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Contratto di locazione commerciale

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Ultima revisioneUltima revisione: 23/04/2024

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Che cos'è il contratto di locazione commerciale?

Il contratto di locazione commerciale o ad uso non abitativo, è quel tipo di contratto mediante il quale si affitta un bene immobile per un'attività commerciale, come ad esempio un negozio, un ufficio o un hotel. E' chiamato anche contratto di locazione ad uso non abitativo per differenziarlo dal tipico contratto d'affitto per uso domestico.

Nel contratto di locazione vengono indicati quali sono la durata della locazione, l'importo, e le regole che si danno proprietario e inquilino per gestire al meglio ogni imprevisto che può sorgere durante il periodo dell'affitto o locazione .


Quali sono i diversi contratti di locazione commerciale?

Il contratto di locazione commerciale può riguardare:

  • Uffici, quando si stipula questo tipo contratto ha la durata di sei anni più sei di rinnovo
  • Locali, anche qua il contratto sarà di sei anni più sei di rinnovo
  • Hotel o strutture ricettive, in questo caso il contratto sarà di nove anni più nove di rinnovo


Qual è la differenza tra contratto di locazione commerciale e contratto di locazione ad uso abitativo?

Il contratto di locazione commerciale e il contratto di locazione ad uso abitativo, nonostante abbiano la stessà finalità di concedere l'utilizzo di un immobile ad un'altra persona, sono due contratti molto diversi.

Infatti, mentre il primo riguarderà attività commerciali, e quindi vi sarà l'impossibilità di poterlo utilizzare per uso domestico, il contratto di locazione ad uso abitativo invece riguarderà l'uso domestico, ossia la vita quotidiana delle persone, e non potrà generalmente essere utilizzato per usi commerciali.


E' obbligatorio firmare un contratto di locazione commerciale?

Si, è obbligatorio che le parti firmino un contratto di locazione ad uso non abitativo, ossia commerciale, e che lo registrino entro 30 giorni dalla firma presso l'agenzia delle entrate.

Nel caso in cui il contratto non venga firmato dalle parti, il proprietario può avere una sanzione che va dal 120% al 240% dell'imposta non pagata per mancata registrazione.

Anche nel caso in cui le parti firmino il contratto ma questo non venga registrato presso l'agenzia delle entrate, il contratto si considererà nullo e come se non fosse stato firmato dalle parti.


Che cosa deve contenere il contratto di locazione commerciale?

Per avere un contratto di locazione commerciale a norma questo deve contenere:

  • Il nome ed identificazione delle parti, sia il proprietario che l'inquilino, attraverso il codice fiscale e residenza. Per entrambi è richiesto il documento di identità. Per l'inquilino è richiesto anche il documento di riconsocimento da inserire nel contratto.
  • L'identificazione dell'immobile, attraverso i dati catastali, indirizzo ed eventuali beni accessori, come cantina e garage.
  • L'avvenuta consegna del certificato di prestazione energetica, chiamato APE, obbligatorio per legge.
  • La durata del contratto, che dipenderà dal tipo di contratto di locazione scelto dalle parti. Questa può essere di sei anni più sei di rinnovo, in caso di locazione di uffici o locali, o di nove anni più nove in caso di affitto di albergo o B&B.
  • L'importo della locazione: deve essere indicato l'importo annuale, diviso generalmente su base mensile, della locazione che dovrà versare il conduttore al locatore.
  • Deposito cauzionale: deve essere indicato se viene versato come protezione per il proprietario per eventuali danni compiuti dall'inquilino.
  • Obblighi delle parti: Il contratto dovrà contenere quali sono gli obblighi di ciascuna parte durante il rapporto di locazione. Generalmente per il conduttore è quello di non modificare la destinazione d'uso dell'immobile, pagare l'affitto e il condominio e rispettare le regole condominiali e di riconsegnare l'immobile nelle condizioni in cui lo ha trovato, salvo normale utilizzo dello stesso. Per il locatore, l'obbligo è quello di consegnare l'immobile abitabile e mantenerlo tale durante tutta la durata della locazione
  • Indennità d'avviamento: E' una clausola a tutela del conduttore nel caso in cui il locatore receda dal contratto, questo avrà diritto ad un'indennità di 18 mensilità in caso di uffici o locali e di 21 mesi in caso di attività alberghiere o ricettive.
    Manutenzione: Generalmente le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, quelle di manutenzione straordinaria sono a carico del locatore.


Che cosa è probito in un contratto di locazione ad uso commerciale?

Ci sono varie disposizioni di legge che prevedono che non si possa inserire nel contratto di locazione ad commerciale alcune clausole:

  • Durata: la durata deve corrispondere a quanto previsto dal contratto scelto, quindi sei anni (più sei di rinnovo) in caso di uffici o locali commerciali o di nove anni (più nove di rinnovo) in caso di alberghi o strutture ricettive.
  • Deposito cauzionale: non può superare i tre mesi della mensilità del canone
    Importo dell'affitto: non può essere troppo basso rispetto alla stessa zona in cui si affitta, ossia non può risultare così basso da far pensare che sia un affitto simulato per pagare meno tasse.
  • Sublocazione e cessione d'azienda: il locatore non può proibire la sublocazione dell'immobile quando questo è accompagnato con la cessione o locazione dell'azienda. Il conduttore dovrà avvisare il locatore entro 30 giorni.


Quali sono i prerequisiti del contratto di locazione?

Sia il locatore che il conduttore inquilino dovranno fornire all'altra parte i documenti per identificarsi, come carta d'identità e codice fiscale.

Il locatore dovrà fornire la visura catastale e il certificato di prestazione energetica (APE) all'inquilino prima dell'ingresso nell'immobile. Inoltre, nel caso in cui l'immobile sia un appartamento all'interno di un condomino, dovrà fornire anche il regolamento condominiale all'inquilino.

Il conduttore dovrà dimostrare di avere le capacità economiche per poter sostenere le spese della locazione. In generale quindi viene richiesto di presentare la busta paga o certificazione unica, oppure avere garanzie da parte di terzi, come ad esempio una fidejussione bancaria o altri tipi di garanzie.


Qual è la durata del contratto di locazione ad uso commerciale?

La durata del contratto di locazione commerciale dipenderà dal tipo di attività svolta dal conduttore.

Questa può essere di sei anni (più sei di rinnovo) in caso di locali o uffici.

Nel caso di alberghi o strutture ricettive questa sarà di nove anni (più nove di rinnovo).


Che cosa si deve fare dopo la firma del contratto di locazione commerciale?

Una volta compilato il contratto di locazione, questo dovrà essere firmato da entrambe le parti, locatore e conduttore, in tutti i fogli con le iniziali, e nell'ultima pagina con le firme complete

Il contratto di locazione va registrato presso il sito dell'agenzia delle entrate o personalmente presso una delle sedi, entro 30 giorni dalla stipula dello stesso. Nella registrazione online basta allegare una copia del contratto. Nel caso di registrazione cartacea sarà necessario averne due firmati, compresi eventuali allegati.

L'imposta di registro è pari all'1% del canone complessivo, qualora il locatore sia un soggetto passivo Iva. In tutti gli altri casi, invece, l'aliquota fissata è pari al 2% del canone complessivo.


Quali documenti devono essere presentati con il contratto di locazione?

Insieme al contratto di locazione firmato, il locatore deve presentare il certificato APE (certificato di prestazione energetica) e la visura catastale. Inoltre, devono essere allegati i documenti delle parti.

Non è obbligatorio allegare lo stipendio dell'inquilino, è semplicemente una forma di tutela per il locatore.


Si deve andare dal notaio per il contratto di locazione ad commerciale?

No, non si deve andare dal Notaio, le parti possono firmare privatamente, o tramite agenzia immobiliare, il contratto di locazione ad uso comerciale e poi registrarlo presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma dello stesso.

Ovviamente, nulla vieta alle parti di poter adire al Notaio e firmare il contratto davanti a lui, ma ciò non è obbligatorio.


Chi paga le spese di manutenzione dell'immobile?

Nel contratto va indicato chi pagherà le spese di manutenzione dell'immobile, che generalmente si dividono in ordinarie e straordinarie.

Per spese ordinarie si intendono tutte quelle spese che sono di ordinaria amminstrazione e manutenzione. Ad esempio se si rompe il manico della doccia o non funziona un'anta di un mobile si stacca, queste spese saranno a carico del conduttore.

Al contrario, nel caso di problemi più profondi, come ad esempio la rottura di un tubo all'interno del muro o la caduta di una finestra, queste spese saranno a carico del locatore.

Nulla vieta alle parti di poter stabilire diversamente, ma se non viene indicato nulla nel contratto per legge l'inquilino paga le spese ordinarie e il proprietario paga le spese straordinarie.


Che cos'è l'indennità di avviamento commerciale?

L'indennità di avviamento commerciale è una tutela che viene data al conduttore in caso di attività commerciale.

Infatti questa prevede che in caso in cui il locatore non rinnovi il contratto al conduttore al termine del contratto (12 anni per locali o uffici o 18 anni per hotel e strutture ricettive) il conduttore abbia diritto ad una indennità di avviamento, ossia una sorta di "risarcimento" per dover cercare un altro posto dove poter effettuare la sua attività.

L'indennità corrisponde a 18 mensilità in caso di attività svolte in locali commerciali e di 21 mensilità in caso di hotel o strutture ricettive. In questa maniera il conduttore sarà compensato dal fatto di dover cercare un'altra sede per la sua attività.

Nel caso in cui il locatore adibisca l'attività dell'immobile alla stessa attività merceologica (ad esempio si continua a svolgere attività alberghiera nella stessa struttura dove c'era l'hotel del conduttore), il diritto all'indennità raddoppia, e sarà quindi di 42 mensilità per gli hotel e 36 mensilità per i locali commerciali.

Ovviamente, l'indennità commerciale si ha solamente quando il recesso sia del locatore e non del conduttore, e quando quest'ultimo non sia moroso.


Normativa di riferimento

Legge 27 luglio 1978, n. 392; "Equo Canone. Disciplina delle locazioni di immobili urbani."

Artt. 1571 - 1614 Codice Civile.


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