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Contratto preliminare compravendita immobiliare

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Ultima revisioneUltima revisione: 09/03/2024

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Che cos'è il contratto preliminare di compravandita immobiliare?

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è un contratto dove una parte, proprietaria dell'immobile e chiamata promittente venditrice, si obbliga a vendere all'altra parte, chiamata promissaria acquirente, l'immobile di cui la prima parte è proprietaria.

Attraverso questo contratto si stabiliscono tutti i punti che le parti hanno negoziato per arrivare alla conclusione della compravendita immobiliare.


Qual è la differenza tra un contratto preliminare di compravendita e proposta di acquisto?

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare e proposta di acquisto sono due contratti diferrenti.

Infatti, la proposta di acquisto impegna soltanto il promissario acquirente interessato all'immobile che in genere versa una somma a titolo di caparra. Il promittente venditore è invece libero di valutare anche altre offerte.

Nel momento in cui il promittente venditore accetta la proposta di acquisto questa viene convertita in preliminare di compravendita, che impegna entrambe le parti a concludere l'acquisto.

Quindi la proposta di acquisto è generalmente un documento antecedente al preliminare di compravendita nelle fasi della negoziazione.


E' obbligatorio avere il contratto preliminare di compravendita immobiliare?

No, non è obbligatorio avere un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Le parti possono passare direttamente dalla proposta di acquisto immobiliare al rogito notarile senza firmare il prelminare.

E' però sicuramente a tutela del promissario acquirente firmare un contratto preliminare in quanto la proposta di acquisto vincola solamente quest'ultimo mentre il prelimare di compravendita obbliga entrambe le parti a firmare il rogito notarile.


Che cosa significa prelminare di compravendita?

Il contratto preliminare di compravendita si chiama così in quanto con la sua stipula non si trasferisce la proprietà dell'immobile, che avverrà solamente in un secondo momento, ovvero con la stipula del contratto definitivo, quando effettivamente la proprietà passerà dal promittente venditore al promissario acquirente.

Con la firma di questo documento quindi, le parti si obbligano reciprocamente a firmare un contratto successivo definitivo.

Generalmente, nel contratto sono previste penali nel caso in cui le parti non firmassero il contratto definitivo.


Che cos'è la caparra confirmatoria in un prelminare di compravendite?

Generalmente in un contratto prelminare di compravendita la caparra confirmatoria viene a svolgere una doppia funzione, ossia quella di garanzia per le parti, e quella di acconto del prezzo dell'immobile.

Infatti, nel caso in cui questa clausola venga inserita, al momento della stipula del presente contratto la parte promissaria acquirente dovrà effettuare il pagamento di una somma che verrà stabilita dalle parti. Questa somma sarà una garanzia per entrambe le parti, perché nel caso in cui il promissario acquirente decidesse di non comprare più l'immobile oggetto del presente contratto, la parte promittente venditrice si potrà tenere la somma.

Nel caso contrario, invece, in cui sia la parte promittente venditrice a non voler più vendere l'immobile di sua proprietà, allora in quel caso il promissario acquirente avrà diritto al doppio di quanto versato.

Infine, nel caso più probabile e frequente in cui invece l'acquisto dell'immobile vada a buon fine, allora la caparra servirà come acconto per il prezzo totale dell'immobile. Ciò non toglie che le parti siano libere di stabilire, oltre al pagamento della caparra, ulteriori forme di pagamento.


Che cos'è la caparra penitenziale in un preliminare di compravendita?

La caparra penitenziale è una somma di denaro che viene versata dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditrice come forma di garanzia in caso di recesso. Infatti, accompagnata alla caparra penitenziale, deve esservi anche la possibilità di recesso per una delle due parti, od entrambe. Nel caso in cui non sia presente un diritto di recesso, questa si considererà come caparra confirmatoria.

Quando una delle due parti eserciterà il recesso, la somma indicata nella caparra penitenziale si utilizzerà come corrispettivo per l'altra parte. Vi è però una differenza, perché il promittente venditore, in caso di recesso, dovrà versare al promissario acquirente il doppio della caparra, mentre il promissario acquirente ha già versato la caparra, e quindi, in caso in cui sia lui a recedere, nulla dovrà al promittente venditore oltre alla caparra già versata.

Nel caso in cui nessuna delle due parti receda, la somma versata verrà considerata come acconto.


Che cosa deve contenere un contratto preliminare di compravendita immobiliare?

Un contratto prelminare di compravendita immobiliare deve contenere:

  • Indicazione dell'immobile: per essere valido il contratto deve indicare precisamente di quale immobile si tratta. Nell'effettuare ciò, bisogna individuare l'immobile attraverso l'indicazione dell'indirizzo, così come di tutti i suoi dati catastali. E' importante fornire anche la planimetria dell'immobile come allegato, così come le sue condizioni.
  • Documentazione: E' obbligatorio fornire l'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) e visura catastale al promissario acquirente
    Il prezzo dell'immobile: altro elemento essenziale del contratto preliminare di compravendita immobiliare è l'indicazione del prezzo totale dell'immobile, e la maniera di pagamento. Le parti possono stabilire che venga pagato un acconto o che il pagamento venga effettuato in un'unica soluzione o in vari pagamenti.
  • Caparra confirmatoria: in questo contratto la caparra confirmatoria viene a svolgere una doppia funzione, ossia quella di garanzia per le parti, e quella di acconto del prezzo dell'immobile.
  • Caparra penitenziale: è una somma di denaro che viene versata dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditrice come forma di garanzia in caso di recesso. Infatti, accompagnata alla caparra penitenziale, deve esservi anche la possibilità di recesso per una delle due parti, od entrambe.
  • Data d'acquisto: è di fondamentale importanza indicare la data entro cui le parti stipuleranno il contratto definitivo di compravendita di fronte al Notaio.


Che cosa è proibito in un contratto preliminare di compravendita immobiliare?

In un contratto preliminare di compravendita immobiliare si possono inserire tutte le clausole che le parti ritengono opportune, ma è obbligatorio firmare il contratto per iscritto, in quanto la legge prevede che il preliminare debba essere nella stessa forma del contratto definitivo.

Quindi è proibito un contratto preliminare di compravendita in forma orale.


Quali sono i prerequisiti del contratto preliminare di compravendita immobiliare?

Per avere un contratto preliminare di compravendita immobiliare occorrerà che il promittente venditore sia effettivamente il proprietario dell'immobile che è oggetto del contratto.

Generalmente, prima del preliminare di compravendita, si ha una proposta di acquisto immobiliare.


Quale è la durata del contratto preliminare di compravendita immobiliare?

Non è previsto un termine per legge per il preliminare di compravendita immobiliare, ma generalmente viene inserita nel contratto la data in cui le parti stipuleranno il rogito notarile definitivo, e il preliminare sarà valido fino a tale data.


Cosa si deve fare una volta firmato il contratto preliminare di compravendita immobiliare?

Il contratto prelminare di compravendita immobiliare dovrà essere firmato e sottoscritto da promissario acquirente e promittente venditore su tutte le pagine oltre a quella finale.

Se si hanno degli allegati, così come indicato nel contratto, questi dovranno essere aggiunti al contratto. Le parti dovranno conservare il documento fino alla stipula del Rogito notarile.

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione presso il sito dell'agenzia delle entrate. Se invece il contratto verrà registrato e firmato con un notaio, vi provvede il notaio entro 30 giorni dalla stipula

Per la registrazione sono dovute:

  • l'imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
  • l'imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe; se il contratto è formato tramite notaio l'imposta di bollo è invece di 155 euro.

Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l'imposta di registro proporzionale pari:

  • allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
  • çal 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.


Si deve andare dal Notaio per firmare un contratto preliminare di compravendita immobiliare?

Andare dal Notaio non è obbligatorio per firmare un contratto preliminare di compravendita immobiliare, ma sarà ovviamente obbligatorio nel momento in cui le parti firmeranno il rogito notarile per il passaggio definitivo dell'immobile.

Ciò non toglie che le parti possono firmare il preliminare con il Notaio e dare più valore al contratto. Nel caso di firma davanti Notaio, sarà quest'ultimo che provvederà alla registrazione del contratto.


Si deve registrare il contratto preliminare di compravendita immobiliare?

Si, il contratto preliminare di compravendita immobilare deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione presso il sito dell'agenzia delle entrate. Se invece il contratto verrà registrato e firmato con un notaio, vi provvede il notaio entro 30 giorni dalla stipula.


Quanto costa registrare il contratto preliminare di compravendita immobiliare?

Per la registrazione del contratto preliminare di compravendita immobiliare sono dovute:

  • l'imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
  • l'imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe; se il contratto è formato tramite notaio l'imposta di bollo è invece di 155 euro.

Quando il preliminare prevede un pagamento da una parte all'altra, è dovuta, inoltre, l'imposta di registro proporzionale pari:

  • allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
  • al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.


Normativa applicabile:

Codice Civile: artt. 1326 e seguenti, 1335, 1351, 1382, 1385, 1386, 1453, 1457, artt. 1470 e seguenti, artt. 1754 e seguenti, 2645-bis, 2932


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