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Contratto di rent to buy

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Ultima revisione 14/06/2019
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Contratto di rent to buy

Il contratto di rent to buy è un tipo di contratto dove una parte, concedente, proprietaria di un'immobile, concede all'altra parte, conduttore, l'immobile in locazione per un determinato periodo di tempo, per poi procedere alla sua vendita.

Questa forma contrattuale si è sviluppata molto nei paesi anglosassoni per poi essere assimilata anche in Italia. Attraverso questo tipo di contratto si fondono i contratti di locazione e il contratto preliminare di vendita di un immobile. Si può inoltre applicare al contratto di locazione di un garage o ad un contratto di locazione ad uso commerciale. Significa che il proprietario consegna fin da subito l'immobile al conduttore – futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene immobile in cui già sta vivendo, scontando così il prezzo dei canoni pagati al concedente come anticipo per l'acquisto.

Caratteristiche: Il conduttore quindi, prenderà il possesso dell'immobile come semplice inquilino, per poi prevedere l'acquisto in un momento futuro. Lo stesso conduttore però, non è obbligato all'acquisto dell'immobile, infatti questi avrà la facoltà (possibilità) di acquistarlo ma non sarà obbligato all'acquisto. Nel caso in cui il conduttore quindi non acquisti, dovrà abbandonare l'immobile se non previsto diversamente e riceverà indietro le quote pagate come anticipo per l'acquisto. Le parti possono scegliere però che in caso di mancato acquisto da parte del conduttore, una parte o la totalità dei canoni pagati per l'anticipo dell'acquisto possano non essere restituiti da parte del concedente. Il concedente invece sarà obbligato alla cessione dell'immobile qualora il conduttore ne esercitasse la facoltà. In questo caso il prezzo dell'immobile sarà quello pattuito dalle parti, sottraendo la parte già pagata per l'acquisto.

Canone: Sono quindi due i pagamenti mensili e costanti che il conduttore dovrà effettuare al concedente: il primo, per la locazione dell'immobile come se fosse un normale contratto d'affitto, che non verrà quindi conteggiato ne servirà come anticipo per il pagamento dell'immobile. Il secondo pagamento invece, servirà per pagare l'immobile, e verrà quindi conteggiato come anticipo della somma totale che il conduttore dovrà pagare al concedente. Per esempio, nel caso di una vendita di un immobile per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è stabilito in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, 500 euro, viene dato per l'affitto. E questa parte si "perde", proprio come in una normale locazione. La parte restante, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo di vendita (cioè sono come un acconto sulla somma finale della vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni (500€ al mese x 12 mesi x 5 anni = 30.000€).

Oggetto: Il contratto di rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, e altro ancora. Attualmente non si riscontrano preclusioni a utilizzare questo contratto anche per un terreno (agricolo,edificabile, ecc.); la normativa, infatti, non fa alcuna distinzione e non prevede esclusioni.

Durata: L'affitto avrà una durata massima di 10 anni, dopodiché il conduttore o acquista l'immobile, oppure non eserciterà il diritto e dovrà lasciare l'immobile al concedente.

Obblighi delle parti: Il conduttore prende in consegna l'immobile nello stato in cui si trova e deve, generalmente ma non obbligatoriamente, procedere all'inventario e a fornire una garanzia. La garanzia può essere un deposito cauzionale, una fidejussione o un'assicurazione. La garanzia più comune è il deposito cauzionale (caparra) di due o tre mensilità che viene data al concedente al momento della presa in possesso dell'immobile.

Spese: saranno a carico del conduttore quelle relative alle spese e la manutenzione ordinaria dell'immobile. Si intendono di ordinaria manutenzione le riparazioni di elementi accessori degli immobili che, per loro natura, si consumano e deteriorano per effetto del loro uso normale (ad esempio le spese relative a rubinetterie, scarichi, interruttori, maniglie, vetri, rivestimenti, sanitari, impianti di luce, acqua e gas non interni alla struttura del fabbricato). Saranno invece a carico del concedente le spese straordinarie dell'immobile così come quelle condominiali. La legge definisce come riparazioni straordinarie quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. Si ritiene tuttavia che l'elenco delle opere di straordinaria amministrazione previsto dalla legge non sia tassativo. Pertanto sono compresi tra le riparazioni straordinarie tutti gli interventi strutturali sugli edifici, e quelli per la sostituzione degli impianti di dotazione (impianto elettrico, idraulico, di riscaldamento.)

Nomina di altra persona: il contratto di rent to buy prevede la possibilità per il conduttore di poter stipulare il contratto in nome e per conto di una terza persona, che si assumerà quindi i diritti e i doveri derivanti dal contratto. Il conduttore quindi, non sarà la persona vincolata nel futuro, ma sarà il terzo nominato ad esserlo. Il conduttore può quindi firmare il contratto di rent to buy e nominare il futuro conduttore che effettivamente vivrà e si assumerà gli obblighi del contratto. Ovviamente questa è una facoltà e le parti possono escludere questa possibilità nel contratto.

Cessione del contratto: il contratto di rent to buy, come molti altri contratti, può prevedere anche una cessione ad un terzo. A differenza della nomina, che si produce prima che il contratto abbia effetto, la cessione si avrà a contratto in corso. Ciò significa che il conduttore può cedere il contratto ad un altra persona che si assumerà tutti gli obblighi derivanti dal contratto con il concedente. Si potrà avere cessione del contratto solo nella prima fase e quindi con riguardo al solo contratto iniziale, ovvero il contratto per l' "affitto". In particolare in questo caso la cessione sarà possibile fino a che il contratto iniziale non sia giunto a scadenza (per decorrenza del suo termine finale, o per l'avvenuto acquisto dell'immobile). Sino a tale momento, infatti, vi sono ancora contrapposte "posizioni contrattuali" e di conseguenza prestazioni ancora da eseguire, sia da una parte (concessione dell'utilizzo del bene) che dall'altra (pagamento del canone nella sua duplice componente), che rendono possibile e giustificano una cessione del contratto sia sotto il profilo giuridico che economico.

 

Come utilizzare il presente documento:

Attraverso questo documento si potrà:

  • Stabilire l'identità delle parti, se queste sono persone fisiche o giuridiche;
  • Indicare i dati catastali dell'immobile nonché il numero di vani, bagni e cucine;
  • Indicare quando è stato costruito l'immobile;
  • Indicare se l'immobile fa parte di un condominio o meno;
  • Indicare come il concedente ha ottenuto l'immobile, se per acquisto o successione;
  • Stabilire il prezzo di vendita dell'immobile;
  • Stabilire il canone totale mensile e quale parte sarà destinata all'affitto e quale all'acquisto;
  • Indicare se il conduttore subentrerà nell'ipoteca del concedente;
  • Indicare che tipo di garanzia fornirà il conduttore;
  • Stabilire da quale momento il conduttore potrà acquistare l'immobile;
  • Stabilire l'indennizzo che avranno le parti in caso di inadempimento;
  • Indicare se il conduttore riceverà tutte le quote pagate o solamente una percentuale nel caso in cui non esercitasse la sua facoltà di acquisto;
  • Indicare se si vuole nominare un terzo come conduttore attraverso la facoltà di nomina da parte del conduttore firmatario;
  • Indicare se si ha la possibilità di cedere il contratto a terzi da parte del conduttore;
  • Stabilire se le eventuali cause verranno rimesse al Tribunale o ad un Arbitrato.

 

Una volta redatto il contratto, questo dovrà essere firmato da entrambe le parti, portato davanti notaio per l'atto pubblico e registrato presso l'agenzia delle entrate.

 

Normativa applicabile:

Art. 23, Decreto Legge 12 settembre 2014, n. 133 Misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle cattività produttive.

Art. 2643 bis Codice Civile.

 

Come modificare il modello:

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