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Contrat de sous-location d'un bail d'habitation

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Dernière révision 15/08/2018
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Dernière révision : 15/08/2018

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Contrat de sous-location d'un bail d'habitation

Le contrat de sous-location d'un bail d'habitation est un contrat de location par lequel le détenteur d'un bail d'habitation principal (le Preneur, locataire principal ou initial) met à disposition d'un Sous-locataire une habitation.

En principe, la sous-location n'est pas autorisée, il faut donc une autorisation donnée par le Bailleur principal (personne qui loue l'habitation au Preneur). De plus, le Preneur doit informer le Sous-locataire de son statut de sous-locataire ainsi que de l'étendue de ces droits.

Le bien immobilier peut être utilisé comme résidence principale ou secondaire par le Sous-locataire. Le bail de résidence principale est celui du logement où le sous-locataire et, éventuellement, sa famille demeurent le plus souvent. Ce n'est donc pas nécessairement l'endroit où il est inscrit dans les registres de la population. Le bail de résidence principale est plus encadré par la loi et est donc moins flexible, notamment quant à sa durée et aux modalités de résiliation, qu'un bail de résidence secondaire. La sous-location d'un bail de résidence principale ne peut se faire que si le Preneur dispose d'un bail de résidence principale et que, malgré la sous-location, il demeure dans les lieux. Tout le logement ne peut donc être sous-loué à titre de résidence principale.
Le bail de résidence secondaire est celui qui porte sur tout autre logement.

Moyennant l'accord du Preneur, le Sous-locataire pourra même y exercer une activité professionnelle. L'exercice ou non d'une activité professionnelle dans le logement a des retombées fiscales non négligeables.

La matière ayant été régionalisée, le présent document prend en compte tant la législation nationale, que les règles en vigueur en Wallonie et à Bruxelles depuis leur réformes respectives en 2018.


COMMENT UTILISER CE DOCUMENT

  • Avant la signature : autorisation et information

Avant de pouvoir sous-louer son bail, le Preneur doit obtenir l'autorisation du bailleur. Celle-ci peut être expresse ou tacite, verbale ou écrite. Un écrit sera toujours une meilleure preuve.

Si le bien est situé en Région bruxelloise, le Preneur est sensé transmettre au bailleur, par lettre recommandé et 15 jours avant le début de la sous-location, un projet contenant toutes les données d'identification du Sous-locataire (notamment : le nom et le prénom du ou des candidats ; un moyen de communication avec le candidat ; tout document permettant d'attester l'identité du candidat et sa capacité de contracter ; le nombre de personnes qui composent le ménage ; le montant des ressources financières dont dispose le candidat ou son estimation).

Pareillement, le Preneur doit informer le Sous-locataire de sa qualité ainsi que de l'étendue de ses droits. Ceci se fait généralement au travers du contrat.

  • Après la signature : enregistrement

Une fois le document soigneusement complété et signé par toutes les parties, le Preneur aura la tâche de procéder à son enregistrement (qui peut être fait en ligne via MyRent).

Pour plus d'informations concernant l'enregistrement, consultez le site du SPF Finances.

  • Contenu

Le contrat précise l'identité des parties, le montant du loyer et des charges, la durée du bail, sa date de prise d'effet et décrit en détail le logement (surface, dépendances, équipements...).

Plusieurs documents doivent être annexés au contrat en fonction de la situation des parties : le bail principal, l'état des lieux, le certificat PEB, le règlement de copropriété, l'annexe régionale relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs (Bruxelles / Wallonie).

Si une garantie est demandée, son montant sera également indiqué dans le contrat.

  • Durée

La sous-location ne peut durer plus longtemps que le bail principal.

- Bail de résidence secondaire : fixée librement, déterminée ou indéterminée.

- Bail de résidence principale : forcément à durée déterminée. Le bail de résidence principale peut soit durer moins de 3 ans, soit durer 9 ans, ou encore durer plus de 9 ans, mais alors être rédigé par un notaire.

  • Résiliation - Congé - Indemnité

- Bail de résidence secondaire : selon le choix des parties.

- Bail de résidence principale : en fonction de la personne qui souhaite mettre fin au bail ainsi que de la durée restante du bail.

  • Fin du bail principal

Si le Bailleur principal met fin au contrat de bail principal, alors le Preneur doit en avertir le Sous-locataire dans les 15 jours, tout en lui communiquant que la sous-location prendre fin le même jour que le bail principal.

Si le Preneur met fin au bail principal, alors il doit donner un préavis de 3 mois au sous-locataire, tout en y joignant une copie de son renom donné au Bailleur principal. Il devra également verser une indemnité de préavis équivalente à 3 mois de loyer.

  • Garantie locative

Le Preneur peut également demander au locataire de lui verser une garantie de ses obligations. Le Sous-locataire a le choix du type de garantie parmi les trois types suivants :

- Garantie sur un compte individualisé, pour maximum 2 mois de loyer (la somme d'argent est versée par le Sous-locataire sur un compte bloqué pour la durée du bail) ;
- Garantie bancaire, pour maximum 3 mois de loyer (la garantie est alors donnée par une institution bancaire, sans que le Sous-locataire ne doive bloquer d'argent) ;
- Garantie bancaire via le CPAS, pour maximum 3 mois de loyer (la garantie est donnée par l'organisme social pour les Sous-locataires qui rentrent dans leurs conditions) ;

Si le Sous-locataire respecte l'ensemble de ses obligations, la garantie devra lui être restituée à la fin du bail. Dans le cas contraire, un montant égal au dommage causé pourra être conservé par le Preneur à titre de dédommagement.


DROIT APPLICABLE

Dispositions générales :

Bruxelles

Wallonie


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Vous remplissez un formulaire. Le document se rédige sous vos yeux au fur et à mesure de vos réponses.

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