Contratto di locazione commerciale

Il contratto di locazione commerciale o ad uso non abitativo, è quel tipo di contratto mediante il quale si affitta un bene immobile per un'attività commerciale, come ad esempio un negozio, un ufficio o un hotel. E' chiamato anche contratto di locazione ad uso non abitativo per differenziarlo dal tipico contratto d'affitto. Il contratto è aggiornato con l'ultima introduzione normativa della c.d. "cedolare secca".

Data la natura commerciale del rapporto, questo tipo di contratto è più flessibile rispetto al contratto di locazione ad uso abitativo, data la protezione maggiore che la legge da a quest'ultimo.

Quindi le parti sono libere di stipulare un patto che preveda la maggior libertà contrattuale possibile, decidendo chi pagherà le spese ordinarie, quelle straordinarie, se si concede una moratoria la conduttore per l'avviamento della sua attività, e molte altre pattuizioni.

In ogni caso vi sono sempre delle disposizioni legislative a cui le parti non si possono sottrarre, ad esempio non vi può essere la rinuncia ai diritti garantiti per legge al conduttore (colui che affitta l'immobile).

Altre clausole che non si possono derogare sono:

• La durata del contratto: Per le locazioni commerciali la durata e' di minimo 6 anni, mentre se l'attività svolta è un'attività teatrale o alberghiera (hotel, motel, B&B) allora sarà di minimo 9 anni. Entrambi i contratti saranno rinnovabili tacitamente di altri 6 o 9 anni, a meno che non intervenga disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza per quanto riguarda la locazione a 6 anni, o di 18 mesi per quella di 9. La clausola con la quale le parti pattuiscano una durata inferiore ai 6 anni o ai 9 anni è nulla ed è sostituita di diritto a 6 o 9 anni. Se non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per 6 o 9 anni.

• Recesso: È prevista la facoltà di recesso anticipato per il solo conduttore quando lo decidano le parti, previo preavviso che la legge fissa in sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Alle parti è concesso pattuire anche un termine più breve, ma sempre se questo è a vantaggio del conduttore. Questi è tenuto a corrispondere il canone sino alla scadenza del termine di preavviso. Indipendentemente da una previsione contrattuale qualora sussistano "gravi motivi" il conduttore ha sempre diritto di recedere dal contratto.

• Sublocazione: È nullo il patto che vieti al conduttore di sublocare l'immobile.

• Diritto di prelazione: Il conduttore avrà questo diritto per legge, cioè nel caso in cui il locatore volesse vendere il bene locato, il conduttore ha di diritto la possibilità di comprarlo per primo al prezzo deciso dal locatore.

Queste sono le principali clausole che non possono essere derogate dal contratto di locazione commerciale, mentre, per le altre, come detto, vige il principio dell'autonomia contrattuale.

Un elemento molto importante, introdotto nel 2019, riguardo ai contratti di locazione commerciale riguarda la possibilità per il locatore di poter pagare imposte attraverso la c.d. "cedolare secca". La cedolare secca sugli affitti è un'imposta che è stata introdotta a partire dal periodo di imposta 2019, va a sostituire le altre tasse dovute sulle locazioni, e consiste nell'applicazione di un'aliquota fissa di tassazione (21%) al posto di quella calcolata a scaglioni Irpef che si applicherebbe al reddito del contribuente. E' possibile usufruire della cedolare secca solamente in caso in cui l'ufficio e/o locale sia inferiore ai 600 metri quadrati. Inoltre, non è possibile applicare il regime della cedolare secca se al giorno 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra le stesse parti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale, ossia le parti hanno disdetto un contratto e hanno firmato uno uguale per usufruire del regime fiscale.

Come utilizzare il documento?

Attraverso questo documento, si potrà:

• Stabilire se la locazione sarà di un ufficio o di un locale;

• Stabilire quindi se il contratto avrà una durata di 6 o 9 anni;

• Comunicazioni da effettuare obbligatori per legge: Certificato energetico APE così come documentazione amministrativa e tecnica sicurezza impianti;

• Indicare l'attività del conduttore e se il bene locato sarà di accesso al pubblico o meno;

• Stabilire il prezzo dell'affitto ed un'eventuale moratoria al conduttore per iniziare la sua attività commerciale;

• Stabilire le modalità di pagamento della locazione;

• Indicare se il locatore si vuole avvalere del vantaggio fiscale della c.d. "cedolare secca";

• Prevedere il pagamento di un deposito cauzionale ed eventuali altre garanzie;

• Indicare chi pagherà gli oneri accessori (utenze, spese condominiali, spese di ordinaria e straordinaria amministrazione);

• Stabilire se il conduttore debba stipulare un'assicurazione per tutelare il bene immobile;

• Stabilire si può effettuare la sublocazione totale o parziale dell'immobile.

Una volta firmato il contratto, le parti dovranno registrarlo obbligatoriamente entro 30 giorni dalla firma presso l'Agenzia delle Entrate competente, sia online che personalmente, dove verranno indicate tutte le modalità di registrazione che variano dal tipo di immobile locato.

Normativa di riferimento

Legge 27 luglio 1978, n. 392; "Equo Canone. Disciplina delle locazioni di immobili urbani."

Artt. 1571 - 1614 Codice Civile.

Articolo 3, D.Lgs. n. 23 del 14 marzo 2011, così come introdotto dall'art.1 comma 59, legge n. 145 del 30 dicembre 2018, la c.d. "cedolare secca".

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