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Demande de renouvellement du bail commercial

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Dernière révision 22/09/2020
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Demande de renouvellement du bail commercial

Ce document permet au locataire ou au sous-locataire de demander au bailleur le renouvellement d'un contrat de bail commercial. Le locataire a le droit d'obtenir, par préférence à toute autre personne, une prolongation de son contrat à condition qu'il continue la même activité commerciale.

Le locataire peut demander le renouvellement trois fois, chaque fois pour une durée de neuf années, lorsque le bail commercial arrive au terme de sa durée. La demande est soumise à certaines exigences formelles et doit aussi inclure certaines mentions obligatoires.

Lorsque le locataire ne soumet pas la demande conformément à ces exigences il perd son droit au renouvellement et risque alors de devoir quitter le local à la fin de la durée de bail en cours.


i. Quand demander le renouvellement ?

Le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande au plus tôt dans les 18 mois et au plus tard dans les 15 mois avant l'expiration prévue du bail en cours.

Après un troisième renouvellement, le locataire n'a plus droit à un autre renouvellement. Le bailleur ne sera donc plus tenu de répondre à une demande de renouvellement du locataire. Le bailleur et le locataire peuvent bien entendu décider ensemble, par commun accord, de poursuivre le bail. Dans ce cas, le bailleur et le locataire concluent un nouveau bail commercial.


ii. Mentions obligatoires

Le locataire doit indiquer les modalités et conditions dans lesquelles il est prêt à conclure le bail renouvelé.

- Si le locataire souhaite modifier certaines modalités ou dispositions du contrat de bail en cours, il doit les préciser dans la demande.

- Dans le cas contraire, la lettre doit également indiquer que le locataire souhaite prolonger le contrat de bail dans les mêmes conditions qui sont déjà applicables au contrat de bail en cours.

Dans sa demande, le locataire doit indiquer que le bailleur est considéré avoir donné son accord au renouvellement (et y compris les modifications potentiellement proposées par le locataire dans la demande) s'il ne répond pas à la demande du locataire.


iii. Réponse du bailleur

Si le bailleur ne répond pas à la lettre, ce "silence" équivaut l'accord du bailleur au renouvellement du bail. Néanmoins, dans un délai de trois mois, le bailleur peut réagir, par lettre recommandée, à la demande de renouvellement :

  • en confirmant son accord au renouvellement d'une manière explicite ;
  • en soumettant son acceptation du renouvellement à des conditions différentes, qui doivent être incluses dans le contrat de bail renouvelé. Dans ce cas, le locataire dispose d'un délai de trente jours pour accepter ces nouvelles conditions ou non ;
  • en refusant le renouvellement, de façon motivée.

Pour que son refus soit valable, le bailleur ne peut invoquer que les motifs de refus suivants :

  • le bailleur veut occuper le bien loué personnellement (ou veut le faire occuper par un certain membre de sa famille) ;
  • le bailleur veut affecter le bien à une autre destination (p.ex. une résidence au lieu d'un commerce) ;
  • le bailleur veut reconstruire ou démolir le bien loué ;
  • le locataire a commis de manquements graves ;
  • le bailleur a reçu une offre supérieure d'un tiers et le locataire ne peut pas faire une offre égale ;
  • le locataire n'a plus d'intérêt légitime dans la continuation du bail (si; par exemple, le locataire a entamé l'exploitation d'un commerce similaire dans le voisinage immédiat du bien loué).

Si le locataire conteste la motivation du bailleur, il doit agir dans un délai de trente jours. Les possibilités de réaction varient en fonction du motif de refus. Le refus sur la base de certains des motifs indiqués ci-dessus donne cependant droit à une indemnité d'éviction qui sera versée au locataire.


iv. Et s'il s'agit d'une sous-location ?

En cas de sous-location, le sous-locataire a droit au renouvellement du bail uniquement dans le cas où le locataire principal obtient lui-même le renouvellement de son bail. Le sous-locataire doit donc demander le renouvellement au locataire principal.

Si le locataire principal n'obtient pas le renouvellement du bail, car il n'a pas demandé le renouvellement ou en raison du refus pour des motifs liés à la personne du locataire principal, le sous-locataire peut exercer son droit au renouvellement du bail directement à l'égard du bailleur principal (le propriétaire). Le sous-locataire ne peut exercer ce droit qu'à condition que le sous-locataire ait adressé la demande de renouvellement au locataire principale et au bailleur principal le même jour.

Si sa demande est refusée, le sous-locataire peut toujours citer le locataire principal et le bailleur principal dans les trente jours de la réponse négative ou, s'il n'a pas reçu une réponse, dans les trente jours qui suivent l'expiration d'un délai de trois mois après la demande.


Comment utiliser ce document ?

Le locataire doit adresser la demande au bailleur par lettre recommandée (ou par exploit d'huissier de justice) et ceci, comme indiqué ci-dessous, dix-huit mois au plus et quinze mois au moins qui précèdent l'expiration du bail en cours.

Le renouvellement du bail crée un nouveau bail. Cela signifie que, une fois ce document est complété et signé, il doit être enregistré. Cet enregistrement peut être fait en ligne (via MyRent), par poste ou au bureau d'enregistrement compétent pour le lieu où se situe l'immeuble loué. Plus d'informations peuvent être trouvées sur le site du SPF Finances concernant les formalités relatives à l'enregistrement des contrats de bail.


Droit applicable

L'article 13 et suivants des "règles particulières aux baux commerciaux" du Code civil prévoient les conditions de renouvellement du bail commercial.


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