Etat des lieux

L'état des lieux est un document rédigé en commun par le propriétaire et le locataire, visant à établir un inventaire et une description détaillée de l'état dans lequel se trouve un bâtiment à l'entrée et à la sortie du locataire des lieux loués.

Ce document permet de comparer l'état d'un bâtiment et de son contenu avant et après (voire même pendant) la location. Dans le cas où des dégâts sont observés en fin de bail, le locataire devra supporter les coûts des réparations (ou remplacements) relatives aux détériorations qu'il a causées pendant qu'il occupait les lieux.

Présence du locataire et du propriétaire et éventuellement d'un expert : L'état des lieux doit être rédigé avec la présence du propriétaire et du locataire, ou d'une personne de leur choix qui les représente en cas d'absence. Le propriétaire et le locataire peuvent aussi choisir de se faire représenter par un expert. Cet expert peut être désigné pour représenter soit le locataire, soit le propriétaire ou être un expert unique, qui va représenter chacun d'eux. Dans tous les cas, chacun assume sa part des frais. Une liste des experts immobiliers d'une région déterminée peut être retrouvée via le mode de recherche par activité du site de la Banque-Carrefour des Entreprises.

Obligation de réaliser un état des lieux : L'état des lieux est obligatoire, mais il n'y a pas de sanction s'il n'est pas rédigé.

Remarque : L'intérêt de rédiger ce document est surtout pour le propriétaire : en l'absence d'état des lieux d'entrée, le propriétaire ne peut pas prouver que les détériorations constatées par l'état des lieux de sortie n'étaient pas déjà présentes en début de bail. Si le propriétaire n'a pas de preuve à ce sujet, il ne peut pas demander au locataire sortant de couvrir les coûts de ces réparations.

Types d'états des lieux : Ce document sert aussi bien à rédiger un état des lieux d'entrée, de sortie ou pour constater toute modification ou amélioration de l'immeuble loué pendant le bail. Il est adapté à tout type de bail, qu'il soit meublé ou non, ou que ce soit un bail d'habitation, une sous-location, un bail commercial ou encore un bail commercial de courte durée.

Etat des lieux d'entrée : L'état des lieux d'entrée doit être rédigé avant que le locataire n'occupe les lieux loués ou maximum :

• dans le premier mois si le bail du plus d'un an ; ou
• les premiers 15 jours de son occupation, si le bail dure un an maximum.

Etat des lieux de sortie : A la fin du bail, le locataire doit rendre les lieux loués dans l'état dans lequel il les a reçus, en tenant compte de l'état des lieux d'entrée.

S'il n'y avait pas d'état des lieux d'entrée, le locataire n'est en principe pas tenu pour responsable d'éventuels dégâts, puisqu'il n'est pas possible de prouver qu'une détérioration particulière existait lors de l'entrée du locataire dans les lieux loués.

Dans tous les cas, les dégâts suivants ne sont pas pris en compte :

• la détérioration "normale" produite par l'effet du temps (appelée la vétusté) ;

• l'usure normale des choses lorsqu'elles sont utilisées normalement ;

• la force majeure : par exemple, si les dégâts sont causés par la foudre qui tombe sur l'immeuble, ou par un cambriolage, etc. ;

• et la faute du propriétaire : c'est-à-dire tous les cas pour lesquels la détérioration est causée par les actions du propriétaire et non du locataire.

L'état des lieux de sortie permet également :

• de coïncider avec la sortie effective des lieux par le locataire ;

• de remettre des clés au propriétaire (qui le confirme par écrit) ;

• de libérer la garantie locative : c'est-à-dire de restituer au locataire la somme d'argent qu'il avait bloquée en cas de dégâts locatifs et/ou de non-paiement de tous les loyers, frais et charges.

Remarque : S'il y a des dégâts constatés à l'issue de l'état des lieux de sortie ou des éventuels impayés du locataire, celui-ci peut se voir restituer uniquement une partie de sa garantie locative, ou la perdre totalement si les coûts en réparation ou les impayés sont très élevés.

En cas de désaccord, le Juge de Paix peut être saisi, idéalement avant une nouvelle location de l'immeuble afin d'éviter tout désagrément supplémentaire.

COMMENT UTILISER CE DOCUMENT

L'état des lieux doit être rédigé par écrit, daté, paraphé sur chaque page et signé, avec trois exemplaires : un pour le propriétaire, un pour le locataire, et un exemplaire supplémentaire destiné à l'enregistrement.

Il doit être précis et détaillé. Les clauses générales annonçant que l'immeuble est en bon état ne suffisent pas. Il convient de décrire chaque pièce ainsi que ses équipements essentiels. Au plus de détails sont présents, au plus le propriétaire et le locataire sont protégés contre tout conflit ultérieur.

Pour compléter l'écrit, des photos peuvent être annexées à l'état des lieux afin d'ajouter des preuves visuelles.

En cas de modification ou amélioration de l'immeuble en cours de bail, l'état des lieux doit être adapté afin de refléter la nouvelle réalité des lieux loués.

L'état des lieux doit finalement être enregistré. Cette démarche peut être effectuée en ligne (via MyRent), par courrier ou auprès d'un bureau d'enregistrement. Sur le site du SPF Finances, de plus amples informations sont fournies sur l'obligation d'enregistrement.

DROIT APPLICABLE

Dispositions générales : Code civil, articles 1708 à 1762bis.

En fonction du type de bail :

1. Bail d'habitation à Bruxelles :

• Code bruxellois du Logement du 17 juillet 2003 ;
• Arrêté d'exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 31 mai 2018 instaurant une annexe explicative en application de l'article 218, § 5 du Code bruxellois du Logement ;
• Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 novembre 2017 instaurant une liste non-limitative des réparations et travaux d'entretien impérativement à charge du preneur ou impérativement à charge du propriétaire visé à l'article 223 du Code du Logement.

2. Bail d'habitation en Wallonie :

• Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation ;
• Arrêté du Gouvernement wallon du 5 juillet 2018 fixant les annexes pour chaque type de baux, la liste des travaux économiseurs d'énergie et la liste des personnes morales autorisées à pratiquer le bail glissant en exécution du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation ;
• Arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018 fixant les modèles-type de baux, d'état des lieux d'entrée, de pacte de colocation ainsi que la liste non limitative des réparations locatives en exécution du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation.

3. Bail commercial classique :

Loi du 30 avril 1951 sur le bail commercial

4. Bail commercial de courte durée à Bruxelles :

Ordonnance du 25 avril 2019 relative au bail commercial de courte durée

5. Bail commercial de courte durée en Wallonie :

Décret du 15 mars 2018 relatif au bail commercial de courte durée

COMMENT MODIFIER LE MODÈLE

Vous remplissez un formulaire. Le document se rédige sous vos yeux au fur et à mesure de vos réponses.

A la fin, vous le recevez aux formats Word et PDF. Vous pouvez le modifier et le réutiliser.