Contratto di comodato immobiliare gratuito

Che cos'è il contratto di comodato immobiliare gratuito

Il contratto di comodato immobiliare gratuito è un tipo di contratto attraverso il quale una parte, proprietaria del bene immobile, chiamata comodante, concede ad un'altra parte, chiamata comodatario, la possibilità di utilizzare l'immobile stesso, con l'obbligo di restituzione al termine dell'uso, così come indicano le parti.

Nel contratto di comodato vengono indicati quali sono la durata del comodato, l'eventuale rimborso spese da parte del comodatario, e le regole che si danno proprietario e comodatari per gestire al meglio ogni imprevisto che può sorgere durante il periodo del comodato.

Quali sono i contratti di comodato?

Vi sono vari tipi di contratto di comodato, che possono essere:

• Contratto di comodato immobiliare ad uso gratuito: dove il comodatario può utilizzare il bene immobile senza effettuare nessun pagamento al comodante. Generalmente questo viene utilizzato tra familiari, parenti o amici.
• Contratto di comodato immobiliare oneroso: che non va confuso con un contratto di locazione, ma l'onerosità consiste in un esborso, da parte del comodatario, di una cifra simbolica nei confronti del comodante
• Contratto di comodato di auto o moto: si utilizza nei casi in cui si vuole prestare un automobile ad un'altra persona per un determinato periodo di tempo
• Contratto di comodato di beni mobili: quando si presta un bene che non sia registrato ad un'altra persona, come ad esempio un computer.

Qual è il contratto di comodato più comune?

Il contratto di comodato più comune è sicuramente il contratto di comodato immobiliare gratuito, il quale è un contratto molto utilizzato nel nostro ordinamento giuridico.

Questo viene generalmente utilizzato in ambito familiare, quando i genitori concedono un immobile al figlio, oppure a qualche parente.

Viene utilizzato anche nei confronti di associazioni od onlus per ospitare persone bisognose o comunque con necessità di trovare un alloggio.

Qual è la differenza tra contratto di comodato gratuito e contratto di locazione?

Il contratto di comodato immobiliare gratuito si differenzia dal contratto di locazione ad uso abitativo sostanzialmente per il prezzo pagato dal conduttore al locatore, cosa che non avviene nel contratto di comodato.

Infatti, mentre per un contratto di locazione è necessario che l'inqulino paghi un affitto al proprietario per poter risiedere nell'immobile di sua proprietà, il contratto di comodato si considera come essenzialmente gratuito, ossia il comodatario non dovrà pagare l'affitto ma solo un rimborso spese al proprietario per potere risiedere nell'immobile.

Molto spesso si utilizza un contratto di comodato per nascondedere un contratto di locazione, ma le sanzioni sono molto severe in caso di utlizzo improprio del contratto, in quanto queste possono arrivare fino al 120% dell'imposta non pagata dal locatore.

E' obbligatorio firmare un contratto di comodato?

No, non è obbligatorio avere un contratto di comodato in forma scritta, in quanto questo può anche essere orale.

Nella pratica però, specialmente quando non vi è un rapporto troppo stretto tra le parti, oppure per dimostrare la residenza nell'immobile, si ricorre sempre alla forma scritta.

Nel caso in cui il contratto di comodato sia in forma scritta questo deve essere registrato presso l'agenzia delle entrate entro 30 giorni dalla data di stipula, mentre il comodato orale, a meno che non venga enunciato in un altro documento sottoposto a registrazione (ipoteca, prestito) non deve essere registrato.

Che cosa deve contenere un contratto di comodato?

Per avere un contratto di comodato a norma, questo deve contenere:

• Il nome ed identificazione delle parti: sia il comodante che comodatario, attraverso il codice fiscale e residenza. Per entrambi è richiesto il documento di identità.
• L'identificazione dell'immobile: attraverso i dati catastali, indirizzo ed eventuali beni accessori, come cantina e garage.
• L'avvenuta presa visione del certificato di prestazione energetica, chiamato APE.
• Spese: data la natura gratuita del comodato, generalmente tutte le spese sono a carico del comodatario, ma le parti possono scegliere diversamente.
• La durata del contratto, che può essere a tempo determinato o indeterminato. Nel caso in cui sia a tempo indeterminato il comodante potrà sempre riprendere l'immobile qualora lo necessiti.
• Obblighi delle parti: Il contratto dovrà contenere quali sono gli obblighi di ciascuna parte durante il rapporto di comodato. Generalmente per il comodatario è quello di non modificare la destinazione d'uso dell'immobile, pagare il condominio e rispettare le regole condominiali e di riconsegnare l'immobile nelle condizioni in cui lo ha trovato, salvo normale utilizzo dello stesso. Per il comodante, l'obbligo è quello di consegnare l'immobile abitabile e mantenerlo tale durante tutta la durata del comodato.
• Altre clausole: Altre clausole possono includere la presenza o meno di animali domestici, la possibilità o meno di poter adire l'immobile ad uso turistico, oppure di poter concedere un subcomodato da parte del comodatario
• Manutenzione: Generalmente le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del comodatario, quelle di manutenzione straordinaria sono a carico del comodante. Data la natura gratuita del comodato, le parti possono scegliere in maniera diversa.

Data la natura gratuita del comodato, non è necessario indicare l'importo, in quanto si ritiene zero.

Che cos'è proibito in un contratto di comodato?

Il contratto di comodato è un contratto disciplinato dalla legge. Generalmente le parti sono libere di poter modificare le clausole a loro piacimento, ma vi sono alcune clausole che non possono essere inserite:

• Pagamento del comodato: nel caso in cui il comodato prevedesse un pagamento da parte del comodante, che non deve essere una cifra irrisoria, in questo caso verrebbe meno la natura essenzialmente gratuita del contratto di comdoato e si configurerebbe come un contratto di locazione
• L'impossibilità per il comodante di recuperare il bene: inserire una clausola dove si proibisca al comodante di recuperare il bene nel contratto a tempo indeterminato verrebbe considerata come clausola abusiva e quindi nulla.

Quali sono i requisiti per firmare un contratto di comodato?

Sia il comodante che il comodatario dovranno fornire all'altra parte i documenti per identificarsi, come carta d'identità e codice fiscale.

Il locatore dovrà fornire la visura catastale e la presa visione del certificato di prestazione energetica all'inquilino prima dell'ingresso nell'immobile. Inoltre, nel caso in cui l'immobile sia un appartamento all'interno di un condomino, dovrà fornire anche il regolamento condominiale al comodatario.

Il comodatario non deve fare nulla, se non quello di conservare l'immobile con la diligenza del buon padre di famiglia.

Qual è la durata del contratto di comodato?

Non vi è una regola per quanto riguarda la durata del contratto di comodato, quindi le parti sono libere di poter decidere la durata in base alle loro esigenze.

Generalmente vi sono tre tipi di durata:

• A tempo indeterminato: le parti non determinano per quanto tempo durerà il contratto di comodato. Questo può avvenire sia nel contratto che, soprattutto, in forma orale. Nella prassi, questo viene concesso ad un familiare o un parente. In caso di durata a tempo indeterminato, il comodatario dovrà restituire il bene immobile al comodante immediatamente alla richiesta di quest'ultimo.
• A tempo determinato: in questo caso vi è una durata, e pertanto il comodante potrà richiedere il bene solamente nel caso in cui abbia un'urgenza nell'avere l'immobile (come ad esempio, un licenziamento sul lavoro)
• Per un determinato uso: in questo caso non si apporrà una determinata data, ma il bene verrà utilizzato per uno scopo specifico (si pensi ad esempio ad un'Associazione culturare che organizza un evento annuale). In questo caso, il contratto terminerà dopo l'uso da parte del comodatario.
  In ogni caso, le parti sono libere di scegliere la formula che ritengono più opportuna, sempre tenendo in considerazione che il comodante potrà sempre riprendersi il bene qualora ricorrano situazioni di urgenza.

Che cosa si deve fare dopo la firma del contratto di comodato?

Una volta compilato il presente contratto, questo dovrà essere firmato da entrambe le parti in tutti i fogli con le iniziali, e nell'ultima pagina con le firme complete

Il contratto di comodato va registrato presso il sito dell'agenzia delle entrate o personalmente presso una delle sedi, entro 30 giorni dalla stipula dello stesso. Sarà necessario allegare i documenti d'identità delle parti che hanno firmato il contratto.

Nella registrazione è dovuta:

• l'imposta di registro di 200 euro;
• l'imposta di bollo di 16 euro;
• L'importo dei contrassegni di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.

Il contratto dovrà essere stampato:

• in triplice copia, una a testa per le parti ed un'altra per la registrazione, in caso in cui questa venisse effettuata personalmente.
• in duplice copia, se questo viene registrato online.

Il contratto dovrà essere conservato per tutta la durata dello stesso, ma anche per i successivi 10 anni, originale e scannerizzato.

Se vi sono allegati, questi dovranno essere inseriti insieme al contratto.

Quali documenti devono essere presentati con il contratto di comodato?

Per la registrazione del contratto di comodato sarà necessario avere i documenti di riconoscimento del comodante e comodatario, sia carta d'identità che codice fiscale, e la visura catastale dell'immobile tale da poterlo identificare.

Si deve andare dal notaio per firmare il contratto di comodato?

No, non si deve andare dal Notaio, le parti possono firmare privatamente il contratto di comodato e poi registrarlo presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma dello stesso.

Ovviamente, nulla vieta alle parti di poter adire al Notaio e firmare il contratto davanti a lui, ma ciò non è obbligatorio.

Chi paga le spese di manutenzione dell'immobile?

Nel contratto va indicato chi pagherà le spese di manutenzione dell'immobile, che generalmente si dividono in ordinarie e straordinarie.

Per spese ordinarie si intendono tutte quelle spese che sono di ordinaria amminstrazione e manutenzione.

Ad esempio se si rompe il manico della doccia o non funziona un'anta di un mobile si stacca, queste spese saranno a carico del comodatario.

Al contrario, nel caso di problemi più profondi, come ad esempio la rottura di un tubo all'interno del muro o la caduta di una finestra, queste spese saranno a carico del comodante.

Nel caso in cui vi siano interventi urgenti per spese straordinarie, como ad esempio una rottura imprevista di un tubo che richiede un intervento urgente, il pagamento può essere anticipato dal comodatario per poi ricevere il rimborso da parte del comodante.

Nulla vieta alle parti di poter stabilire diversamente, ma se non viene indicato nulla nel contratto per legge il comodatario paga le spese ordinarie e il proprietario paga le spese straordinarie.

Quali sono le sanzioni per firmare un contratto di comodato al posto di un contratto di locazione?

Molto spesso si ricorre al contratto di comodato per evitare di firmare un contratto di locazione e, di conseguenza, pagare meno imposte.

Nel caso in cui le parti venissero scoperte, saranno responsabili solidali verso l'erario (cioè saranno entrambe responsabili).

Le multe variano da un 60 a 120% dell'imposta evasa, nel caso in cui questa sia totale, o da un 90 fino al 180% nel caso in cui questa sia parziale, ovvero si sia erogato già una parte, e la multa sarà sulla parte restante che non è stata erogata.

Normativa di riferimento

Articoli da 1803 a 1812 del codice civile.

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