Contrat de sous-location d'un bail de résidence principale

Qu'est-ce qu'un contrat de sous-location d'un bail de résidence principale ?

Un contrat de sous-location permet à un locataire de louer une partie de son logement à une autre personne appelée sous-locataire, tout en gardant son propre contrat de bail avec le propriétaire.

Attention : en Belgique, il est interdit de sous-louer la totalité du logement si celui-ci est loué comme résidence principale, sauf exception (par exemple pour un bail de colocation spécifique ou avec autorisation expresse).

Quelle est la différence entre un contrat de sous-location et un contrat de location ?

La location classique est conclue directement entre un propriétaire et un locataire, qui devient l'occupant principal du logement.

La sous-location, en revanche, implique trois personnes :

• Le propriétaire, lié au locataire par un bail principal ;
• Le locataire principal, qui sous-loue tout ou partie du logement ;
• Le sous-locataire, qui paie un loyer au locataire principal.

Le locataire principal reste responsable vis-à-vis du propriétaire, même si un sous-locataire occupe le logement

En résumé, un contrat de location implique une relation directe entre le locataire et le propriétaire, tandis qu'un contrat de sous-location ajoute une étape supplémentaire où le locataire principal devient le "propriétaire" temporaire vis-à-vis du sous-locataire, tout en restant lié au véritable propriétaire.

 

Est-il permis de sous-louer un logement en Belgique ?

Oui, mais uniquement avec l'accord écrit du propriétaire. Cet accord est obligatoire, peu importe la région. En l'absence de cette autorisation écrite, la sous-location est illégale.

À savoir avant de signer une sous-location : les règles essentielles

- Le logement doit être la résidence principale du locataire principal au moment de la sous-location.
- Le sous-locataire peut y établir également sa résidence principale, mais uniquement pour une durée égale ou inférieure à celle du bail initial.
- Le locataire principal doit informer clairement le sous-locataire qu'il ne détient pas la pleine propriété du bien, et préciser la nature et les limites de ses droits.
- À Bruxelles, le contrat de sous-location doit être envoyé au propriétaire au moins 15 jours à l'avance, avec les coordonnées du sous-locataire, et dans le respect des règles de non-discrimination.

 

Peut-on sous-louer l'intégralité de son logement ?

Non. Le locataire ne peut sous-louer qu'une partie du logement et doit continuer à y résider. La sous-location totale est interdite, sauf exception expressément prévue par la loi (ex. : mission temporaire à l'étranger).

Qu'est-ce qu'un bail de résidence principale ?

Le bail de résidence principale porte sur l'habitation où vit le plus souvent le locataire, et éventuellement sa famille. Cette appréciation est basée sur des faits, et ce n'est donc pas nécessairement l'endroit où le locataire est inscrit dans les registres de la population sur le plan administratif.

Le sous-locataire peut-il exercer une activité professionnelle dans le logement sous-loué ?

Oui, mais uniquement si le contrat de sous-location l'autorise explicitement. L'exercice d'une activité professionnelle dans un logement sous-loué n'est pas automatique. Il doit être préalablement convenu entre le locataire principal et le sous-locataire, et reflété par écrit dans le contrat.

Le contrat de sous-location doit-il être écrit ?

Oui, en Belgique, un contrat écrit est obligatoire lorsqu'un locataire souhaite sous-louer tout ou partie de son logement dans le cadre d'un bail de résidence principale.

Cette exigence vaut quelle que soit la région (Bruxelles, Wallonie ou Flandre) et même si la sous-location ne concerne qu'une seule chambre ou une période limitée.

Quelles sont les démarches nécessaires avant de sous-louer son logement ?

Avant de sous-louer un logement en Belgique, plusieurs étapes sont obligatoires pour que la sous-location soit valable et conforme à la législation :

• Obtenir l'accord écrit du propriétaire. Cet accord est indispensable, quelle que soit la région.
• Informer le propriétaire par recommandé au moins 15 jours avant le début de la sous-location si le logement se trouve à Bruxelles.
• Mentionner clairement qu'il s'agit d'une sous-location dans le contrat.
• Communiquer au sous-locataire l'étendue de ses droits, notamment la durée restante du bail principal.

Quelle est la durée maximale d'un contrat de sous-location ?

La loi ne fixe pas de durée minimale ou maximale spécifique pour une sous-location, mais une règle fondamentale s'impose :

La sous-location ne peut jamais dépasser la durée du bail principal.

Autrement dit, un locataire ne peut pas proposer une sous-location qui se prolongerait au-delà de la fin du contrat qu'il a lui-même signé avec le propriétaire.

Exemple : Si le bail principal se termine le 31 décembre 2026, la sous-location doit impérativement prendre fin au plus tard à cette date, même si le contrat de sous-location avait prévu une durée plus longue.

Que faut-il faire après avoir rédigé le contrat ?

Une fois le contrat de sous-location d'un bail de résidence principale rédigé, il est important de suivre ces étapes :

• Imprimer au moins deux exemplaires du contrat, un pour le locataire et un pour le sous-locataire.
• Les deux parties, le locataire et le sous-locataire, doivent signer le contrat.
• Si le logement est situé en Région bruxelloise, transmettre au propriétaire, par lettre recommandée, un projet de sous-location contenant toutes les données d'identification du sous-locataire au moins 15 jours avant le début de la sous-location.
• Le locataire et le sous-locataire doivent chacun conserver un exemplaire signé du contrat pour leurs dossiers.
• Enregistrer le contrat de sous-location auprès de l'administration fiscale. Cela peut souvent être fait en ligne via le service MyRent du SPF Finances.

Quels documents doivent être joints au contrat ?

Plusieurs documents peuvent être annexés au contrat de sous-location :

• Le bail principal entre le propriétaire et le locataire;
• L'état des lieux d'entrée;
• Le certificat PEB (Performance énergétique des bâtiments), document rédigé par un certificateur PEB agréé contenant les informations énergétiques du bâtiment (trouver un certificateur en Wallonie / à Bruxelles);
• Le règlement de copropriété (s'il y en a un);
• L'annexe régionale explicative.

Est-il nécessaire d'enregistrer le contrat de sous-location ?

Oui, le contrat de sous-location d'un bail de résidence principale doit être enregistré pour être valide. L'enregistrement peut être effectué en ligne via MyRent.

Il est recommandé de procéder à l'enregistrement dans les deux mois suivant la signature du contrat.

Qui doit enregistrer le contrat ?

C'est généralement le locataire principal qui doit effectuer cette démarche, mais rien n'empêche le sous-locataire de le faire à sa place, surtout si cela est mentionné dans le contrat.

Pour plus d'informations concernant l'enregistrement, consultez le site du SPF Finances.

Comment se déroule l'état des lieux pour une sous-location ?

L'état des lieux doit être réalisé entre le locataire principal et le sous-locataire, car le propriétaire n'est pas partie au contrat de sous-location.

L'état des lieux doit être :

• réalisé au moment de la remise des clés (entrée) et au moment de la restitution (sortie) ;
• détaillé et contradictoire : chaque pièce est inspectée, et les deux parties signent le document ensemble ;
• accompagné de photos, pour illustrer les observations ;
• signé en deux exemplaires, un pour chaque partie.

Une garantie locative peut-elle être demandée dans le cadre d'un contrat de sous-location ?

Oui, le locataire peut demander au sous-locataire de lui verser une garantie de ses obligations. Cette garantie est une somme d'argent que le sous-locataire "bloque" temporairement jusqu'à la fin de la sous-location. Si le sous-locataire a respecté ses engagements (globalement, s'il n'a pas détérioré le logement et a payé les loyers de façon régulière), il récupèrera cette somme à la fin de la sous-location. Si en revanche le sous-locataire a manqué à certaines de ses obligations, le locataire pourra dans certains cas se saisir de cette somme ou d'une partie de celle-ci.

Le sous-locataire a le choix du type de garantie parmi les trois types suivants :

• Garantie sur un compte individualisé (maximum 2 mois de loyer) : un compte ouvert par le sous-locataire ou une remise de l'argent en mains propres du locataire.
• Garantie bancaire (maximum 3 mois de loyer) : le sous-locataire conclut un accord avec la banque.
• Garantie bancaire via le CPAS (maximum 3 mois de loyer) : élaborer un arrangement spécifique avec le CPAS compétent (celui du lieu de l'habitation du sous-locataire au moment de l'introduction de la demande).

Quelles sont les responsabilités du locataire principal en cas de sous-location ?

Lorsqu'un locataire décide de sous-louer tout ou une partie de son logement, il reste pleinement responsable vis-à-vis du propriétaire. Autrement dit, la sous-location ne crée aucun lien juridique entre le sous-locataire et le propriétaire du bien.

Le locataire principal doit :

• Continuer à payer le loyer au propriétaire, même si le sous-locataire ne paie pas ;
• S'assurer que le sous-locataire respecte le bien, sous peine de devoir réparer les dégâts à ses propres frais ;
• Respecter le bail principal comme s'il n'avait pas sous-loué ;
• Informer le sous-locataire des limites de ses droits, notamment la durée de la sous-location et les règles d'usage des lieux.

En cas de problème : Le propriétaire se retournera toujours contre le locataire principal, et non contre le sous-locataire.

Comment mettre fin à un contrat de sous-location ?

La sous-location prend fin à l'échéance prévue ou peut être résiliée avec un préavis selon les termes conclus dans le contrat.

Deux cas de figure :

1. Fin à l'échéance prévue

À la date convenue, la sous-location prend fin automatiquement, sauf accord écrit entre les parties pour la prolonger — dans la limite de la durée restante du bail principal.

2. Résiliation anticipée

Le contrat peut être résilié avant son terme si l'une des parties donne un préavis écrit selon les conditions fixées dans le contrat.

Attention aux situations particulières :

- Si le propriétaire met fin au bail, le locataire doit en avertir le sous-locataire dans les 15 jours, tout en lui communiquant que la sous-location prend fin le même jour que le bail conclu avec le propriétaire.
- Si le locataire met fin au bail, il doit accorder un délai de 3 mois au sous-locataire, tout en y joignant une copie de sa lettre de fin de bail donnée au propriétaire. Le locataire devra également verser au sous-locataire une indemnité équivalente à 3 mois de loyers.

Le sous-locataire peut-il sous-louer à son tour ?

Non, sauf exception prévue dans le contrat et avec l'accord du propriétaire.

En principe, la sous-location en cascade (le sous-locataire qui devient lui-même "locataire principal" d'un tiers) n'est pas autorisée, sauf si cela a été expressément précisé dans le contrat de sous-location et que le propriétaire initial a donné son accord écrit.

Que doit contenir un contrat de sous-location ?

Le contrat de sous-location doit notamment préciser :

• Les noms et coordonnées du locataire et du sous-locataire;
• La description du logement;
• La durée de la sous-location :
  • Si le logement est sous-loué en tant que résidence principale, la durée est obligatoirement déterminée ;
  • Si le logement est sous-loué en tant que résidence secondaire, la durée peut être déterminée ou indéterminée.
• Le montant du loyer et des charges;
• Les modalités de paiement;
• Les droits et obligations de chaque partie;
• La signature des deux parties.

 

En résumé – Ce qu'il faut retenir avant de sous-louer

- Autorisation obligatoire :
La sous-location n'est légale qu'avec l'accord écrit du propriétaire.

- Pas de sous-location complète :
Le locataire doit continuer à habiter dans le logement. Sous-louer tout le logement est interdit, sauf rares exceptions.

- Contrat écrit obligatoire :
Même pour une chambre ou une courte durée. Il doit être clair, signé et inclure les bons éléments.

- À Bruxelles :
Le propriétaire doit être informé par recommandé au moins 15 jours avant la sous-location.

- Durée limitée :
La sous-location ne peut jamais dépasser la fin du bail principal.

- Responsabilité :
En cas de problème, le locataire reste responsable vis-à-vis du propriétaire (loyers, dégâts…).

- Formalités conseillées :
Rédiger un état des lieux, conserver une copie signée du contrat, et enregistrer la sous-location (via MyRent).

Quelles sont les lois applicables au contrat de sous-location d'un bail de résidence principale ?

Code civil

• Article 5.4 : Définition du contrat
• Article 5.70 : Modification et résiliation du contrat
• Article 5.71 : Contenu du contrat
• Article 5.73 : Exécution de bonne foi et prohibition de l'abus de droit
• Article 5.74 : Changement de circonstance

En Région Bruxelles-Capitale

• Code bruxellois du Logement du 17 juillet 2003
• Arrêté d'exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 31 mai 2018 instaurant une annexe explicative en application de l'article 218, § 5 du Code bruxellois du Logement
• Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 novembre 2017 instaurant une liste non-limitative des réparations et travaux d'entretien impérativement à charge du preneur ou impérativement à charge du bailleur visé à l'article 223 du Code du Logement

En Région Wallonne

• Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation
• Arrêté du Gouvernement wallon du 5 juillet 2018 fixant les annexes pour chaque type de baux, la liste des travaux économiseurs d'énergie et la liste des personnes morales autorisées à pratiquer le bail glissant en exécution du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation
• Arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018 fixant les modèles-type de baux, d'état des lieux d'entrée, de pacte de colocation ainsi que la liste non limitative des réparations locatives en exécution du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation

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