Contratto di locazione ad uso commerciale

Il contratto di locazione ad uso commerciale è quello attraverso il quale un locatore mette a disposizione del conduttore un immobile destinato ad un uso diverso da quello di abitazione, dietro pagamento di un corrispettivo determinato dalle parti.

Esso può disciplinare la locazione di locali ad uso di attività commerciali, industriali, artigianali, professionali ed ha ordinariamente una durata di sei anni rinnovabili per ulteriori sei anni automaticamente. Se invece esso viene utilizzato per la locazione di immobili adibiti ad attività alberghiere o assimilate la durata è di 9 anni rinnovabili.

Come utilizzare il documento?

Il contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo è soggetto ad una specifica disciplina, distinta da quella stabilita per gli immobili ad uso abitativo.

A partire dalla distinzione delle attività a cui è destinato l'immobile locato in base alla quale cambia la durata del contratto. Essa va chiaramente indicata nel contratto.

Più precisamente, se l'immobile è adibito ad attività commerciali, industriali, artigianali, di interesse turistico, all'esercizio abituale e professionale, la durata del contratto di locazione non può essere inferiore a sei anni.

Se invece l'immobile è locato per lo svolgimento di ad attività alberghiere o di imprese assimilate, la durata del contratto di locazione non può essere inferiore a nove anni.

Quanto alle tipologie di contratto di locazione non abitativa che per la loro stessa natura hanno carattere stagionale il locatore ha l'obbligo di concedere l'immobile nello stesso periodo dell'anno successivo sempre allo stesso conduttore, laddove quest'ultimo ne abbia fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto medesimo.

Le parti possono stabilire nel contratto che il conduttore può in qualsiasi momento e per qualsiasi ragione recedere dal contratto, dandone avviso al locatore con lettera raccomandata almeno sei mesi prima dalla data del recesso. La legge riserva comunque tale diritto al conduttore quando ricorrono gravi motivi.

Il rinnovo alla scadenza è automatico. Per evitare il rinnovo del contratto di locazione alla scadenza, il conduttore deve inviare lettera raccomandata al locatore 12 o 18 mesi prima della scadenza a seconda della durata del contratto.

In alcuni casi specifici (come ad esempio riservare a se stesso o ai propri familiari l'uso dell'immobile, quando a richiederne la locazione è una Pubblica Amministrazione ovvero quando devono essere svolti lavori di ristrutturazione) alla scadenza del primo contratto il locatore ha facoltà di disdire il contratto.

Come per le locazioni ad uso abitativo, anche le locazioni commerciali possono prevedere l'adeguamento ISTAT del canone di locazione. Questa ipotesi deve essere espressamente prevista nel contratto.

Il contratto di locazione deve essere registrato e le relative spese sono divise fra le parti a metà.

Come per la locazione ad uso abitativo, le spese della locazione si distinguono in ordinarie e in straordinarie e sono regolate rimanendo le prime riservate al conduttore e le seconde al locatore.

Il conduttore versa al locatore una somma non superiore a tre mensilità di canone quale cauzione. In caso di danni, il locatore potrà trattenere tutta o parte della cauzione.

Il conduttore può sublocare l'immobile a terzi o cedere il suo contratto di locazione anche senza il consenso del proprietario ma solo se unitamente all'immobile viene locata o ceduta la sua azienda. In questo caso, sarà sufficiente darne avviso al locatore con raccomandata con avviso di ricevimento. Entro 30 giorni, il locatore può opporsi, se vi sono gravi motivi.

Se il locatore decide di vendere l'immobile locato, ne deve dare comunicazione al conduttore a mezzo di atto notificato da parte dell'ufficiale giudiziario. In questa comunicazione è necessario indicare il corrispettivo in denaro della compravendita, le altri condizioni della vendita e l'invito al conduttore ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

Normativa di riferimento

Legge 9 dicembre 1998 n. 431 artt. 2 e 3; Legge 27 luglio 1978, n. 392 art. 55; art. 8 comma terzo Legge n. 359 dell'8 agosto 1992.

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