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I quattro contratti di locazione ad uso abitativo

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Ultima revisione: 1° maggio 2019
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Categoria: Edilizia abitativa, settore immobiliare

Il contratto di locazione ad uso abitativo, o, più comunemente, il contratto d'affitto, è sicuramente uno dei contratti più utilizzati in nel panorama giuridico italiano. Lo scopo di questo contratto è quello di far si che una persona (conduttore o inquilino) possa vivere per un determinato periodo di tempo nell'immobile di un'altra persona (locatore o proprietario), previo pagamento di un canone (affitto) mensile.

In Italia vi sono al momento varie quattro tipologie di contratto d'affitto, dipendendo dalla volontà e dalla necessità delle parti.

Il primo e più famoso è il contratto a canone libero, detto anche 4+4. Questa tipologia, una volta molto comune, è sempre di più soppiantata dal contratto di locazione concordato 3+2. A questi si aggiungono i contratti di natura transitoria e i contratti per studenti.

Prima di addentrarci nell'analisi delle diverse tipologie di contratto, è utile verificare quali sono le caratteristiche comuni a tutti i contratti.

Per tutti i contratti d'affitto è richiesta, a pena di nullità in base all'art.1 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, la forma scritta, nonché l'obbligo di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate competente territorialmente entro 30 giorni dalla stipula dello stesso. A questa regola, si sottrae solamente il contratto di locazione inferiore ai 30 giorni. Ciò significa che un contratto d'affitto verbale non sarà valido, data la sua alta probabilità di essere considerato un contratto "in nero" e quindi, esente dal pagamento di imposte.

Per prima cosa, devono essere indicate oltre le generalità e il numero delle parti, la descrizione dell'immobile, e l'indicazione dell'importo del canone, così come le modalità di versamento e alla durata della locazione. Devono essere inoltre inseriti i dati catastali dell'immobile. Inoltre è necessario inserire apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine all'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.). In caso di mancata dichiarazione circa l'A.P.E., locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa (pagamento di una somma di denaro). Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta dall'obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell'APE entro 45 giorni dalla stessa.

Analizziamo ora le tipologie e quali sono le varie differenze tra i vari contratti, iniziando però da una novità legislativa notevole che ha rivoluzionato il mondo del contratto di locazione, e cioè quello della cedolare secca.

La CEDOLARE SECCA permette al locatore di poter evitare che il canone di locazione aumenti il reddito imponibile per l'IRPEF e paghi una quota fissa del 21% o del 10% a seconda del contratto scelto. Inoltre, nel caso in cui si scegliesse la cedolare secca, non si pagheranno le varie imposte di bollo e imposte di registro. L'unico obbligo per il locatore è quello di rinunciare all'aumento del canone in base all'aggiornamento ISTAT.

1. Contratto di locazione a canone libero (4+4)

Questo tipo di contratto di locazione prevede la possibilità per le parti di stabilire il canone (prezzo) libero. Ciò significa, che il proprietario sarà libero di stabilire il prezzo che ritiene più opportuno per l'affitto dell'immobile. Se il conduttore (inquilino) è d'accordo, allora verrà stipulato il contratto.

Per questo tipo di contratto è prevista, qualora lo volesse il locatore, una cedolare secca al 21%. Ciò significa che se l'affitto è di 1000€ al mese, il locatore pagherà 210€ di imposte.

La durata del presente contratto è quindi di 4 anni, rinnovabili per altri 4 alla scadenza del primo nel caso in cui nessuna delle due parti facesse pervenire la volontà di recedere dal contratto. Il recesso deve avvenire con 6 mesi di anticipo, con lettera raccomandata A/R, rispetto alla scadenza naturale del contratto.

Il recesso è pero differente se questo avviene da parte del conduttore o da parte del locatore. Infatti, il conduttore può recedere dando un preavviso di 6 mesi al locatore prima della fine dei 4 anni previsti, od in ogni momento qualora ricorrano gravi motivi, sempre con un preavviso di 6 mesi. Vi è un gran dibattito sui "gravi motivi" che portano il conduttore a poter recedere con anticipo. Generalmente, i gravi motivi sono in realtà motivi dettati dal buon senso, ossia quando si ha un cambio della situazione oggettiva e/o soggettiva dell'inquilino. Infatti, potrebbe capitare che vi sia un trasferimento lavorativo, tale da rendere impossibile la continuazione del contratto d'affitto, così come un matrimonio o l'arrivo di un figlio. Potrebbe capitare altresì, che il conduttore perda il suo lavoro e non si possa permettere più economicamente l'affitto, così come che gli accadano eventi imponderabili all'inizio del contratto d'affitto. In tutti questi casi, si potrebbero avere i "gravi motivi" tale da giustificare il recesso. In ogni caso, si dovrà dare un preavviso sempre di 6 mesi.

Per il locatore invece ciò è possibile solamente nei casi tassativamente previsti dall'art. 3, comma 1, della legge 431/1998. Come il conduttore, il recesso può avvenire solamente con un preavviso di 6 mesi. Tra i punti più importanti del sopracitato articolo, c'è quello di quello di destinare l'immobile come abitazione principale, uso lavorativo o artigianale, per sé o per parenti fino al secondo grado.

2. Contratto di locazione concordato (3+2)

Altra fattispecie molto utilizzata è quella del contratto di locazione concordato. Questo contratto è disciplinato dall'art.2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431. La differenza tra questo tipo di contratto e il contratto di locazione a canone libero è che il locatore non può decidere il prezzo di mercato, ma dovrà attenersi ai prezzi previsti dagli accordi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini per le città con più di 10.000 persone. Ciò significa che non si potrà utilizzare questo contratto se il comune dell'immobile oggetto della locazione è inferiore ai 10.000 abitanti. In tal caso le parti potranno utilizzare gli altri contratti indicati nella presente guida.

Questo tipo di contratto fa si che il prezzo della locazione è inferiore al prezzo di mercato. E ciò comporta dei vantaggi notevoli per l'inquilino, perché il prezzo da pagare è quello prestabilito dagli accordi.

Anche il locatore ha un vantaggio notevole in termini fiscali, infatti questi potrà ridurre la base imponibile IRPEF al 30% nel caso in cui optasse per il seguente contratto. Nel caso in cui invece optasse per la cedolare secca, questa per il 2019 è al 10%. Ciò significa che su un affitto di 1000€ il proprietario ne pagherà solamente 100€ di imposte. Inoltre il locatore avrà uno sconto del 25% su IMU e TASI.

La TASI è l'acronimo della tassa sui servizi indivisibili. Il suo pagamento serve per le spese di illuminazione, cura del verde, pulizia stradale e per tutti quei servizi erogati dal Comune e utilizzati in generale da tutti i cittadini per i quali non è possibile individuare un'utenza specifica. Mentre l'IMU è l'acronimo per l'imposta municipale unica è la tassa sulla proprietà degli immobili. Va pagata per tutte le seconde ed ulteriori case. Va pagata per la prima casa solamente se questa è considerata di lusso.

La durata del contratto è di 3 anni, prorogabili per altri 2. Ciò significa che se le parti non recedessero dal contratto, questo durerà per 5 anni. Nel caso in cui una delle due volesse recedere, valgono le stesse regole previste per il contrato a canone libero (4+4) di cui sopra.

3. Contratto di natura transitoria

Questo tipo di contratto è individuato dall'art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431. Questo può essere stipulato per un massimo di 18 mesi. L'esigenza di questo contratto, che deve essere inserita nel contratto e documentata, è quella di stipulare un contratto breve per i motivi che determineranno le parti. Può esservi per esempio un'esigenza di mobilità lavorativa, apprendistato, o motivi di studio per quanto riguarda il conduttore, mentre il locatore può addurre la transitorietà al fatto di un'esigenza personale di dover vivere nell'immobile dopo un determinato periodo di tempo, inferiore rispetto a quanto previsto nei contratti sopra menzionati.

Come detto, si deve allegare al contratto la documentazione che certifichi i motivi della natura transitoria dello stesso.

Il prezzo del canone deve essere a natura concordata per i comuni superiori a 10.000 persone. Il canone può prevedere un'oscillazione del 20%. Ciò significa che il locatore può agevolarsi della cedolare secca ridotta al 10% utilizzando il prezzo di natura concordata, con una maggiorazione fino ad un massimo del 20% (dipende dall'Ente territoriale).

Per questa tipologia di contratto è espressamente vietata la sublocazione.

Per quando riguarda il recesso da questo tipo di contratto, la comunicazione della disdetta al termine della locazione non è necessaria perché essa si ha in automatico alla scadenza del periodo di locazione previsto. Tuttavia, se le ragioni della transitorietà della locazione erano state poste dal proprietario, queste devono essere confermate prima della scadenza. In caso contrario, se il conduttore permane nell'immobile, il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria, quella che prevede una durata di 4 anni e rinnovabile in altri 4 anni. Se il locatore comunica al conduttore il perdurare dell'esigenza transitoria ed entro 6 mesi non adibisce l'immobile all'uso dichiarato, il contratto sarà trasformato automaticamente in uno ordinario della durata di 4 + 4 anni oppure il proprietario sarà tenuto al risarcimento di un numero massimo di 36 mensilità di canone in favore dell'inquilino.

Nel caso in cui invece sia il conduttore a voler recedere, è consentito per questo tipo di contratto un preavviso di durata inferiore rispetto ai contratti precedenti e precisamente di 1 mese di anticipo se il contratto ha una durata non superiore ai 6 mesi, e di 3 mesi se esso è superiore ai 12 mesi.

4. Contratto di locazione studenti universitari

Questo tipo di contratto, molto simile al contratto di natura transitoria, si può avere solamente nelle città dove è effettivamente presente una Università e dove si forniscono corsi universitari, master, dottorato, specializzazioni e perfezionamenti.

La durata minimo di questo contratto varia tra i 6 e i 36 mesi. Questa è una delle differenze sostanziali con il contratto di natura transitoria. Nel caso in cui le parti applicassero una durata inferiore o superiore a quelle previste per legge, queste si considereranno nulle e varranno i valori minimi e massimi previsti dalla normativa. Nel caso in cui non avvenga nessuna disdetta, il contratto si prorogherà per lo stesso periodo e si manterranno le stesse condizioni.

Inoltre, ovviamente, il conduttore o i conduttori devono essere uno o più studenti universitari fuori sede, ed è per questa sua particolare condizione che si può ricorrere all'utilizzo del presente contratto.

Per quanto riguarda il prezzo del canone, questo è definito in appositi accordi locali sulla base dei valori per aree omogenee ed eventuali zone stabiliti negli accordi territoriali delle città universitarie. L'accordo locale potrà individuare misure di aumento o diminuzione dei valori dei canoni in relazione alla durata contrattuale. I canoni di locazione sono definiti con le medesime modalità previste dalla locazione concordata.

Il recesso potrà essere praticato dallo studente con 3 mesi di anticipo rispetto alla scadenza. Si può anche recedere per gravi motivi, sempre comunicando al locatore la volontà di recedere con 3 mesi di anticipo.

Se il contratto è con più studente e solamente uno procede al recesso, gli altri studenti che continueranno a vivere nell'immobile devono comunque provvedere al pagamento dell'intero canone a favore del proprietario, con che quindi sarà superiore rispetto alla precedente. Questi potranno richiedere al locatore quindi di sostituire lo studente con un altro.

5. Conclusioni

Abbiamo visto che vi sono varie tipologie di contratto per quanto riguarda il contratto di locazione ad uso abitativo. Le differenze più importanti tra i contratti, riguarderanno il canone e la durata, nonché la possibilità di recesso.

Saranno quindi le parti a stabilire quale sarà il contratto più utile e più conforme alle loro esigenze.

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