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Medidas especiales de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual a causa del coronavirus

Última revisión:
Última revisión: 1 de mayo 2020
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Categoría: Alojamiento, inmobiliario
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1. Introducción

Como consecuencia de la emergencia sanitaria y social que se está viviendo a causa del virus COVID-19 (coronavirus), muchas personas han sufrido un descenso de sus ingresos mensuales. Con el fin de proteger la situación de las familias más vulnerables, el Gobierno ha establecido medidas extraordinarias sobre alquileres e hipotecas de vivienda habitual.

En la presente guía se analizarán las medidas extraordinarias más importantes del Gobierno. Algunas de estas medidas están destinadas a alquileres de vivienda de familias vulnerables, y otras medidas están destinadas para todos los alquileres de vivienda. Entre las medidas especiales para todas las familias, se estudiará la prórroga automática de los arrendamientos de vivienda habitual. Respecto a las medidas especiales para familias vulnerables, se examinará las siguientes medidas: en primer lugar, el aplazamiento o condonación de la renta del alquiler cuando el arrendador sea un gran propietario (tenga más de 10 inmuebles); en segundo lugar, el aplazamiento o condonación de la renta del alquiler cuando el arrendador sea un pequeño propietario (tenga menos de 10 inmuebles); en tercer lugar, la moratoria de hipotecas; y en cuarto lugar, la suspensión de los desahucios y lanzamientos.

2. Medidas especiales para todas las familias

2.1. Prórroga de los arrendamientos de vivienda habitual

Aquellos contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen en el período comprendido entre el 1 de abril de 2020 y el 31 de enero de 2021, se prorrogarán automáticamente por un máximo de 6 meses si el arrendatario lo solicita al arrendador.

De tal manera, tras la entrada en vigor del nuevo Decreto-ley 30/2020, que incluye la extensión de determinadas medidas para los arrendatarios de vivienda en situación de vulnerabilidad previstas en el Real Decreto-ley 11/2020, los arrendatarios pueden solicitar la prórroga del contrato de arrendamiento por el coronavirus siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

  • Que el contrato de arrendamiento sea de vivienda habitual (no será de aplicación a los arrendamientos de locales comerciales, ni arrendamientos de habitaciones, de temporada, etc.).
  • Que el contrato de arrendamiento de vivienda se hubiera firmado entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994 y haya sido renovado a partir del 1 de enero de 1995, o que el contrato de alquiler se haya firmado a partir del 1 de enero de 1995. En otras palabras, nos tenemos que encontrar con contratos de arrendamientos que estén sujetos a la LAU de 1994.
  • Que el plazo de duración del contrato de arrendamiento finalice en el período comprendido entre el 1 de abril de 2020 y el 31 de enero 2021. Por tanto, quedan excluidos los contratos cuyo plazo haya finalizado con anterioridad al 1 de abril de 2020.
  • No es necesario que el arrendatario se encuentre en un supuesto de vulnerabilidad económica.

Esta solicitud de prórroga deberá de ser aceptada por el arrendador obligatoriamente, salvo que las partes fijen otros términos o condiciones.

¿Qué ocurre si no cumplo los requisitos del Real Decreto-ley 11/2020?

Los arrendatarios podrán solicitar igualmente la prórroga de sus contratos de arrendamiento si finalizan durante el tiempo que dure la emergencia. No obstante, el arrendador no tendrá ninguna obligación legal de aceptar la prórroga por lo que, le corresponde a los arrendatarios y arrendadores llegar a un acuerdo, si lo consideran adecuado.

3. Medidas especiales para hogares vulnerables

3.1. Cuándo nos encontramos en una situación de vulnerabilidad económica

Para cumplir con cualquiera de las medidas que se van a explicar a continuación, es necesario que los arrendatarios cumplan con el requisito de encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica. Se entenderá que se está en este caso cuando se cumplan todos los siguientes requisitos:

  • El arrendatario se encuentre en situación de desempleo, ERTE, haya reducido su jornada por motivos de cuidados, o en caso de ser empresario, haya sufrido una pérdida sustancial de ingresos.
  • La unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM). De esta forma, se podría solicitar siempre que los ingresos mensuales no superen la cantidad de 1.613,52 euros. En todo caso, este límite se podrá aumentar en los siguientes casos:
    • Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar del arrendatario. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental (hijo que vive únicamente con el padre o la madre).
    • Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
    • En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada una discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral, será de 0,4 veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
  • Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

3.2. Aplazamiento o condonación de la renta del alquiler cuando arrendador sea una empresa, entidad pública de vivienda o gran propietario (más de 10 inmuebles)

Tras la entrada en vigor del nuevo Real Decreto-ley 30/2020, que extiende las medidas del Real Decreto-ley 11/2020, algunos arrendatarios en situación de vulnerabilidad tienen la posibilidad de solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta o la condonación total o parcial de la misma, siempre y cuando se cumpla con una serie de requisitos.

  • En primer lugar, el arrendador debe ser una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
  • En segundo lugar, debe tratarse de un contrato de vivienda habitual (no sirve las segundas residencia, las viviendas vacaciones, o los locales de negocio);
  • En tercer lugar, la unidad familiar se tiene que encontrar en una situación de vulnerabilidad económica.

Por tanto, el arrendatario podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta o la condonación total o parcial de la misma.

El arrendador deberá responder a la solicitud de aplazamiento o condonación del alquiler optando obligatoriamente entre dos posibilidades (y se lo tendrá que comunicar al arrendatario en el plazo máximo de 7 días hábiles): o bien reducir un 50% la renta del alquiler durante un plazo máximo de 4 meses; o bien aplazar las mensualidades durante el tiempo que dure el estado de alarma, así como aplazar las mensualidades siguientes si persistiera la vulnerabilidad, prorrogables una a una, hasta un máximo de 4 meses. Las mensualidades que se hubieran aplazado se añadirán de modo fraccionado a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citados durante los siguientes 3 años, siempre que continúe el contrato o sus prórrogas.

El aplazamiento del pago del alquiler significa demorar el pago del alquiler, abonando las cantidades posteriormente.
La condonación de la renta del alquiler significa perdonar el pago del alquiler durante unos meses (por tanto, el arrendador no podrá exigirle después dichas cantidades).

3.3. Aplazamiento o condonación de la renta del alquiler cuando el arrendador sea un pequeño propietario (menos de 10 inmuebles)

En caso de que el arrendador sea un pequeño propietario (tiene menos de 10 inmuebles), y aunque el arrendatario se encuentre en una situación de vulnerabilidad económica, este no tendrá la obligación de aplazarle o condonarle obligatoriamente el pago del alquiler regulado en el Real Decreto 30/2020.

No obstante, los arrendatarios podrán solicitar igualmente al arrendador, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta o la condonación total o parcial de la misma.

El arrendador deberá responder a la solicitud de aplazamiento o condonación del alquiler a causa del coronavirus en el plazo máximo de 7 días laborales. El arrendador tendrá tres posibilidades: en primer lugar, aceptar la propuesta del arrendatario; en segundo lugar, proponer otra alternativa al aplazamiento o condonación de la renta del alquiler; en tercer lugar, rechazar completamente la solicitud.

Si el arrendador no acepta ninguna propuesta y las partes no llegan a un acuerdo voluntario para el aplazamiento o condonación total o parcial de la renta, el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo 9 del Real Decreto Ley (siempre que se encuentre en una situación de vulnerabilidad económica).

Ayudas transitorias de financiación reguladas:
- Crédito avalado por el Instituto Crédito Oficia: las entidades bancarias puedan conceder préstamos para el pago del alquiler (sin gastos ni intereses), con una duración máxima de 10 años, sin exceder del importe de seis meses de renta. Este préstamo debe dedicarse obligatoriamente al pago de la renta del arrendamiento de vivienda.
- Ayudas incluidas en el marco del Plan Estatal de Vivienda de cada Comunidad Autónoma: ayudas directas de hasta 900 euros al mes para los inquilinos vulnerables que no puedan hacer frente a sus rentas o a la devolución del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito para el pago de la renta de la vivienda habitual.

En caso de que las partes lleguen a un acuerdo, estas deberán formalizarlo por escrito. Si las partes acuerdan una rebaja en la renta mensual, se puede utilizar el Anexo al contrato de arrendamiento: Modificación del precio del alquiler. En todo caso, la relación existente entre el arrendador y el arrendatario no se modifica ni extingue ni se establece un contrato nuevo, simplemente se firmará un Anexo al contrato de arrendamiento de vivienda habitual o de local de negocio.

3.4. Suspensión de desahucios

Con la entrada en vigor del nuevo Real Decreto-ley 30/2020, el arrendatario podrá solicitar al Juzgado la suspensión del procedimiento de desahucio o lanzamiento al encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19. El desahucio se suspenderá por un período máximo de seis meses.

El arrendatario deberá reunir los siguientes requisitos:

  • Debe tratarse de un contrato de vivienda habitual (no sirve las segundas residencia, las viviendas vacaciones, o los locales de negocio) sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
  • El arrendatario deberá presentar un escrito ante el Juzgado acreditando que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional.

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