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Bail d'habitation de résidence principale

Dernière révision Dernière révision 14/03/2024
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Dernière révisionDernière révision : 14/03/2024

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Qu'est-ce qu'un contrat de bail d'habitation ?

Un contrat de bail d'habitation définit les droits et obligations entre un propriétaire et un locataire et précise les termes de la location. Il est utilisé lorsque le propriétaire souhaite louer son logement pour une période de courte durée (jusqu'à trois ans) ou de longue durée (neuf ans ou plus). Le logement peut alors servir de résidence principale, où le locataire vit principalement, ou de résidence secondaire, utilisée de manière occasionnelle.


Quels sont les différents types de contrat de bail ?

Il existe plusieurs types de contrats de bail, chacun adapté à des besoins spécifiques :

  • Bail d'habitation (bail de résidence principale) : Pour les locataires qui vivent principalement dans le logement. Ce type de bail est généralement conclu pour une durée de 9 ans.
  • Bail de résidence secondaire : Pour les logements loués sans que le locataire n'y établisse sa résidence principale. Ce type de bail est plus flexible, souvent conclu pour des durées plus courtes (par exemple, un an).

    Bon à savoir : Le bail de résidence principale est mieux encadré par la loi, ce qui offre une meilleure protection au locataire, contrairement au bail de résidence secondaire qui est plus flexible.

  • Bail commercial : Il s'agit d'un bail qui est destiné à la location de locaux pour des activités commerciales, industrielles ou artisanales. Il est généralement conclu pour une durée de neuf ans et résiliable tous les trois ans avec un préavis de six mois.
  • Bail de bureau : Ce type de bail concerne la location de locaux pour des activités professionnelles non commerciales. Il s'agit généralement d'un bail flexible en ce qui concerne la durée, permettant des ajustements selon les besoins professionnels. Il n'y a pas de règle qui impose une durée spécifique, ni même de préavis, celui-ci cesse automatiquement à l'expiration du terme convenu.
  • Contrat de bail étudiant : Le contrat de bail étudiant est destiné aux étudiants qui souhaitent louer un logement pour la durée de leurs études. Il est plus flexible et s'adapte à l'année scolaire ou académique, ce qui permet une résiliation plus facile à la fin de l'année scolaire.
  • Contrat de location saisonnière : Ce contrat s'applique à la location d'un logement pour une courte durée, généralement qui ne dépasse pas trois mois.


Est-il obligatoire de rédiger un contrat de bail d'habitation ?

Oui, il est obligatoire de rédiger un contrat de bail. Un contrat de bail écrit formalise les conditions de location, clarifie les droits et obligations du propriétaire et du locataire, et sert de preuve en cas de litige.

Important : L'absence de contrat écrit peut également entraîner des sanctions financières ou légales, notamment si le contrat de bail n'est pas enregistré. Si le contrat de bail n'a pas été enregistré dans le délai prévu, le locataire a le droit de le résilier à tout moment, sans préavis ni indemnité. Le propriétaire, en revanche, peut être sanctionné par une amende.


Que doit contenir un contrat de bail d'habitation ?

Un contrat de bail d'habitation doit inclure :

  • Identité des parties : L'identité du locataire et du propriétaire.
  • Loyer et charges : Le montant du loyer et des charges.
  • Durée du bail : La durée du bail et sa date de commencement.
  • Description du logement : La description détaillée de l'habitation (surface, nombre de pièces, dépendances, équipements, etc.).
  • Garantie locative : Les conditions de la garantie locative et son montant.


Qui peut signer un contrat de bail d'habitation ?

Un contrat de bail d'habitation en Belgique peut être signé par différentes parties, tant du côté des locataires que des propriétaires :

  • Locataires :
    • Personnes physiques : Toute personne majeure qui à la capacité juridique peut signer un contrat de bail d'habitation. Dans le cas des mineurs, le contrat de bail doit être signé par un parent ou un tuteur légal, sauf s'ils sont émancipés.
    • Entreprises : Les entreprises peuvent louer des logements pour leurs employés, expatriés ou pour des logements de fonction. Dans ce cas, une personne autorisée au sein de l'entreprise devra signer le contrat de bail.
  • Propriétaires :
    • Personnes physiques : Tout propriétaire d'un bien immobilier peut le mettre en location et signer un contrat de bail d'habitation.
    • Personnes morales : Les sociétés, associations ou autres entités juridiques possédant un bien immobilier peuvent également signer des contrats de bail pour louer leurs propriétés.
    • Professionnels de l'immobilier : Les agents immobiliers et autres professionnels du secteur immobilier peuvent agir au nom des propriétaires pour signer des contrats de bail. Ils doivent cependant être dûment mandatés par le propriétaire pour agir en son nom.

Particularités à prendre en compte :

- Cohabitants légaux et conjoints : Lorsqu'il s'agit de la résidence familiale, la signature d'un seul des deux époux ou cohabitants légaux suffit à leur assurer conjointement le droit au bail. Pour les autres types de baux, comme les résidences secondaires, les deux signatures sont obligatoires.

- Cohabitants de fait : Seul le signataire du contrat de bail a des droits et devoirs. Il est donc important que les deux partenaires signent le bail ou qu'un avenant soit ajouté pour inclure l'autre partenaire comme locataire.

- Nouveau propriétaire : En cas de vente du bien, le nouveau propriétaire est tenu de respecter le contrat de bail existant.


Quelle est la durée légale d'un contrat de bail d'habitation ?

​​En Belgique, la durée standard d'un contrat de bail de résidence principale est de 9 ans. Il est possible de conclure un contrat de bail de courte durée (6 mois, 1 an, 18 mois, 2 ans ou 3 ans) et même de longue durée (plus de 9 ans).


Que faire après avoir rédigé le contrat de bail ?

Après avoir rédigé le contrat de bail d'habitation, il est important de :

  • Imprimer le contrat : Imprimer le contrat de bail en trois exemplaires (un pour le locataire, un pour le propriétaire et un pour l'enregistrement).
  • Faire signer le contrat : Faire signer les trois exemplaires par toutes les parties impliquées (le locataire et le propriétaire).
  • Enregistrer le bail : Enregistrer le bail via MyRent ou auprès du SPF Finances.
  • Joindre les annexes : Ajouter les annexes nécessaires, telles que l'état des lieux, le certificat PEB, le règlement de copropriété (s'il y en a), et l'annexe légale de l'Arrêté royal du 8 juillet 1997.


Quels documents doivent être joints au contrat de bail d'habitation ?

Les documents suivants doivent être joints au contrat de bail d'habitation :

  • État des lieux : Décrire l'état du logement à l'entrée du locataire.
  • Certificat PEB : Attester de la performance énergétique du bâtiment.
  • Règlement de copropriété : S'il y en a un, préciser les règles de vie en communauté.
  • Annexe légale : Inclure l'annexe légale de l'Arrêté royal du 8 juillet 1997.
  • Annexe régionale explicative : Fournir les informations régionales spécifiques.
    • Bruxelles : Normes de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
    • Wallonie : Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, modèles de baux et listes des travaux.
    • Flandre : Exigences en matière de normes de sécurité et de certificat énergétique.


Est-il nécessaire d'authentifier un contrat de bail d'habitation pour qu'il soit valide ?

Non, il n'est pas obligatoire de passer par un notaire pour un contrat de bail d'habitation, mais cela peut être utile pour un bail de longue durée (plus de 9 ans) ou pour des raisons de sécurité juridique.


Est-il obligatoire d'enregistrer le contrat de bail d'habitation ?

Oui, il est obligatoire d'enregistrer le contrat de bail d'habitation auprès du SPF Finances, dans les deux mois qui suivent sa signature. Cela peut se faire via la plateforme MyRent ou directement au bureau compétent.


Quels sont les frais associés à la conclusion d'un contrat de bail d'habitation ?

Les principaux frais associés à la conclusion du contrat de bail d'habitation incluent :

  • Frais de notaire : Dans le cas où une authentification est choisie.
  • Garantie locative : Les frais liés à la constitution de la garantie locative.
  • Frais d'agence : Si une agence immobilière est impliquée, des frais peuvent être facturés pour la mise en relation et la gestion du bail.

Bon à savoir : L'enregistrement du contrat de bail est gratuit lorsque le logement est la résidence principale du locataire. Pour les autres types de location, des droits d'enregistrement de 0,2 % du montant total des loyers et des charges sur la durée du bail sont applicables, avec un minimum de 50 €.


Qu'est-ce qu'une garantie locative ?

En Belgique, une garantie locative est une somme d'argent déposée par le locataire au profit du propriètaire, pour couvrir les dégâts éventuels causés dans le logement et les loyers impayés.

  • Comment est-elle versée ?
    • Garantie sur un compte individuel bloqué : Le locataire dépose une somme équivalente à maximum deux mois de loyer sur un compte bloqué à son nom. Cette somme ne peut être retirée qu'avec l'accord du propriétaire à la fin du bail.
    • Garantie bancaire : Le locataire conclut un accord avec une banque pour garantir une somme équivalente à maximum trois mois de loyer. La banque s'engage à payer le propriétaire en cas de non-respect des obligations par le locataire.
    • Garantie via le CPAS : Pour les locataires bénéficiant d'une aide sociale, le Centre Public d'Action Sociale (CPAS) peut fournir une garantie bancaire, couvrant jusqu'à trois mois de loyer.
    • Garantie en ligne via la caisse des dépôts et consignations (SPF Finances) : Via E-Depot, il est possible de constituer le dépot de la garantie locative directement en ligne et gratuitement.
  • Comment est-elle restituée ?

À la fin du bail, un état des lieux de sortie sera effectué pour évaluer l'état du logement. Si aucun dégât n'est constaté et que le locataire a respecté toutes ses obligations, la garantie est restituée dans son intégralité. Dans le cas où des dégâts sont constatés ou si des loyers sont impayés, le propriétaire peut retenir tout ou partie de la garantie pour couvrir ces frais.


Comment renouveler un contrat de bail d'habitation ?

En Belgique, le renouvellement des contrats de bail d'habitation va dépendre de la durée initiale du bail :

  • Bail de résidence principale de 9 ans :

Dans le cas où ni le locataire et ni le propriétaire ne donnent de préavis, le bail est automatiquement renouvelé pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.

  • Bail de courte durée :

Le bail peut être renouvelé deux fois par écrit, à condition que la durée totale des baux successifs ne dépasse pas trois ans.

Si la durée totale dépasse trois ans, le bail est automatiquement converti en bail de neuf ans.

À noter : Pour les baux de courte durée, le renouvellement doit être formalisé par écrit pour être valide.


Comment résilier un contrat de bail d'habitation ?

La résiliation d'un bail va dépendre du type de bail, du moment de la résiliation et de la partie qui notifie la résiliation.

  • Résiliation à l'expiration du bail :
    • Bail de 9 ans : Le locataire ou le propriétaire doit envoyer un préavis avant la fin du bail. Si aucun préavis n'est donné, le bail est automatiquement reconduit pour trois ans aux mêmes conditions.
    • Bail de courte durée (maximum 3 ans) : Un préavis de trois mois est requis pour le locataire et le propriétaire.
  • Résiliation en cours de bail :
    • Par le locataire :
      • Pour un bail de 9 ans : Préavis de trois mois. Une indemnité est due si la résiliation se fait dans les trois premières années :
        • 3 mois de loyer la première année
        • 2 mois de loyer la deuxième année
        • 1 mois de loyer la troisième année
      • Pour un bail de courte durée : Préavis de trois mois et indemnité d'un mois de loyer.
    • Par le propriétaire :
      • Pour occupation personnelle ou par des proches : Préavis de six mois, à tout moment .Toutefois, en Flandre, pendant les trois premières années du bail, le locataire peut résilier le contrat moyennant un préavis de trois mois et le paiement d'une indemnité équivalente à un, deux ou trois mois de loyer, en fonction du moment de la résiliation.
      • Pour travaux importants : Préavis de six mois, à la fin d'une période de trois ans.
      • Sans motif : Préavis de six mois, avec indemnité de :
        • 9 mois de loyer après 3 ans
        • 6 mois de loyer après 6 ans
        • 3 mois de loyer après 9 ans


Quelles sont les obligations du locataire et du propriétaire ?

Obligations du locataire :

  • Paiement du loyer et des charges : Le locataire doit payer le loyer et les charges convenus aux dates prévues dans le contrat.
  • Entretien du logement : Le locataire est tenu de maintenir le logement en bon état et de procéder aux petites réparations nécessaires.
  • Utilisation conforme du logement : Le locataire doit utiliser le logement conformément à sa destination, c'est-à-dire à des fins d'habitation, sauf accord contraire avec le propriétaire.
  • Respect des voisins : Le locataire doit respecter la tranquillité des voisins et ne pas causer de nuisances.
  • Signalement des dégâts : Le locataire doit informer le propriétaire de tout dommage ou problème nécessitant une réparation majeure.
  • Restitution du logement en bon état : À la fin du bail, le locataire doit restituer le logement dans l'état où il l'a reçu, sauf usure normale.

Obligations du propriétaire :

  • Mise à disposition du logement : Le propriétaire doit fournir un logement en bon état, conforme aux normes de sécurité et d'habitabilité.
  • Entretiens majeurs et réparations : Le propriétaire est responsable des grosses réparations et de l'entretien structurel du bâtiment.
  • Respect du contrat : Le propriétaire doit respecter les conditions du bail, notamment en termes de durée et de montant du loyer.
  • Garantir la jouissance paisible du logement : Le propriétaire doit permettre au locataire de jouir paisiblement du logement sans interruptions injustifiées.
  • Restitution de la garantie locative : À la fin du bail, si aucune détérioration n'est constatée et que toutes les obligations du locataire ont été respectées, le propriétaire doit restituer la garantie locative.
  • Information des modifications : Le propriétaire doit informer le locataire de toute modification majeure concernant le logement ou le contrat de bail.


Quelles lois sont applicables à un contrat de bail d'habitation ?

Les lois applicables à un contrat de bail d'habitation incluent

Code civil - LIVRE V : "Les obligations "

  • Article 5.4 : Définition du contrat
  • Article 5.70. : Modification et résiliation du contrat
  • Article 5.71. : Contenu du contrat
  • Article 5.73 : Exécution de bonne foi et prohibition de l'abus de droit
  • Article 5.74 : Changement de circonstance

Bail d'habitation à Bruxelles

Bail d'habitation en Wallonie


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