Contratto preliminare compravendita immobiliare nuda proprietà con riserva di usufrutto

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare con nuda proprietà e riserva di usufrutto è un contratto dove una parte, proprietaria dell'immobile e chiamata promittente venditrice, si obbliga a vendere all'altra parte, chiamata promissaria acquirente, l'immobile di cui la prima parte è proprietaria.

In questo contratto si ha la riserva di usufrutto, che, come vedremo in seguito, implica che la parte promittente venditrice, o persona da lui indicata, potrà continuare a vivere nell'immobile nonostante la proprietà passi ad altra persona.

1. Che cos'è un contratto preliminare di compravendita

Questo tipo di contratto si chiama preliminare dato che con la sua stipula non si trasferisce la proprietà dell'immobile, che avverrà solamente in un secondo momento, ovvero con la stipula del contratto definitivo, quando effettivamente la proprietà passerà dal promittente venditore al promissario acquirente. Con la firma di questo contratto quindi, le parti si obbligano reciprocamente a firmare un contratto successivo definitivo.

In questo caso, ossia nel caso di vendita dell'immobile con nuda proprietà e riserva di usufrutto, il compratore non entrerà in possesso materiale dell'immobile al momento della stipula del contratto definitivo ma in un secondo momento. Infatti, vi sarà un'altra persona a vivere nell'immobile, generalmente il venditore, che godrà di un diritto di usufrutto sull'immobile stesso.

2. Usufrutto

L'usufrutto nella nuda proprietà è il diritto che consente al venditore di continuare a usare e godere dell'immobile, fino alla sua morte o fino ad una data specifica indicata nel contratto. L'usufruttuario ha anche il dovere di conservare l'immobile in buono stato e di non alterarne la sostanza dello stesso. Dovrà inoltre pagare le spese ordinarie di manutenzione e le tasse relative al possesso. L'usufrutto si estingue per morte dell'usufruttuario, per rinuncia, per consolidamento o per prescrizione.

La vendita dell'immobile con nuda prorpietà è un'operazione che consente al promittente venditore di ottenere una somma di denaro e di continuare a godere dell'immobile fino alla morte sua o di persona indicata; oppure ad una data specifica, e all'acquirente di acquistare l'immobile a un prezzo inferiore al valore di mercato e di diventarne pieno proprietario alla morte dell'usufruttuario o alla data indicata nel contratto.

Ciò non significa che questo contratto sia privo di effetti giuridici, ossia che non abbia effetti da un punto di vista legale. Infatti le parti sono obbligate a rispettare quanto firmato in questo contratto, che potrebbe portare ad un inadempimento contrattuale, ossia ad una responsabilità, nel caso una delle due parti non rispetti quanto previsto nel contratto preliminare.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare non va confuso con la proposta d'acquisto immobiliare. Questa infatti impegna soltanto con promissario acquirente interessato all'immobile che in genere versa una somma a titolo di caparra. Il promittente venditore è invece libero di valutare anche altre offerte. Nel momento in cui questi accetti la proposta di acquisto questa viene convertita in preliminare di compravendita, che impegna entrambe le parti a concludere l'acquisto.

3. Quali sono gli elementi fondamentali di un contratto preliminare di compravendita con riserva di usufrutto

Elementi essenziali del presente contratto sono:

a) Indicazione dell'immobile: per essere valido il contratto deve indicare precisamente di quale immobile si tratta. Nell'effettuare ciò, bisogna individuare l'immobile attraverso l'indicazione dell'indirizzo, così come di tutti i suoi dati catastali. E' importante fornire anche la planimetria dell'immobile come allegato, così come le sue condizioni. E' obbligatorio altresì fornire l'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.). Nel caso in cui questo non fosse possibile durante il preliminare, in ogni caso sarà obbligatorio una volta che si firma il contratto definitivo di fronte a Notaio.

b) Il prezzo dell'immobile: altro elemento essenziale del contratto preliminare di compravendita immobiliare è l'indicazione del prezzo totale dell'immobile, e la maniera di pagamento. Le parti possono stabilire che venga pagato un acconto o che il pagamento venga effettuato in un'unica soluzione o in vari pagamenti.

c) Usufrutto: L'immobile viene venduto in nuda proprietà, ossia l'acquirente sa che non entrerà in possesso dell'immobile al momento della firma con il Notaio ma nel momento in cui terminerà l'usufrutto. L'usufrutto potrà essere vitalizio, ossia il venditore o persona indicata, potrà vivere nell'immobile fino al momento della morte, oppure fino ad una data specifica indicata.

d) Caparra confirmatoria: in questo contratto la caparra confirmatoria viene a svolgere una doppia funzione, ossia quella di garanzia per le parti, e quella di acconto del prezzo dell'immobile. Infatti, nel caso in cui questa clausola venga inserita, al momento della stipula del presente contratto la parte promissaria acquirente dovrà effettuare il pagamento di una somma che verrà stabilita dalle parti. Questa somma sarà una garanzia per entrambe le parti, perché nel caso in cui il promissario acquirente decidesse di non comprare più l'immobile oggetto del presente contratto, la parte promittente venditrice si potrà tenere la somma. Nel caso contrario, invece, in cui sia la parte promittente venditrice a non voler più vendere l'immobile di sua proprietà, allora in quel caso il promissario acquirente avrà diritto al doppio di quanto versato. Infine, nel caso più probabile e frequente in cui invece l'acquisto dell'immobile vada a buon fine, allora la caparra servirà come acconto per il prezzo totale dell'immobile. Ciò non toglie che le parti siano libere di stabilire, oltre al pagamento della caparra, ulteriori forme di pagamento.

e) Caparra penitenziale: la caparra penitenziale si differenzia dalla caparra confirmatoria perché è una somma di denaro che viene versata dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditrice come forma di garanzia in caso di recesso. Infatti, accompagnata alla caparra penitenziale, deve esservi anche la possibilità di recesso per una delle due parti, od entrambe. Nel caso in cui non sia presente un diritto di recesso, questa si considererà come caparra confirmatoria. Quando una delle due parti eserciterà il recesso, la somma indicata nella caparra penitenziale si utilizzerà come corrispettivo per l'altra parte. Vi è però una differenza, perché il promittente venditore, in caso di recesso, dovrà versare al promissario acquirente il doppio della caparra, mentre il promissario acquirente ha già versato la caparra, e quindi, in caso in cui sia lui a recedere, nulla dovrà al promittente venditore, dato che la somma è già stata versata. Nel caso in cui nessuna delle due parti receda, la somma versata verrà considerata come acconto.

f) Data d'acquisto: è di fondamentale importanza indicare la data entro cui le parti stipuleranno il contratto definitivo di compravendita di fronte al Notaio.

4. Morte dell'usufruttuario

Un problema che potrebbe sorgere in questo tipo di contratto è la morte della persona usufruttuaria prima della stipula del contratto definitivo di compravendita. In questo caso le parti possono scegliere cosa fare, se annullare il contratto e quindi far si che questo non produca nessun effetto giuridico, se modificare il prezzo di vendita con un'integrazione da parte del compratore, o se rinegoziare tutto il contratto. In ogni caso, venendo meno la persona che doveva godere del diritto di usufrutto, viene meno anche la base del contratto.

Il nudo proprietario è esonerato dal carico fiscale delle imposte quali IMU, TASI e IRPEF sono a carico del detentore dell'immobile, ossia di pertinenza dell'usufruttuario, rimanendo a carico del nudo proprietario le imposte indirette secondo aliquote ordinarie e su una base imponibile ridotta per la decurtazione del valore dell'usufrutto secondo le tabelle allegate al Testo Unico in tema di imposta di registro.

Come utilizzare il presente documento:

Attraverso questo documento si potrà indicare:

• l'indirizzo e i dati dell'immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita immobiliare;
• i dati catastali, ossia i dati dell'immobile, nonché il numero di vani, cucine, bagni e pertinenze dell'immobile, nonché se questo faccia parte o meno di un condominio;
• Indicare se l'immobile abbia o meno ulteriori vani accessori, ossia delle parti oltre i vani, cucine e bagni;
• Indicare la provenienza dell'immobile, ossia in che maniera il promittente venditore ha ottenuto la proprietà dell'immobile, se tramite acquisto, successione e/o in un'altra maniera;
• Indicare se sull'immobile è gravata o no un'ipoteca, ossia un mutuo concesso dalla banca o ente finanziario, e in caso, se questa viene accettata o meno dal promissario acquirente;
• il nome dell'usufruttuario o usufruttuaria;
• se la durata dell'usufrutto è vitalizio o ha una data specifica;
• il prezzo totale della vendita del bene immobile;
• la maniera e le modalità di pagamento dell'immobile;
• se le parti vogliono inserire una caparra confirmatoria o una caparra penitenziale, come descritto sopra, o nessuna delle due;
• se si vuole un acconto sul prezzo dell'immobile;
• il giorno entro cui deve essere effettuato il recesso e il prezzo dello stesso, nel caso in cui il venditore e compratore optino per la caparra penitenziale;
• la data in cui le parti firmeranno il contratto definitivo di compravendita;
• cosa accade in caso di morte dell'usufruttuario prima della firma del contratto definitivo di compravendita.

Una volta firmato il contratto, questo dovrà essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Nel caso in cui invece le parti firmino il contratto di fronte a un Notaio, sarà quest'ultimo a registrarlo, sempre entro 30 giorni dalla firma.

Vi è anche la possibilità, non un obbligo, di trascrivere il contratto preliminare presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, nel caso in cui le parti lo volessero.

E' fondamentale che venga indicato il giorno entro cui si firma il contratto definitivo di compravendita, che ovviamente deve essere successiva alla firma del presente contratto.

Normativa applicabile:

Codice Civile: artt. 1326 e seguenti, 1335, 1351, 1382, 1385, 1386, 1453, 1457, artt. 1470 e seguenti, artt. 1754 e seguenti, 2645-bis, 2932

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