Contratto di locazione ad uso abitativo

Il contratto di locazione serve a regolare i casi di affitto di immobili ad uso abitativo.

Vi sono varie fattispecie di contratto di locazione, in base alle esigenze dei proprietari e/o delle persone che hanno bisogno dell'immobile in affitto.

Ad oggi, vi sono 4 tipi di contratti di locazione:

• Contratto di locazione a canone libero: permette alle parti di scegliere liberamente il prezzo della locazione, hanno una durata di almeno 4 anni, rinnovabili per altri 4. Il locatore è libero di scegliere il prezzo e di poter optare per la cedolare secca.
• Contratti di locazione concordata: il contratto dura meno, minimo 3 anni e rinnovabile per altri 2. Il vantaggio di questo tipo contrattuale è sia per il locatore che per il conduttore. Infatti, il prezzo dovrà essere stabilito dal Comune di residenza in accordo con le varie associazioni degli inquilini. In questa maniera, il proprietario pagherà un'imposta minore e il conduttore pagherà un canone equo. Nel caso in cui le parti scelgano l'opzione della cedolare secca, il locatore pagherebbe solamente un 10% di imposte.
• Contratti di natura transitoria: sono contratti che hanno una durata limitata nel tempo (fino a 18 mesi). E' obbligatorio documentare nei contratti l'esigenza transitoria, che può essere sia per un'esigenza del locatore cosi come dell'inquilino, che giustifichi la locazione a carattere transitorio. Anche i contratti di locazione per uso transitorio stipulati per uso abitativo il locatore, persona fisica, può esercitare l'opzione per la cedolare secca con le stesse modalità previste per i contratti di locazione liberi o convenzionati.
• Contratti a studenti: sono contratti specifici che si effettuano per studenti universitari. Questo tipo di locazione per universitari ha una durata limitata nel tempo (da sei mesi a tre anni).Alla scadenza il contratto si rinnova automaticamente per lo stesso periodo salvo disdetta da parte del conduttore. Il canone di locazione e le norme accessorie devono rispettare determinati vincoli.

Un elemento molto importante riguardo ai contratti di locazione riguarda la possibilità per il locatore di poter pagare imposte attraverso la c.d. cedolare secca. La cedolare secca sugli affitti è un'imposta che è stata introdotta a partire dal periodo di imposta 2011, va a sostituire le altre tasse dovute sulle locazioni.

Essa consiste nell'applicazione di un'aliquota fissa di tassazione (21%) al posto di quella calcolata a scaglioni Irpef che si applicherebbe al reddito del contribuente, per i contratti di locazione a canone libero. Perciò, più il reddito del locatore è alto, più risulta conveniente applicare la cedolare secca.

Per i contratti di locazione concordata, se si applicasse la cedolare secca, questa raggiungerebbe una tassazione del 10%.

Il contribuente ha piena facoltà di adottarla o meno essa si pone come alternativa al regime di tassazione ordinario.

Come utilizzare il documento?

Questo documento presenta tutti i tipi di contratto sopra menzionati. Vi è la possibilità di scegliere la combinazione tra il transitorio e il concordato, che quindi porta ad avere ben CINQUE modalità di contratto differenti.

Attraverso questo documento, si potrà:

• Decidere il tipo di contratto che si vuole stipulare: canone libero, concordato, transitorio, concordato transitorio o per studenti
• Comunicazioni da effettuare obbligatori per legge: Certificato energetico APE così come documentazione amministrativa e tecnica sicurezza impianti.
• Stabilire la durata del contratto (solamente quando non vincolata)
• Stabilire il prezzo dell'affitto
• Prevedere il pagamento di un deposito cauzionale
• Stabilire chi pagherà gli oneri accessori (spese condominiali, riscaldamento centralizzato...)
• Stabilire la possibilità di un diritto di prelazione del conduttore nel caso in cui questi voglia comprare l'immobile
• Stabilire si può effettuare la sublocazione dell'immobile
• Se si vuole o meno l'applicazione della cedolare secca

Una volta firmato il contratto, le parti dovranno registrarlo obbligatoriamente entro 30 giorni dalla firma presso l'Agenzia delle Entrate competente, sia online che personalmente. Nel caso in cui il contratto presenti l'opzione della cedolare secca, sarà opportuno comunicarlo all'Agenzia delle Entrate.

Il proprietario dovrà successivamente poi provvedere entro 60 giorni alla comunicazione dell'avvenuta registrazione all'amministratore di condominio e al conduttore. Sebbene la legge non specifichi come debba avvenire tale comunicazione è sempre meglio utilizzare una raccomandata A/R o la Posta Elettronica Certificata (P.E.C.).

Le spese di registrazione del contratto sono generalmente a carico delle due parti a meno che queste non stabiliscano diversamente nel contratto. Nel caso in cui le parti optino per la cedolare secca, non dovranno pagare l'imposta di bollo.

Normativa di riferimento

Legge 9 dicembre 1998, n. 431; "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo."

Legge 27 luglio 1978, n. 392; "Equo Canone. Disciplina delle locazioni di immobili urbani."

D.M. 16 gennaio 2017; "Contratti di locazione regolamentati."

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