Il contratto preliminare di compravendita: cos'è e gli aspetti da considerare

Quando si compra un immobile, che può essere un appartamento, casa, villa, ma anche un negozio o locale, vi sono le due parti, il compratore ed il venditore, che firmeranno un contratto di compravendita che deve essere certificato per atto pubblico dal notaio della città in cui è presente l'immobile e registrato nelle sedi opportune.

La stipulazione dell'atto notarile è solitamente preceduta da una trattativa e dalla sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare (c.d. "compromesso"), che è l'oggetto di questa guida.

Spesso ciò avviene anche con l'intervento di un mediatore professionale, quale ad esempio un agente immobiliare, che farà inizialmente sottoscrivere alle parti una "proposta di vendita" e una corrispondente "proposta di acquisto", il quale ha il compito di mettere in contatto le parti e di promuovere l'accordo tra esse sugli elementi più importanti del contratto: identificazione dell'immobile, prezzo, termini di pagamento, termini di consegna.

E' fondamentale nel contratto prevedere una promessa di acquisto e una promessa di vendita. Nel caso infatti in cui non vi sia la presente dicitura, il contratto verrà considerato come un preliminare "improprio", con le conseguenze che vedremo in seguito.

Vediamo quindi quali sono gli aspetti più importanti del preliminare di compravendita, e come stipulare un contratto per essere completamente a norma.

1. Come arrivare al preliminare di compravendita

Come detto, per arrivare ad una compravendita immobiliare, vi sono vari passaggi chiave che devono essere rispettati.

Per prima cosa, vi saranno delle trattative tra le parti, le quali possono essere più o meno intense, dipendendo dalla volontà delle parti di giungere ad un accordo.

Queste trattative possono culminare nella formulazione di una proposta scritta e sottoscritta, a pena di nullità, di acquisto, con la quale, di solito, colui che intende acquistare propone al proprietario dell'immobile di venderglielo a determinate condizioni.

La proposta di acquisto deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare di compravendita che si vuole firmare e anche tutti gli altri elementi che una delle due parti ritiene fondamentale, come ad esempio la caparra o l'acconto. La proposta deve obbligatoriamente essere portata a conoscenza dell'altra parte, la quale ovviamente potrà scegliere se accettare o rifiutare.

La proposta può inoltre essere irrevocabile, con l'effetto che il proponente, fino allo spirare della data indicata nella proposta, rimane ad essa vincolato e non può tornare sui suoi passi prima della scadenza, con la quale normalmente la proposta perde comunque la sua efficacia (e quindi non potrà più essere accettata).

A questo punto, l'altra parte potrà scegliere se accettare la proposta, modificarla o rifiutare. Nell'ultimo caso, ovviamente, non si procederà oltre, e non si avrà nessun tipo di contratto.

Nel caso in cui invece la proposta venisse accettata direttamente, il contratto sarà concluso e sarà vincolante per le parti, senza che possa essere apportata nessuna modifica.

Se invece la parte vuole modificare la proposta, si avrà una controproposta, che potrà, una volta portata a conoscenza dell'altra parte, essere dalla stessa accettata. In questo caso le entrambe le parti sono giuridicamente vincolate a quanto proposto e accettato.

2. Il contratto preliminare di compravendita

Una volta quindi che le parti siano arrivate ad un accordo, si procederà con la stipula del contratto preliminare di compravendita dell'immobile. Questo implica che le parti si obbligano a firmare un contratto definitivo davanti notaio in una data specificata nel preliminare stesso.

Questo tipo di contratto si chiama preliminare di compravendita proprio perché con la sua stipula non si trasferisce la proprietà dell'immobile, che avverrà solamente in un secondo momento, ovvero con la stipula del contratto definitivo, quando effettivamente la proprietà passerà dal promittente venditore al promissario acquirente. Con la firma di questo contratto quindi, le parti si obbligano reciprocamente a firmare un contratto successivo definitivo. Nel caso in cui una delle due parti non adempia a quanto previsto dal contratto vi saranno delle conseguenze che vedremo successivamente.

2.1 Contratto preliminare "improprio"

Nella redazione del contratto preliminare è fondamentale apporre la dicitura che il promittente venditore "promette di vendere" e il promissario acquirente "promette di acquistare". Ciò che sembra una puntigliosità giuridica in realtà genera risultati impervi e molto complicati nel caso in cui non venissero utilizzati correttamente.

Infatti, nel caso in cui non venga specificamente indicata una promessa d'acquisto, il contratto assumerà la forma di un contratto definitivo, anche se in ogni caso non sarà definitivo, per questo che viene detto "improprio".

Quindi chi si dovesse trovare ad aver stipulato un preliminare improprio è costretto a sanare la mancanza di forma presso un Notaio, il quale manifesterà la volontà delle parti nella forma pubblica o della scrittura privata autenticata; altrimenti si può rivolgere ad un Avvocato, che dovrà far accertare l'autenticità della firma dal Giudice delle parti sul preliminare improprio, trascrivendo l'atto di citazione nei Registri Immobiliari.

Pertanto è estremamente importante che venga riflessa la volontà delle parti di promettere di vendere/acquistare nel contratto, così come previsto dal nostro modello.

2.2 Elementi del contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita deve contenere alcune informazioni fondamentali per far si che questo sia valido. Vediamo quali sono gli elementi fondamentali:

Scritto: per prima cosa il contratto preliminare di compravendita è un contratto che deve essere redatto per iscritto e firmato tra le parti.

Indicazione dell'immobile: per essere valido il contratto deve indicare precisamente di quale immobile si tratta. Nell'effettuare ciò, bisogna individuare l'immobile attraverso l'indicazione dell'indirizzo, così come di tutti i suoi dati catastali. E' importante fornire anche la planimetria dell'immobile come allegato, così come le sue condizioni. E' obbligatorio altresì fornire l'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.). Nel caso in cui questo non fosse possibile durante il preliminare, in ogni caso sarà obbligatorio una volta che si firma il contratto definitivo di fronte a Notaio.

Il prezzo dell'immobile: altro elemento essenziale del contratto preliminare di compravendita immobiliare è l'indicazione del prezzo totale dell'immobile, e la maniera di pagamento. Le parti possono stabilire che venga pagato un acconto o che il pagamento venga effettuato in un'unica soluzione o in vari pagamenti.

Promessa d'acquisto: Come detto, è fondamentale che venga indicato nel contratto la promessa d'acquisto con la dicitura "promette di vendere" e "promette di acquistare".

Caparra confirmatoria: in questo contratto la caparra confirmatoria viene a svolgere una doppia funzione, ossia quella di garanzia per le parti, e quella di acconto del prezzo dell'immobile. Infatti, nel caso in cui questa clausola venga inserita, al momento della stipula del presente contratto la parte promissaria acquirente dovrà effettuare il pagamento di una somma che verrà stabilita dalle parti. Questa somma sarà una garanzia per entrambe le parti, perché nel caso in cui il promissario acquirente decidesse di non comprare più l'immobile oggetto del presente contratto, la parte promittente venditrice si potrà tenere la somma. Nel caso contrario, invece, in cui sia la parte promittente venditrice a non voler più vendere l'immobile di sua proprietà, allora in quel caso il promissario acquirente avrà diritto al doppio di quanto versato. Infine, nel caso più probabile e frequente in cui invece l'acquisto dell'immobile vada a buon fine, allora la caparra servirà come acconto per il prezzo totale dell'immobile. Ciò non toglie che le parti siano libere di stabilire, oltre al pagamento della caparra, ulteriori forme di pagamento.

Ad esempio, il promissario acquirente versa 20.000€ al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria. Nel caso in cui il promissario acquirente si tiri indietro, il promittente venditore potrà tenersi i 20.000€, nel caso in cui sia invece quest'ultimo a tirarsi indietro, dovrà restituire 40.000€ al promissario acquirente.

Se nessuno dei due si tira indietro e si continua nell'acquisto dell'immobile, la caparra svolgerà funzione di anticipo.

Le parti possono agire in giudizio per il maggior danno rispetto alla caparra versata.

Caparra penitenziale: la caparra penitenziale si differenzia dalla caparra confirmatoria perché è una somma di denaro che viene versata dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditrice come forma di garanzia in caso di recesso. Infatti, accompagnata alla caparra penitenziale, deve esservi anche la possibilità di recesso per una delle due parti, od entrambe. Nel caso in cui non sia presente un diritto di recesso, questa si considererà come caparra confirmatoria. Quando una delle due parti eserciterà il recesso, la somma indicata nella caparra penitenziale si utilizzerà come corrispettivo per l'altra parte. Vi è però una differenza, perché il promittente venditore, in caso di recesso, dovrà versare al promissario acquirente il doppio della caparra, mentre il promissario acquirente ha già versato la caparra, e quindi, in caso in cui sia lui a recedere, nulla dovrà al promittente venditore, dato che la somma è già stata versata. Nel caso in cui nessuna delle due parti receda, la somma versata verrà considerata come acconto.

Ad esempio, il promissario acquirente versa 20.000€ al promittente venditore a titolo di caparra penitenziale con indicazione del diritto di recesso. Nel caso in cui il promissario acquirente si tiri indietro, il promittente venditore potrà tenersi i 20.000€, nel caso in cui sia invece quest'ultimo a tirarsi indietro, dovrà restituire 40.000€ al promissario acquirente. La differenza con la caparra confirmatoria è che una volta ottenuta la caparra a titolo di indennizzazione, le parti si devono ritenere soddisfatte e non possono chiedere altro.

Data d'acquisto e termine di stipula: è di fondamentale importanza indicare la data entro cui le parti stipuleranno il contratto definitivo di compravendita ante Notaio, che ovviamente deve essere successiva alla firma del contratto. Infatti, nel caso in cui mancasse una data non si potrebbe avere il contratto preliminare, in quanto questo potrebbe diventare definitivo. Una volta superata la data di acquisto, generalmente il contratto si annulla e le parti potranno avvalersi della caparra, quando prevista. Altrimenti, si potrebbe posporre ad altra data, se le parti lo vorranno. E' fatta sempre salva la possibilità di poter ricorrere in Tribunale per poter richiedere il risarcimento del danno, nel caso in cui non vi sia una caparra confirmatoria.

Questi sono gli elementi fondamentali del contratto preliminare, ovviamente le parti saranno libere di aggiungere le clausole che ritengono più opportune per far si che queste siano integrate nel contratto.

2.3 Trascrizione e registrazione del contratto

2.3.1 Trascrizione nel Registro Immobiliare

Il contratto preliminare di compravendita non ha l'obbligo di essere trascritto nei Registri Immobiliari. Per iscriverlo, occorre che il preliminare venga stipulato da un notaio mediante atto pubblico o scrittura privata. La trascrizione comporta sicuramente più benefici per entrambe le parti, in quanto questa può essere considerata come una vera e propria prenotazione dell'acquisto dell'immobile.

Non è più soltanto un accordo privato tra promittente venditore e promissario acquirente, ma viene reso legalmente valido verso terzi, ossia verso tutte le persone che sono interessate all'immobile. Il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l'immobile a qualcun altro, né concedere un'ipoteca sull'immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole degli interessi dell'acquirente.

Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un'ipoteca sull'immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l'immobile è "riservato" al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

L'efficacia della trascrizione dura un anno dalla scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo, e se il termine predetto è superiore, tre anni dal momento della trascrizione.

2.3.2 Registrazione Agenzia delle entrate

A differenza della trascrizione, il preliminare di compravendita deve essere obbligatoriamente registrato presso l'Agenzia delle Entrate. La registrazione va fatta entro 20 giorni dalla firma del preliminare, che diventano 30 nel caso in cui il contratto sia stato stipulato presso un notaio come visto sopra.

L'imposta di registro va versata in misura fissa, ad oggi 200€, se non c'è pagamento di prezzo, se vi sia corresponsione di un acconto del prezzo, all'imposta in misura fissa bisogna aggiungere anche l'imposta proporzionale pari al 3% dell'acconto, con il minimo di € 168,00 (€ 200,00 con decorrenza 1 gennaio 2014), salvo che si tratti azione imponibile IVA, in questo caso viene unicamente applicata l'IVA di legge.

In presenza di caparra sarà necessario anche versare un'imposta proporzionale pari allo 0,50% dell'importo della caparra.

Le parti saranno quindi onerate a tale registrazione con relative spese, le quali verranno recuperate al momento della stipula del contratto definitivo.

3. Inadempimento del contratto

Il rischio maggiore ovviamente che si corre quando si stipula un contratto preliminare, è quello di non riuscire a stipulare un contratto definitivo. Proprio per questo motivo, abbiamo visto che è prevista la possibilità di inserire una caparra all'interno del contratto per far si che questa possa servire a garanzia di entrambe le parti.

In ogni caso, ogni parte avrà sempre diritto a ricorrere in Tribunale per difendere i propri diritti e veder tutelato quanto previsto dal contratto.

Art.2392 Codice Civile: "Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso."

3.1 Inadempimento del promittente venditore

In caso di inadempimento da parte del venditore, ossia se si rifiuta di vendere l'immobile una volta scaduto il termine previsto nel preliminare, e dopo aver ricevuto la diffida ad adempiere da parte del promissario acquirente, questi può agire in giudizio chiedendo uno de seguenti rimedi:

a) l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, ossia che gli venga effettivamente venduto l'immobile previsto nel contratto

b) il risarcimento del danno, se questo è previsto nel contratto, o comunque verrà decretato dal giudice oppure

c) se è stata erogata, la restituzione della caparra confirmatoria, con il doppio della somma.

d) l'accertamento giudiziale della risoluzione del contratto, ossia richiedere che questo venga sciolto.

Cassazione sentenza 16 ottobre 2017 n. 24325: Se è stato immesso anticipatamente nel possesso dell'immobile deve riconoscere al promittente venditore un'utilità, che va determinata in base al canone di locazione secondo i prezzi correnti di mercato. La risoluzione di diritto ha, infatti, efficacia retroattiva (art. 1458 c.c.) e le parti devono restituire le eventuali prestazioni ricevute con il preliminare (ripetizione dell'indebito).

Il promissario acquirente ha quindi varie soluzioni di fronte all'inadempimento del promittente venditore, e può scegliere, con l'aiuto di un professionista, quale sarà per lui la migliore da un punto di vista economico-giuridico.

3.2 Inadempimento del promissario acquirente

Nel caso in cui invece sia il promissario acquirente ad essere inadempiente, la soluzione sarà più semplice, in quanto la proprietà del venditore rimarrà intaccata. Nel caso in cui fosse stata consegnata una caparra confirmatoria, come abbiamo visto, il promittente venditore potrà tenersela senza l'obbligo di restituirla. Nel caso in cui invece non fosse stata consegnata una caparra, potrà anche lui ricorrere in giudizio affinché venga risarcito il danno stabilito dal contratto o dal giudice stesso.

Resta ferma la possibilità di poter agire per poter richiedere l'accertamento giudiziale per la risoluzione del contratto.

4. Conclusioni

Abbiamo quindi visto quali sono le principali informazioni e modalità per la stipula del contratto preliminare di compravendita immobiliare. Alla base di tutto vi è il rispetto di quanto previsto nello stesso preliminare per poter stipulare il contratto definitivo. Data la natura di preliminare, si hanno varie soluzioni per far si che entrambe le parti vengano tutelate nel momento in cui stipulino il presente contratto, per poter arrivare più tranquille e tutelate giuridicamente alla stipula del contratto definitivo e alla vendita effettiva dell'immobile.

5. Normativa

Articoli1326 e seguenti, 1335, 1351, 1382, 1385, 1386, 1453, 1457.

Articoli 1470 e seguenti.

Articolo 2932

Cassazione, sentenza 8 gennaio 2014, n. 157.

Cassazione, sentenza 13 gennaio 2014, n. 470.

Cassazione, sentenza 16 ottobre 2017 n. 24325.