Bail commercial classique

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat par lequel un propriétaire met en location une surface commerciale à un locataire professionnel. Il est utilisé lorsque le locataire souhaite exercer une activité commerciale en contact direct avec le public. La surface commerciale doit concerner un immeuble ou une partie d'immeuble où l'activité commerciale se déroule.

L'objectif principal du bail commercial est de formaliser cette relation de location en déterminant les droits et obligations des deux parties.

Note : Pour la location d'un espace professionnel sans contact direct avec le public, comme des bureaux, un contrat de location de bureau est nécessaire.

Quels sont les différents types de baux pour les professionnels ?

Il existe plusieurs types de baux pour les professionnels, chacun conçu pour répondre à des besoins spécifiques et offrir des avantages adaptés à diverses activités commerciales. Voici les principaux types de baux commerciaux :

• Bail commercial : Utilisé lorsque le locataire souhaite exercer une activité commerciale en contact direct avec le public.
  • De longue durée conclu pour 9 ans.
  • De courte durée conclu pour une durée maximale de 1 an.
• Bail de bureau : Utilisé pour la location d'espaces professionnels sans contact direct avec le public, comme des bureaux.
• Bail professionnel : Conçu pour les professions libérales (avocats, médecins, etc.) qui exercent leur activité dans des locaux spécifiques. Permet un contact direct avec les clients ou patients dans le cadre de leur activité.
• Bail mixte : Utilisé lorsque le locataire utilise une partie des locaux pour vivre et l'autre pour son activité commerciale.

Quel est le type de bail commercial le plus fréquent en Belgique ?

Le bail commercial le plus courant en Belgique est le bail commercial de 9 ans, également appelé bail commercial de longue durée.

Ce contrat est spécialement conçu pour les commerçants qui exercent une activité en contact direct avec le public (comme un magasin, un salon de coiffure, un restaurant, etc.).

Ce type de bail est souvent choisi car il offre une stabilité aux locataires professionnels en leur permettant de développer et de sécuriser leur activité commerciale sur le long terme.

Quelle est la différence entre un bail commercial et un bail de bureau ?

Le bail commercial est destiné aux activités commerciales où le locataire interagit directement avec le public, comme les magasins, les restaurants ou les salons de coiffure. Ce type de bail est généralement de 9 ans et offre des protections légales spécifiques, notamment en matière de renouvellement et de résiliation.

À l'inverse, un bail de bureau s'adresse aux locaux utilisés pour des activités professionnelles sans contact direct avec le public, comme les cabinets d'avocats, les agences de marketing ou les bureaux d'entreprise.

 

Est-il obligatoire d'avoir un bail commercial écrit en Belgique ?

Non, la loi belge n'impose pas obligatoirement un contrat de bail commercial écrit. Il est donc possible de conclure un bail commercial verbalement. Toutefois, cette pratique est fortement déconseillée.

Qui peut conclure un bail commercial ?

Un bail commercial peut être conclu entre un propriétaire (personne physique ou morale) et un locataire professionnel (personne physique ou morale). Les deux parties doivent avoir la capacité juridique de signer un contrat.

Important : Le locataire doit impérativement exercer une activité commerciale en contact direct avec la clientèle (ex. : magasin, restaurant, salon de coiffure) pour que le contrat relève bien du régime du bail commercial, et non d'un autre type de bail professionnel (ex. : bail de bureau, bail professionnel pour professions libérales).

Quelle est la durée d'un bail commercial ?

En Belgique, il existe deux possibilités pour la durée d'un bail commercial :

• Bail commercial de longue durée

La durée standard d'un bail commercial est de 9 ans. Cette durée vise à offrir une stabilité au locataire pour développer son activité commerciale.

• Bail commercial de courte durée

Un bail commercial de courte durée peut être conclu pour une période maximale d'un an. Ce type de bail est souvent utilisé pour les pop-up stores ou les magasins éphémères. Ces baux sont adaptés aux commerces temporaires et permettent de tester une activité commerciale sans s'engager sur une longue période.

Note : Il n'est pas possible de conclure un bail commercial pour une durée située entre 1 et 9 ans. Cette règle vise à éviter les situations ambiguës et à garantir la stabilité du commerce.

Que faire une fois le bail commercial rédigé ?

Une fois le bail commercial rédigé, plusieurs étapes doivent être suivies pour officialiser la location :

• Impression des exemplaires : Le bail doit être imprimé au moins en deux exemplaires, un pour le propriétaire et un pour le locataire.
• Signature du bail : Le bail doit être signé par le locataire et le propriétaire.
• Réalisation de l'état des lieux d'entrée : Le propriétaire et le locataire doivent réaliser ensemble un état des lieux d'entrée et le signer. Ce document doit décrire précisément l'état du bien au début de la location.
• Enregistrement du bail : Le propriétaire doit enregistrer le bail commercial. Cette démarche peut se faire en ligne via MyRent ou par courrier auprès d'un bureau d'enregistrement. Sur le site du SPF Finances, de plus amples informations sont fournies sur l'obligation d'enregistrement.

À noter : Il est nécessaire d'annexer les documents requis tels que le règlement de copropriété et l'état des lieux d'entrée au bail commercial.

Que faut-il annexer à un bail commercial ?

Lors de la signature d'un bail commercial, il est nécessaire d'annexer certains éléments pour assurer la clarté et la transparence des termes de la location. Voici ce qu'il faut inclure :

• État des lieux d'entrée qui décrit en détail l'état du bien loué au début de la location. Il est réalisé conjointement par le propriétaire et le locataire et doit être signé par les deux parties.
• Règlement de copropriété, si le bien loué fait partie d'un immeuble en copropriété.
• Certificat de performance énergétique (PEB).

Est-il nécessaire d'enregistrer le bail commercial ?

Oui, le bail commercial doit être enregistré auprès du bureau d'enregistrement ou en ligne via MyRent pour être valide. Sur le site du SPF Finances, de plus amples informations sont fournies sur l'obligation d'enregistrement.

Que risque-t-on si le bail commercial n'est pas enregistré ?

Ne pas enregistrer un bail commercial peut entraîner plusieurs conséquences :

• Le bail ne pourra pas être opposé aux nouveaux propriétaires en cas de vente de l'immeuble.
• Le propriétaire risque des sanctions financières, y compris une amende fiscale.
• Le locataire peut quitter les lieux sans respecter les délais de préavis prévus dans le bail.
• Il sera difficile de prouver les termes du contrat en cas de litige entre les parties.

Est-il obligatoire de faire un état des lieux dans un bail commercial ?

Oui. En Belgique, un état des lieux d'entrée est obligatoire dans le cadre d'un bail commercial, et doit être établi de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence du bailleur et du locataire, ou de leurs représentants respectifs.

Il doit être :

• détaillé, pièce par pièce ;
• réalisé au moment de la remise des clés (ou durant le premier mois d'occupation) ;
• annexé au contrat de bail.

À défaut, il sera très difficile pour le bailleur de prouver l'état initial du bien, ce qui complique toute demande de réparation ou de retenue sur la garantie.

Peut-on céder ou sous-louer un bail commercial ?

Oui, il est possible de céder ou sous-louer un bail commercial, mais cela doit être spécifié dans le contrat initial.

La cession de bail consiste à transférer les droits et obligations du bail à un autre locataire. Par exemple, si un commerçant vend son magasin, le nouveau propriétaire peut reprendre le bail existant et devenir le nouveau locataire.

La sous-location permet au locataire de louer une partie ou la totalité de son local à une autre personne, tout en restant responsable vis-à-vis du propriétaire. Par exemple, un propriétaire de boutique qui sous-loue une section de son magasin à un artisan pour vendre ses produits, tout en continuant son activité principale.

En général : Le locataire doit obtenir l'autorisation écrite du propriétaire pour céder ou sous-louer les locaux.

Comment renouveler un bail commercial ?

​​Pour renouveler un bail commercial, le locataire doit notifier sa demande au bailleur par exploit d'huissier ou par lettre recommandée à l'adresse indiquée dans le contrat de bail. La notification doit préciser les conditions du nouveau bail et mentionner qu'en l'absence de réponse du bailleur dans les trois mois, ce dernier sera présumé avoir accepté le renouvellement aux conditions proposées. La demande doit être signée et doit être faite entre le 18ème et le 15ème mois précédant la fin du bail en cours.

Si le propriétaire refuse le renouvellement, il doit fournir une justification légale, comme la reprise des locaux pour son usage personnel ou pour des travaux importants.

Attention : le renouvellement n'est pas automatique !

Peut-on résilier un bail commercial avant la fin de sa période initiale ?

Oui, il est possible de résilier un bail commercial avant la fin de sa période initiale, mais cela dépend des conditions stipulées dans le bail.

En Belgique, le locataire a le droit de demander la résiliation du bail commercial à son bailleur à la fin de chaque période de trois ans. Pour cela, il est nécessaire de respecter un préavis de six mois avant la date de fin de la période de trois ans au terme de laquelle il souhaite mettre fin au bail.

Le bailleur peut également résilier le bail, moyennant un préavis d'un an et seulement dans trois cas limitatifs :

• Dans le cas où le bailleur souhaite exercer lui-même un commerce dans l'immeuble.
• Dans le cas où les proches du bailleur (descendants, ascendants, enfants adoptifs du bailleur, conjoint du bailleur, ou encore les descendants, ascendants, enfants adoptifs du conjoint) souhaitent exercer eux-mêmes un commerce dans l'immeuble.
• Le bailleur souhaite faire exploiter un commerce dans les locaux par une société de personnes dont les associés actifs ou dont les associés possédant au moins trois quarts du capital ont avec lui ou son conjoint les mêmes relations de parenté que celles énumérées ci-dessus.

Il est aussi possible de résilier un bail à l'amiable entre les parties à tout moment. Les conditions de cette résiliation doivent être définies et précisées par les deux parties. Ces décisions doivent être constatées par un acte notarié ou par une décision de tribunal. Si ce n'est pas fait, le locataire peut demander d'annuler cet accord et donc poursuivre le contrat du bail commercial.

Que doit contenir un bail commercial ?

Un bail commercial doit inclure :

• La description des locaux (nombre et superficie des pièces, équipement, meubles inclus...).
• La durée du bail.
• Le montant du loyer et les modalités de révision.
• Les clauses de résiliation, renouvellement, et cession ou sous-location.
• Les modalités d'aménagement des lieux par le locataire.
• Un état des lieux d'entrée et le règlement de copropriété pour les surfaces avec parties communes.
  
  

En résumé – Ce qu'il faut savoir sur le bail commercial en Belgique

- Usage : Location d'un local pour une activité commerciale avec contact public (ex. : magasin, salon, resto).

- Durée habituelle : 9 ans, résiliable tous les 3 ans avec un préavis de 6 mois. Un bail de courte durée (1 an max) est aussi possible pour des commerces temporaires.

- Écrit recommandé : Le bail peut être verbal, mais un écrit est vivement conseillé.

- Enregistrement obligatoire : Dans les 4 mois, par le propriétaire.

- État des lieux obligatoire : Un état des lieux d'entrée écrit et signé est obligatoire pour tout bail commercial. Sans cela, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état.

- Sous-location et cession : Elles sont autorisées, mais uniquement avec l'accord écrit du propriétaire et si cela est prévu dans le contrat.

- Renouvellement et résiliation : Le locataire peut demander un renouvellement entre le 18e et le 15e mois avant la fin du bail. Il peut aussi y mettre fin tous les 3 ans. Le propriétaire, lui, ne peut résilier que dans certains cas légaux stricts (exploitation personnelle, proches, etc.).

Quelles lois sont applicables à un bail commercial ?

Code civil

• Article 1708 : Définition du contrat de bail
• Article 1709 : Obligation de donner la jouissance
• Article 1710 : Définition du preneur
• Article 1714 : Déclaration des défauts et vices cachés
• Article 1715 : Obligation de maintenir le bien en état
• Article 1716 : Droits du preneur sur les améliorations
• Article 1724 : Droit de visite du bailleur
• Article 1752 : Durée du bail et renouvellement
• Article 1759 : Obligation de réparation par le bailleur
• Article 1762 bis : Fin du bail et restitution des lieux

Loi du 30 avril 1951 sur le bail commercial

• Article 2 : Durée du bail commercial
• Article 3 : Renouvellement du bail
• Article 4 : Résiliation anticipée
• Article 5 : Droits et obligations des parties
• Article 6 : Révision du loyer
• Article 7 : Cession et sous-location
• Article 8 : Enregistrement du bail

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