Contrato de arrendamiento rústico

El contrato de arrendamiento rústico es el documento mediante el cual la persona propietaria o con derecho de goce (llamada arrendador) cede a otra persona (llamada arrendatario) el goce o uso de una o varias fincas (o bienes inmuebles) o parte de ellas o de una explotación agraria para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.

En este documento, se identificará de forma clara la finca rústica que se va a alquilar, se fijará el importe y la forma de pago de la renta o alquiler que deberá pagar el arrendatario, y la duración del arrendamiento (que no puede ser inferior a 5 años).

Asimismo se regularán los derechos, obligaciones y responsabilidades que emanarán del contrato para cada una de las partes; por ejemplo, la obligación de realizar obras, reparaciones o mejoras (y, en su caso, la obligación de indemnizarlas), y la devolución de la finca o la explotación, al terminar el arriendo, en el mismo estado en que se recibió.

En caso de que se impongan garantías para el cumplimiento de sus obligaciones por el arrendatario (fianza, aval o fiador solidario), estas también serán reguladas en el contrato de arrendamiento.

Este documento está adaptado a todos los arrendamientos rústicos regidos por la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos. En el caso de que lo que se quiera es ceder el uso y disfrute de una finca temporalmente a una persona, repartiéndose los productos por partes alícuotas, entonces visite el siguiente documento: Contrato de aparcería.

Finca rústica o explotación agraria

Este documento está adaptado para regular el alquiler de uno o varios inmuebles o terrenos rurales o rústicos; es decir, destinados a una explotación o aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal. Asimismo, está adaptado para regular el alquiler de toda una explotación agrícola, ganadera o forestal; es decir, de la finca o fincas, así como del resto de elementos que la integran.

Así, el objeto del arrendamiento será una o varias fincas rústicas o una explotación agraria, así como los derechos inherentes a las mismas (ej. derechos de producción agrícola).

Al redactar el contrato de arrendamiento rústico, será necesario incluir los datos de inscripción en el Registro de la propiedad de cada una de las parcelas alquiladas. Asimismo, conviene incluir la referencia catastral de cada una de ellas para identificar de forma más clara la finca rústica objeto del arrendamiento.

En el contrato se pueden prever los fines o aprovechamiento a los que se destinará la finca alquilada. Sin embargo, el arrendatario tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, aunque en todo caso deberá devolver las tierras en el mismo estado en que las recibió. Así, no es posible imponer restricciones sobre los cultivos o sobre el destino de los productos, salvo que pretendan evitar que la tierra sea esquilmada o que se deriven de una ley o reglamento.

¿Cómo utilizar el documento?

Los contratos de arrendamiento rústico deben constar por escrito. Aunque la ley no exige que se formalicen en documento público, las Partes pueden instarse a hacerlo en cualquier momento. Este modelo permite prever de forma escrita todos los aspectos claves de un contrato de alquiler de finca rústica.

• ¿Quién puede ser arrendador de una finca rústica?

El arrendador (o locador) puede ser una persona física o una persona jurídica. Asimismo, debido a que mediante este contrato no se transmite la propiedad del bien inmueble sino solo un derecho de uso y disfrute, para ser arrendador no se exige ser propietario o dueño del bien, sino tener derecho a gozar de él y administrarlo; por tanto, también pueden ser arrendadores los usufructuarios, superficiarios, enfiteutas o titulares de un derecho de goce análogo sobre la finca. Los menores pueden ser arrendadores representados por su madre, padre o tutor legal.

• ¿Quién puede ser arrendatario de una finca rústica?

El arrendatario (locatario, colono, conductor o rentero) también puede ser una persona física o una persona jurídica (incluyendo una comunidad de bienes), si bien las personas jurídicas deben tener incluido en su objeto social el ejercicio de la actividad agraria (y de actividades complementaria a ésta en el ámbito rural).

No se exige que los arrendatarios sean agricultores profesionales (en el sentido del artículo 9 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos). Sin embargo, sólo los agricultores profesionales podrán disfrutar de ciertos derechos; en particular, de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).

No podrán ser arrendatarias las personas físicas y las cooperativas que ya sean titulares de una o varias explotaciones agrarias que superen determinadas dimensiones fijadas por la normativa autonómica.

En principio, las personas físicas o jurídicas extranjeras no pueden ser arrendatarias. Sin embargo, se exceptúa de esta prohibición a las nacionales de Estados miembros de la UE, del Espacio Económico Europeo, y de países con los que exista un convenio internacional por el que se extienda este régimen; a las personas físicas con autorización de residencia permanente en España; y a las personas jurídicas y entidades nacionales de los demás Estados que apliquen el principio de reciprocidad a los españoles.

• Duración y renta del alquiler

La ley estatal impone una duración mínima de cinco años a los contratos de arrendamiento rústico. Asimismo, salvo que el arrendador comunique de forma fehaciente su voluntad de dar por terminado el contrato con al menos un año de antelación o que el arrendatario devuelva la finca en el plazo previsto, se establece una sucesión indefinida de prórrogas de cinco años de duración cada una.

En Galicia y en Cataluña son de aplicación otras reglas con respecto a la duración y prórroga de los contratos de arrendamiento rústico.

La renta puede ser libremente fijada por las partes. En el contrato, esta renta se debe hacer constar en dinero o, si se prevé el pago de todo o de una parte en especie, se debe incluir su conversión a dinero.

• Devolución de la finca e inventario de bienes

Una de las obligaciones más importantes del arrendatario es la devolución al arrendador del inmueble o terreno alquilado en el mismo estado en que lo recibió. Para comprobar el estado en el que se encontraba la finca al inicio del contrato de arrendamiento de una o varias fincas rústicas, puede ser útil realizar un inventario de todos los bienes arrendados. Este documento, que deberá incluirse como anexo al contrato de arrendamiento, puede redactarse al firmar este contrato. En caso contrario, las Partes pueden instarse a hacerlo en cualquier momento.

En los contratos de arrendamiento de explotaciones agrarias, es obligatoria la elaboración de un inventario en el que consten los elementos que integran la explotación, así como su estado de conservación al momento de su entrega al arrendatario, y que debe incluirse como anexo al contrato.

• Derechos de adquisición preferente

La ley establece que el arrendatario que sea un agricultor profesional, una cooperativa agraria, una cooperativa de explotación comunitaria de la tierra, una sociedad agraria de transformación o una comunidad de bienes tendrá derecho a adquirir la finca rústica con preferencia si el arrendador decide transmitirla en vida (venderla, donarla, aportarla a una sociedad, permutarla, adjudicarla en pago) en todo o en parte. Así, el propietario estará obligado a ofrecerle su venta en primer lugar (tanteo), y si este derecho no se respeta adecuadamente, el arrendatario tendrá la facultad de adquirir la finca ya transmitida (retracto).

• Garantías

El arrendador puede exigir que el arrendatario constituya algún tipo de garantía para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales (particularmente, el pago de la renta y el deber de conservación de la finca). Algunas de las garantías de cumplimiento o pago son la fianza y el aval o fiador solidario.

En el caso de la fianza o depósito de garantía, el arrendatario entrega una cantidad de dinero al arrendador para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones. Al finalizar el contrato, si ha cumplido con todas sus obligaciones (especialmente, si entrega la finca en las condiciones pactadas), esta cantidad le será devuelta; en cambio, si no ha cumplido con todas sus obligaciones, el arrendador la retendrá.

En el caso de constituirse un aval o fiador solidario, una o varias personas ajenas al contrato de arrendamiento (es decir, distintas del arrendador y del arrendatario) se comprometen a saldar, eventualmente, las deudas que el arrendatario haya contraído como consecuencia de la ejecución de este contrato (particularmente, pagar las rentas impagas). En el contrato de alquiler, será necesario identificar a esta(s) persona(s) e incluir su firma.

En los contratos de arrendamiento de fincas rústicas o explotaciones agrarias, no es obligatorio que el arrendador exija al arrendatario la constitución de garantías.

• Posibilidad de subarrendar la finca rústica y de ceder el contrato

En los contratos de arrendamiento de inmuebles rústicos o explotaciones agrarias, el arrendatario puede subarrendar la finca o explotación o ceder el contrato de arrendamiento a otra persona (previo consentimiento del arrendador), salvo si el arrendador se lo prohíbe expresamente. Este documento permite mantener esta autorización o prohibir el subarriendo del bien y la cesión del contrato a un tercero. En caso de cesión o subarriendo, se deben respetar una serie de requisitos que se incluirán en el texto del contrato.

Una vez cumplimentado el documento con las informaciones necesarias relativas a las condiciones del arrendamiento, y a los derechos, deberes y responsabilidades de cada una de las partes, el contrato debe ser firmado por las partes o, en su caso, por sus representantes, que deberán exhibir la autorización, o en su caso poder notarial, que les habilita a ello en el momento de la firma. Asimismo, en caso de constituirse un aval o fiador solidario, este también debe firmar el contrato.

Para un mayor nivel de seguridad, las firmas han de figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento, incluyendo, en su caso, las páginas de los anexos en los que se pudiera adjuntar todo otro documento suplementario que también formaría parte del contrato.

El documento debe ser firmado al menos en dos ejemplares (tres, si existe aval o fiador solidario), para que cada una de las partes conserve una copia. En caso de que el arrendador no sea propietario de la finca rústica (sino un usufructuario, superficiario, enfiteuta o titular de un derecho análogo), puede ser necesario enviar una copia al propietario del inmueble.

Dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentren las fincas rústicas alquiladas, puede ser necesario o conveniente inscribir el contrato en el Registro Especial de Arrendamientos Rústicos correspondiente.

Por último, la inscripción del arrendamiento en el Registro de la propiedad (para lo cual será necesario elevar el contrato a escritura pública), permite oponer este contrato frente a futuros adquirentes de la finca durante toda la duración pactada en el documento. En caso contrario, estos deberán respetar el contrato únicamente por el plazo que reste de la duración mínima del contrato o de la prórroga tácita en curso (igual a cinco años).

Legislación aplicable

Los contratos de alquiler de fincas rústicas y de explotaciones agrarias se rigen por la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (LAR 2003).

Asimismo, son aplicables las disposiciones del Código civil que regulan los contratos de arrendamiento rústico (artículos 1542 a 1579), y las disposiciones generales de los contratos y obligaciones (artículos 1088 a 1314).

En caso de existir en materia de arrendamientos rústicos, se aplica el Derecho civil propio de la Comunidad Autónoma. Además de las normas de alcance parcial, son de aplicación la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia (particularmente, artículos 99 a 126), la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra (aprobada por la Ley 1/1973 de 1 de marzo) (particularmente, leyes 588 y siguientes), y la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.

En su caso, también es aplicable la normativa autonómica relativa al Registro Especial de Arrendamientos Rústicos.

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