Mancato rinnovo contratto di locazione ad uso abitativo da parte del locatore alla prima scadenza

Che cos'è il documento di mancato rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza da parte del locatore?

Il mancato rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo da parte del locatore è un documento attraverso il quale il locatore, ossia il proprietario, invia al conduttore inquilino, la comunicazione di non rinnovare il contratto di locazione alla prima scadenza.

Attraverso questo documento si da comunicazione al conduttore della volontà da parte del locatore di non rinnovare il contratto. Il locatore dovrà rispettare quanto previsto dalla legge per poter inviare il documento di mancato rinnovo.

Qual è la differenza tra mancato rinnovo alla prima scadenza e mancato rinnovo alla seconda scadenza?

Il mancato rinnovo alla seconda scadenza, nei contratti di locazione a canone libero 4+4 (quattro anni + quattro anni di rinnovo) o a canone concordato 3+2 (tre anni più due anni di rinnovo) prevedono la possibilità da parte del locatore di non rinnovare il contratto in scadenza rispettivamente all'ottavo e al quinto anno. Quindi, si è andati verso la fine naturale del contratto, e in quel caso il locatore può chiedere la restituzione dell'immobile al conduttore senza dover inviare nessun tipo di motivazione.

I motivi previsti dalla legge sono:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica (ossia società di persone SNC, SAS) o capitali SPA, SRL, SAPA, SRLS), ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione dello stesso, per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

E' obbligatorio il documento di mancato rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza?

Si, nel caso in cui si voglia far arrivare al conduttore la volontà di non voler rinnovare alla prima scadenza, si dovrà inviare obbligatoriamente un documento scritto per farlo pervenire al conduttore.

Nel documento vanno inseriti i motivi previsti dalla legge affinché il locatore possa riapproprarsi dell'immobile.

Che cosa significa mancato rinnovo di un contratto di locazione?

Quando si stipula un contratto di affitto ad uso abitativo, vi sono degli obblighi che le parti devono rispettare. Uno di questi è rispettare la durata del contratto di affitto indicata nello stesso.

Sia che il contratto di locazione 4+4 (quattro anni di locazione più quattro anni di rinnovo) o un contratto concordato 3+2 (tre anni di locazione e due di rinnovo), le parti dovranno rispettare un preavviso di almeno 6 mesi da dare all'altre. Questo sempre nel momento in cui il contratto stia per scadere, ovvero, nel primo caso, dare un preavviso ai 3 anni e 6 mesi, e, nel secondo caso, dare un preavviso ai 2 anni e 6 mesi.

La legge tratta diversamente il mancato rinnovo del contratto da parte del locatore e da parte del conduttore. Nel caso in cui il conduttore volesse recedere dal contratto prima della sua naturale scadenza, si dovrà dare sempre un preavviso di 6 mesi, o di quanto indicato nel contratto, ed inoltre si potrà recedere solamente nel caso in cui ricorrano "gravi motivi".

Nel caso invece in cui sia il locatore a non voler rinnovare il contratto, si dovrà rispettare quanto previsto dalla legge, per avere più informazioni leggere la nostra guida su quando può il proprietario disdire il contratto di affitto.

Che cosa deve contenere un documento di mancato rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza?

Il documento di mancato rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza deve indicare:

• Indicazione delle parti: le generalità del conduttore e del locatore, ossia chi è il locatore proprietario che invia il documento e il conduttore inquilino che lo riceve
• I dati del contratto di locazione: la data di stipula contratto, di fine contratto e di registrazione, per essere specifici e chiari su cosa si sta fondando il documento.
• I motivi: locatore dovrà far pervenire al conduttore il documento con scritto i motivi, previsti dalla legge, per cui non vuole procedere al rinnovo del contratto di locazione. I motivi non possono essere diversi da quelli indicati dalla legge.
• Data: quando il conduttore dovrà lasciare l'immobile una volta che viene inviato il documento.

Quali sono i prerequisiti per inviare un documento di mancato rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza?

I prerequisiti per inviare un documento di mancato rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza sono che vi sia un contratto di locazione a canone libero 4+4 (quattro anni più quattro di rinnovo) o concordato 3+2 (tre anni più due di rinnovo).

Inoltre, occorrerà che il locatore abbia uno dei requisiti previsti dalla legge per poter inviare il documento.

Quando si può inviare il documento di mancato rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza?

Per poter inviare il mancato rinnovo di locazione alla prima scadenza da parte del locatore, occorrerà che venga rispettato quanto previsto sul contratto.

Generalmente, il preavviso standard richiesto è di 6 mesi prima della scadenza, ma le parti sono libere di inserire nel contratto il numero di mesi che ritengono più opportuno, fino ad un massimo di 12 mesi.

Se l'invio avviene dopo il periodo previsto per il preavviso, il contratto si rinnova automaticamente, e il locatore dovrà attendere la seconda scadenza.

Che cosa si deve fare una volta compilato il documento di mancato rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza?

Una volta compilato il documento di mancato rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza, questo dovrà essere firmato dal locatore e fatto pervenire al conduttore.

Generalmente le maniere di farlo pervenire al conduttore sono:

• Invio tramite lettera raccomandata A/R, che è la formula più usata per avere la sicurezza che l'altra parte abbia ricevuto il documento
• PEC, ossia posta elettronica certificata che ha la stessa valenza della lettera raccomandata A/R, dove si ha la certezza che l'altra parte abbia ricevuto il documento
• Consegna a mano, in questo caso, il conduttore dovrà firmare una ricevuta al locatore dichiarando di aver ricevuto tale documento.

Il documento va conservato fino al momento in cui il conduttore non lasci l'immobile, ed è comunque opportuno conservarlo per più tempo in caso possano sorgere problemi in futuro.

È necessario registrare il documento di mancato rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza?

No, non è necessario registrare il documento di mancato rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza, in quanto è un documento privato che viene inviato dal locatore al conduttore.

Nel caso in cui il locatore rientri in possesso dell'immobile, sarà necessario dove far pervenire all'agenzia delle entrate, la conclusione del contratto di locazione a fini fiscali e girudici.

Che cosa succede se il locatore non rispettasse quanto previsto dalla legge per il mancato rinnovo alla prima scadenza?

Nel caso in cui il locatore non rispettasse quanto previsto dalla legge non potrà pretendere che non venga rinnovato il contratto.

Nel caso in cui il locatore invii la presente comunicazione ed entro il termine di 12 mesi, non abbia utilizzato l'immobile per i motivi previsti dalla disdetta, si avrà la possibilità per il conduttore di richiedere il ripristino del contratto di locazione con conseguente ripresa in possesso dell'immobile, oppure ad un risarcimento non inferiore alle 36 mensilità del canone di locazione.

 

Normativa di riferimento

Legge 9 dicembre 1998 n. 431: "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo"

 

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