2 agosto 2019
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Quando si stipula un contrato di locazione, sia ad uso abitativo che ad uso commerciale o non abitativo, generalmente le parti appongono un termine mensile entro il quale l'inquilino o conduttore dovrà pagare al proprietario o locatore il canone previsto per l'affitto.
In linea di massima e nella maggior parte dei casi, il rapporto tra le due parti procede senza particolari noie né seccature, quando l'inquilino paga correttamente il suo canone d'affitto e il proprietario lascia che questi possa godere dell'immobile senza interferenze.
Può capitare però, che l'inquilino, per vari motivi, non sia in grado di poter pagare il canone d'affitto previsto nel contratto stipulato dalle parti. Ciò può essere dovuto a un'esigenza temporanea del conduttore, come ad esempio una spesa imprevista che non gli permette di poter affrontare il pagamento della mensilità corrente, però senza particolari problemi per le mensilità successive. In questo caso, con il dovuto buon senso delle parti, tutto è risolvibile in un pagamento dilatato che metterà d'accordo le parti.
Diverso è il caso invece in cui il conduttore non pagasse per un lasso di tempo più elevato e continuasse a vivere o lavorare nell'immobile affittato. Qua, la situazione diventa scomoda per il locatore, in quanto questi non ha la possibilità di riprendersi l'immobile da solo, ma dovrà, ovviamente, o cercare di arrivare ad un accordo con il conduttore, oppure agire per vie giudiziarie.
Vediamo quindi, quali sono le possibilità che ha il locatore nel caso in cui l'inquilino non pagasse i canoni dell'affitto, sia nel caso di contratto ad uso abitativo che non, e quali sono i rimedi processuali. Ovviamente, per il proprietario, sono esclusi tutti i rimedi "fai da te", quali il cambiare la serratura della porta o l'entrare furtivamente nell'appartamento locato, dato che si rischiano condanne penali e civili.
Nel contratto di locazione ad uso abitativo, nel caso in cui l'inquilino conduttore non pagasse l'affitto entro venti giorni dalla scadenza del termine prevista dal contratto, scatta per il locatore la possibilità di poter risolvere il contratto, ossia interrompere il rapporto con l'inquilino. Stessa cosa nel caso in cui il conduttore non paghi gli oneri accessori derivanti dal contratto di locazione, come ad esempio le quote condominiali, a carico dello stesso conduttore. Però, in questo caso, è previsto che l'importo che deve il conduttore per gli oneri accessori, sia superiore a due mensilità del canone. Semplificando, nel caso in cui l'affitto mensile sia di 500€ e il conduttore debba al locatore più di 1000€ di spese accessorie, quest'ultimo avrà la possibilità di procedere alla risoluzione del contratto e quindi procedere allo sfratto dell'inquilino.
Art. 5, legge 392/78: il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.
Il locatore dovrà però, prima di ricorrere ad un giudice, inviare una lettera di sollecito pagamento, attraverso una raccomandata A/R. In questa diffida, si intima il pagamento dei canoni dovuti entro una certa data, generalmente 15 giorni dal ricevimento della stessa, o altrimenti il locatore si vedrà costretto ad adire a vie legali, ossia andare da un Giudice. Questa diffida serve a far si che il locatore effettui una richiesta formale al conduttore prima di procedere con la procedura di sfratto. Inoltre, il locatore non dovrà più pagare le imposte sui canoni di affitto non percepiti dal momento del ricevimento della stessa da parte del conduttore
Nel caso in cui non sia riceva nessuna risposta da parte del conduttore o comunque questi continui a non pagare allora il locatore non avrà altra scelta che ricorrere al Giudice per la procedura di sfratto.
Nel caso di affitto ad uso diverso da abitativo e quindi commerciale, ossia quelle locazioni previste per "uso di attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno e altri organismi di promozione turistica e simili", nel caso in cui l'inquilino sia moroso, ovvero non paghi l'affitto entro il tempo previsto dal contratto, non si applicherà la normativa prevista dal contratto ad uso abitativo, ovvero l'art. 5 della legge 392/78.
Quindi, per questa fattispecie contrattuale, non si calcolerà, come nell'affitto ad uso abitativo, il fattore temporale dei venti giorni successivi alla scadenza prevista nel contratto, ma si dovrà decidere, in base al tipo di inadempimento da parte del conduttore. Infatti, in questo caso, si farà riferimento al codice civile e non alla legge relativa alle locazioni. L'articolo da prendere in considerazione è il 1455 c.c., il quale stabilisce che l'inadempimento deve essere di "non scarsa importanza". Tale articolo dovrà essere letto alla luce dell'articolo 1453 c.c. relativo alla risoluzione in caso di inadempimento, ovvero di mancato pagamento da parte del conduttore. Il che significa che nelle locazioni commerciali, si dovrà valutare nel caso concreto il mancato pagamento da parte dell'inquilino. Ad esempio un inquilino che ha un contratto per un albergo da 10 anni che ha sempre pagato e si trova in difficoltà un mese, non potrà essere considerato grave. Al contrario, un inquilino che già dal primo anno non paghi 2-3 mensilità, si potrà ritenere come di non scarsa importanza.
Recita l'art. 1453 c.c.: Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.
Così, invece, l'art. 1455 c.c.: Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra.
Questo significa che sarà rimesso quindi nelle mani del Giudice, valutare " l'importanza" dell'inadempimento da parte del conduttore.
La soluzione che viene spesso utilizzata dalle parti in caso di locazione commerciale, è quella di inserire una clausola risolutiva espressa, in base all'art.1456 del codice civile. Attraverso questa clausola infatti, le parti saranno libere di poter scegliere quali saranno gli eventi che comporteranno la risoluzione del contratto, come ad esempio, la possibilità di inserire la stessa clausola prevista dai contratti ad uso abitativo, ovvero il termine di 20 giorni dopo il termine ultimo di pagamento, o qualsiasi altra clausola prevista dalle parti.
Anche in questo caso, il locatore dovrà inviare una lettera di sollecito di pagamento di locazione con una diffida ad adempiere. Nel caso in cui il conduttore non adempia nei termini previsti della diffida, si procederà alla procedura di sfatto.
Nel caso in cui l'invio della lettera di sollecito pagamento non sortisse l'effetto sperato, per il proprietario locatore non rimane che promuovere il procedimento di sfratto per morosità. Il procedimento per sfratto gode di tempi più brevi rispetto ad un procedimento normale, a meno che il conduttore non si opponga qualora abbia validi motivi. Il procedimento si chiama "procedura per convalida sfratto".
Il giudice quindi, dovrà attestare che effettivamente il conduttore non abbia pagato i canoni previsti, e, in caso positivo, procederà con il dichiarare l'inadempimento del conduttore. A questo punto si dovrà vedere quale sarà il comportamento del conduttore. Infatti quest'ultimo può non presentarsi in Tribunale, e pertanto si procederà con lo sfratto, oppure potrà opporsi.
Un'altra opzione per il conduttore, è quella di pagare tutti i canoni pendenti, maggiorati con gli interessi legali e delle spese processuali liquidate in sede d'udienza dal giudice. In quest'ultimo caso, egli potrà avere un "periodo di grazia" da parte del giudice fino a 90 giorni per far si che questi possa pagare tutti i canoni al locatore. Il termine di 90 giorni si avrà solamente se il conduttore è oggettivamente affetto da condizioni di difficoltà, anche se nella prassi questo viene quasi sempre concesso. Può capitare, se il ritardo nel pagamento è inferiore a 2 mensilità e il conduttore versi in difficoltà economiche, che il periodo di grazia venga esteso ai 120 giorni.
Il giudice fisserà un'udienza nei 10 giorni successivi al termine del periodo di grazia per verificare l'effettivo pagamento da parte del conduttore. Nel caso in cui questi pagasse per completo e si rendesse inadempiente nei successivi mesi, il locatore sarà costretto a ricorrere di nuovo al giudice, dopo aver di nuovo tentato l'invio del sollecito di pagamento di locazione. Infatti vi è la possibilità per il conduttore di arrivare fino a 3 volte in udienza in 4 anni di affitto. Superate le tre volte, il giudice accerterà direttamente lo sfratto.
Nelle locazioni ad uso commerciale, non si applica il periodo di grazia. Ciò significa, che una volta che viene dichiarato lo sfratto, il conduttore non potrà sanare i canoni pregressi non pagati. Di conseguenza, i tempi processuali saranno nettamente più brevi.
Può capitare che il conduttore si opponga a quanto previsto dal locatore, dimostrando la non fondatezza della richiesta di quest'ultimo. A questo punto, dipenderà dal prudente apprezzamento del giudice, il quale può optare per una mediazione, oppure il processo diventa giudizio ordinario, ovvero non ha più i requisiti di specialità e quindi diventerà molto più lungo l'iter.
Se il conduttore non paga o questi non si presenta all'udienza, il giudice convaliderà lo sfratto, e fisserà automaticamente una data, detta data di esecuzione, in cui l'inquilino dovrà lasciare l'immobile. Capita spesso, però, che il conduttore si rifiuti di lasciare l'immobile il giorno previsto dal Giudice e pertanto, l'Avvocato del locatore dovrà inviare un atto detto "atto di precetto", il quale dovrà essere consegnato all'ufficiale giudiziario dove si intima l'inquilino a lasciare l'immobile entro 10 giorni.
Se nel giorno stabilito dal preavviso di sfratto, l'inquilino non si fa trovare o, comunque, non apre all'Ufficiale Giudiziario, quest'ultimo sarà costretto a fissare un altro accesso. Stessa situazione capita nel caso in cui l'inquilino dichiari di non aver trovato un nuovo alloggio.
Al secondo accesso e ai successivi (si arriva, in alcuni casi, anche a sei), l'Ufficiale Giudiziario, accompagnato dall'Avvocato del locatore, dalla forza pubblica, da un fabbro provvederà ad immettere nel possesso dell'immobile il locatore, redigendo apposito verbale delle attività svolte. Può capitare, per esigenze organizzative, che si arrivi anche a cinque sei accessi per prendere possesso dell'immobile.
Il locatore a quel punto potrà cambiare la serratura e l'inquilino avrà un tempo stabilito generalmente entro i 15-30 giorni per riprendersi i suoi mobili, nel caso vi siano. Nel caso in cui questi non proceda a ritirare i beni mobili, il locatore avrà la di richiedere all'Ufficiale giudiziario di valutare il presumibile valore degli stessi, al fine di poterne chiedere la vendita.
In caso inutilità della vendita, i beni saranno considerati abbandonati e l'Ufficiale Giudiziario, salva diversa istanza, ne disporrà lo smaltimento presso una pubblica discarica.
Per quanto riguarda invece le locazioni ad uso commerciale, anche in questo caso la procedura è molto più abbreviata rispetto a quella previste ad uso abitativo. Infatti l'esecuzione per rilascio di immobile locato a fini commerciali potrà spesso intervenire anche al primo accesso; con l'esperimento di un procedimento esecutivo che, assai di sovente, mancando esigenze abitative sottese all'occupazione dell'immobile, si perfeziona senza l'intervento della Forza Pubblica e/o di altri ausiliari e, quindi, in modo sensibilmente più agile.
Da questa breve guida si evince chiaramente il favore che ha il conduttore rispetto al locatore, specie nel caso in cui il primo si rendesse inadempiente. Per questo il consiglio principale è quello di cercare di arrivare ad un accordo con il conduttore, in maniera tale da evitare procedimenti giudiziari. Infatti, molto spesso arrivare ad una procedura di sfratto, con conseguente esecuzione dello stesso, può arrivare a durare 8-10 mesi, specialmente nelle grandi città. Questo implica una perdita economica molto grande per il locatore. E se si è possibile poi per questi poter agire in giudizio contro l'ex conduttore per recuperare i crediti, molto spesso quest'ultimo si trova in una posizione di indigenza, con conseguente impossibilità di poter saldare i debiti. E' bene quindi, verificare le potenziali capacità del conduttore prima di affittare l'immobile.
Artt. 5 e 55 Legge 27 luglio 1978, n. 392, "Disciplina delle locazioni di immobili urbani"
Artt. 1453 e ss. Codice Civile
Artt. 658 e ss. Codice Procedura Civile