Mancato rinnovo contratto di locazione ad uso abitativo da parte del locatore alla prima scadenza

Il mancato rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo da parte del locatore è un documento attraverso il quale il locatore, ossia il proprietario, invia al conduttore inquilino, la comunicazione di non rinnovare il contratto di locazione alla prima scadenza.

Quando si stipula un contratto di affitto ad uso abitativo, vi sono degli obblighi che le parti devono rispettare. Uno di questi è rispettare la durata del contratto di affitto indicata nello stesso.

Nel caso in cui il contratto sia quello standard e le parti non abbiano provveduto a delle modifiche, allora si dovrà rispettare quanto previsto dalla legge. Sia che il contratto di locazione 4+4 (quattro anni di locazione più quattro anni di rinnovo) o un contratto concordato 3+2 (tre anni di locazione e due di rinnovo), le parti dovranno rispettare un preavviso di almeno 6 mesi da dare all'altre. Questo sempre nel momento in cui il contratto stia per scadere, ovvero, nel primo caso, dare un preavviso ai 3 anni e 6 mesi, e, nel secondo caso, dare un preavviso ai 2 anni e 6 mesi. Il presente documento si applica per le prime due fattispecie di contratto, ossia il contratto di locazione libero 4+4 e 3+2.

Per quanto riguarda invece il contratto a regime transitorio, ovvero il contratto di durata da 1 a 18 mesi, in questo caso si attenderà la naturale scadenza del contratto. Mentre per quanto riguarda il contratto per studenti universitari, la disdetta deve pervenire al locatore proprietario almeno 3 mesi prima della scadenza del contratto, così come la disdetta da parte del proprietario al conduttore.

Nel caso in cui invece le parti abbiano scelto un preavviso differente, queste sono libere di poterlo inserire nel contratto, e varrà quanto previsto dal contratto stesso.

La legge tratta diversamente il mancato rinnovo del contratto da parte del locatore e da parte del conduttore. Nel caso in cui il conduttore volesse recedere dal contratto prima della sua naturale scadenza, si dovrà dare sempre un preavviso di 6 mesi, o di quanto indicato nel contratto, ed inoltre si potrà recedere solamente nel caso in cui ricorrano "gravi motivi". Per ulteriori approfondimenti sui gravi motivi e sulla disdetta del contratto da parte del conduttore, si legga la guida sulla disdetta del contratto di locazione da parte del conduttore.

Nel caso invece in cui sia il locatore a non voler rinnovare il contratto, si dovrà rispettare quanto previsto dalla legge. Ciò significa che il locatore non è libero di poter disdire il contratto quando vuole, in quanto l'ordinamento giuridico vuole tutelare il più possibile la pacifica abitabilità dell'immobile per il conduttore. Quindi, il locatore potrà non rinnovare il contratto, ossia dovrà attendere almeno la prima scadenza del contratto, e solamente in questi casi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica (ossia società di persone SNC, SAS) o capitali SPA, SRL, SAPA, SRLS), ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione dello stesso, per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, ossia quando l'immobile viene messo in vendita, il conduttore deve essere il primo ad essere chiamato per l'acquisto dello stesso.

Nel caso in cui il locatore non rispettasse quanto previsto dalla legge non potrà pretendere che non venga rinnovato il contratto. Nel caso in cui il locatore invii la presente comunicazione ed entro il termine di 12 mesi, non abbia utilizzato l'immobile per i motivi previsti dalla disdetta, si avrà la possibilità per il conduttore di richiedere il ripristino del contratto di locazione con conseguente ripresa in possesso dell'immobile, oppure ad un risarcimento non inferiore alle 36 mensilità del canone di locazione.

Per ulteriori approfondimenti sul mancato rinnovo del contratto di locazione da parte del locatore, si rimanda alla nostra guida sul mancato rinnovo della locazione da parte del proprietario.

Come usare il documento?

Attraverso questo documento si potrà indicare:

• le generalità del conduttore e del locatore;

• la data di stipula contratto, di fine contratto e di registrazione;

• i motivi per cui si vuole disdire la locazione previsti tassativamente dalla legge;

• quando si rilascerà l'immobile.

Una volta firmato il presente contratto questo potrà essere inviato mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, o nella maniera prevista dal contratto firmato dalle parti.

Normativa di riferimento

Legge 9 dicembre 1998 n. 431: "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo"

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