不動産売買契約書（土地または土地建物）

本書面は、土地または土地付き建物を売買する際に作成する契約書です。

所有している土地や建物を売却する場合や、これらを中古で購入する場合、友人知人間や親族間で売買したり、インターネットサイト等を通じて見つけた買主・売主間で売買することがあります。不動産の売買は、その場で物の引渡しと代金支払をして完結するシンプルな取引とは異なり、税金や移転登記などの費用負担をどうするか、移転登記手続を誰が行うか、物件に瑕疵・故障・不具合等があった場合はどうするか、代金の支払方法と物件引渡時期をどのように定めるか等、事前に定めておくべき事項が多いため、きちんとした契約書を作成することが必須です。本書面では、個人・法人を問わず、土地または土地付き建物を売買する際に使用できる契約書です。

なお、マンション（区分所有建物）を売買する場合は、本書面ではなく区分所有建物売買契約書の書式を使用してください。また、売主が宅地建物取引業者である場合は、宅地建物取引業法の規制が適用されるため、本書式は使用できません。

本書面の使用方法

(1) 当事者の特定

物件の売主と買主を特定します。個人の場合は住所と氏名、法人の場合は法人名・登録所在地・代表者名を記入します。原則として、現在その物件の所有者として登記されている者が売主となる必要があります。また、本契約書に買主として記載された者がその物件の新たな所有者として登記されます。

(2) 物件の特定

売買の対象となる物件を不動産登記簿の記載に沿って特定します。土地はその所在、地番、地目、地積によって特定します。建物はその所在、家屋番号、種類、構造、床面積によって特定します。全て、登記事項証明書等を参照して登記簿の表記どおりに正確に記入してください。

(3) 公簿売買か実測売買か

通常、土地の代金は土地の面積に比例して決めます。登記簿に記載されている面積に基づいて価格を決める方法を公簿売買といいます。しかし、登記簿面積が土地の実際の面積と一致していない場合は、少なからず存在します。そのため、土地を実測し、実測した面積に応じて代金額を決める方法もあり、このような方法を実測売買といいます。

売買契約締結後に実測面積と登記簿面積が一致しないことが発覚した場合、実測面積が大きければ売主は代金を増額したいと考えるでしょうし、実測面積が小さければ買主は代金を減額したいと考えるでしょう。そのため、当事者間の公平のためには実測売買の方がが望ましいといえ、実務上よく行われています。しかし、土地を実測するためには測量士または土地家屋調査士を雇って測量し、隣地所有者と土地境界の協議をする必要がありますので、時間と費用がかかります。そのようなコストを避けるため、当事者が合意して公簿売買とすることも珍しくありません。公簿売買とする場合は、後から登記簿面積と実測面積が異なることが発覚して紛争になることを避けるため、実測面積と登記簿面積が異なることが発覚しても代金の増減は行わない旨を売買契約書に規定しておく必要があります。

(4) 手付金

手付金とは、売買契約締結時（または締結後）に買主が売主に対して支払う一定額の金銭のことで、後から売買代金に充当されます。手付金が支払われた場合、買主は手付金を放棄することで本契約を解除する（物件購入を中止する）ことができ、売主は受領した手付金の二倍の金額を買主に支払うことで本契約を解除する（物件売却を中止する）ことができます。これを手付解除と呼びます。

手付解除ができる期間には制限があり、民法の原則では「他方当事者が契約の履行に着手するまで」とされています。しかし、手付解除ができる期間は、契約書によって修正することができます。例えば、手付解除ができるのは本契約後2週間のみとする等と契約書に記載することができます。この場合、相手方当事者が契約の履行に着手したか否かに関わらず、その指定された日までは手付解除ができることになります。

なお実務上、不動産売買の手付金は売買代金の5~10%程度とすることが一般的です。

(5) 売買代金

売買代金の総額を記載します。土地と建物を売買する場合は、各々の価格と合計額の両方を記入します。消費税は、土地に対しては非課税です。建物に対しては、法人が売主となる場合や個人が事業用の物件を売却する場合に消費税が課税されます。消費税が課税される場合は、契約書には税込み価格を記入する必要があります。

土地の価格算定を実測売買とした場合、(1) 平米単価のみを契約書に記載し実測した面積を掛けて代金総額を確定する方法（平米単価型）と、(2) いったん登記簿面積に基づく価格を契約書に記載しておき後から実測面積に応じて価格を修正する方法（価格修正型）があり、いずれかを選択することができます。

代金支払時期は、手付金・内金・残代金のように複数回に分割して支払う場合が多いですが、売買契約締結時または一定の期日に一括して支払うこともあります。代金全額の支払と引き換えに物件引渡をすることが一般的ですが、早期に物件を使用開始する必要がある場合などは代金の一部を支払った時点で物件を先に引き渡すこともあります。

(6) 所有権移転登記

買主が売主に対して売買代金全額を支払ったとき、売主は買主に対して所有権移転登記に必要な書類を交付します。移転登記にかかる費用は、実務上は買主が負担することが多いですが、売主が負担する場合や、売主と買主が折版する場合などもあり、いずれかを選択できます。

(7) 危険負担

売買契約締結後に買主及び売主の過失なくして物件が滅失または損傷した場合、どちらがその負担を負うかを定めます。通常は、物件引渡までは売主が危険を負担し、物件引渡以降は買主が危険を負担します。本契約書では一般的な考え方に従い、下記までに発生した危険は売主が負担し、下記以降に発生した危険は買主が負担すると規定しています。

• 売主が買主に物件を引き渡したとき
• 売主が買主に対して弁済期に物件を提供したにもかかわらず、買主が受領を拒絶し、または受領できなかったとき
• 売主が物件の引渡準備を完了したにも関わらず、買主による本件代金の支払遅延などにより、売主が本契約の条項に基づき物件の引渡を留保したまま物件の引渡期限が経過したとき

(8) 契約不適合責任

民法には売主の契約不適合責任が定められており、売主が引き渡した物件に瑕疵・損傷・故障・不具合などの契約不適合がある場合、買主は売主に対して修補等の履行追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、及び契約の解除をすることができます。この買主の権利は、買主が不適合を知ってから1年間以内に売主に対して通知をしなければ、行使できなくなるとされています。本書式では、売主は法律どおりの責任を負うか、それとも売主の責任を軽減または免除するのかを選択できます。

また、売買契約締結時に判明している瑕疵・損傷・故障・不具合等については、告知事項として契約書に記載して買主に告知しておくことで、売主の責任を免除することができます。

(9) 融資利用特約

買主が売買代金を金融機関等から借り入れて工面する場合、融資利用特約を規定することが一般的です。売買契約締結後に融資承認が下りなかった場合、買主は売買代金を支払うことができず債務不履行となり、違約金等の対象となってしまいます。このような事態を避けるため、融資利用特約を規定し、売買契約締結後に融資承認が下りなかった場合は買主が売買契約を解除できるとしておきます。

(10) 署名または押印

本書面の末尾には、買主と売主が署名または押印します。公正証書などを作成する必要はありません。通常は二部作成し、売主と買主がそれぞれ保管します。

適用法

売買契約については民法及び商法に、売主の賠償責任の制限については民法及び消費者契約法に規定されています。

テンプレートの変更の仕方

お客様はフォームに記入するだけです。文書はお客様の目の前で記入内容に応じて変化しながら編集されていきます。

最後に、文書をWordとPDF形式で受け取れます。 お客様自身で編集しまた再利用することができます。