Lettre de résiliation du bail commercial par le locataire

Qu'est-ce qu'une lettre de résiliation du bail commercial par le locataire ?

La lettre de résiliation du bail commercial par le locataire est utilisée par le locataire d'un local commercial pour notifier le propriétaire de son intention de mettre fin au bail commercial.

Il peut s'agir de la fin d'un bail commercial ordinaire après une période de trois ans, de la résiliation d'un bail commercial à court terme, ou de la résiliation pour manquement grave du propriétaire.

Elle peut également être utilisée pour informer le propriétaire que le bail ne sera pas renouvelé ou prolongé.

Quels sont les différents types de baux commerciaux qui existent ?

Il existe deux types de baux commerciaux :

• Le bail commercial ordinaire, d'une durée de 9 ans (ou plus), que l'entreprise locataire a le droit de renouveler jusqu'à trois fois, et
• Le bail commercial à court terme (appelé bail pop-up), d'une durée maximale d'un an.

Est-il obligatoire de rédiger un écrit pour résilier un bail commercial ?

Oui, il est nécessaire de formaliser la résiliation d'un bail commercial par écrit.

Que doit contenir une lettre de résiliation du bail commercial par le locataire ?

• Identification du locataire et du propriétaire : noms, adresses et coordonnées.
• Référence au bail commercial : date de signature, durée du bail, adresse du local commercial.
• Déclaration de résiliation du bail : expression claire de l'intention de mettre fin au bail.
• Mention du délai de préavis respecté : indication précise du respect des délais légaux de préavis (six mois ou un mois).
• Forme de la lettre : indication que la lettre est envoyée par courrier recommandé ou par exploit d'huissier.
• Signature du locataire : validation formelle de la demande de résiliation.

Qui peut rédiger une lettre de résiliation de bail commercial par le locataire ?

La lettre de résiliation du bail commercial par le locataire peut être rédigée uniquement par le locataire (entreprise ou individu) qui a signé le bail commercial. La lettre doit être signée par une personne autorisée à représenter la société, comme un dirigeant ou un représentant légal.

En comparaison :

- Le cas d'un propriétaire qui souhaite mettre fin au bail commercial doit rédiger une lettre de résiliation d'un bail commercial par le propriétaire.
- Le cas d'un locataire privé ou d'un propriétaire qui souhaite mettre fin au bail d'habitation, il faut rédiger une lettre de résiliation d'un bail d'habitation.

Que faut-il faire après avoir rédigé une lettre de résiliation d'un bail commercial ?

• Imprimer deux exemplaires de la lettre de résiliation, une pour le locataire et envoyer l'autre au propriétaire.
• Signer la lettre de résiliation par le locataire.
• Envoyer la lettre au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception pour garantir que le propriétaire a bien reçu la notification.
• S'entendre avec le propriétaire sur les points suivants :
  • Constater ensemble l'état des locaux à la sortie et le comparer avec l'état initial des lieux d'entrée.
  • Restituer la garantie locative : si aucun dégât n'est constaté, le propriétaire doit restituer l'intégralité de la garantie ; en cas de dégâts, le propriétaire peut retenir une somme correspondant aux réparations nécessaires.
  • Remettre les clés des locaux au propriétaire.

Quels documents doivent être joints à la lettre de résiliation du bail commercial par le locataire ?

Il est recommandé de joindre une copie du bail commercial pour référence.

Si la résiliation est due à un manquement grave du propriétaire, il peut être utile de joindre des justificatifs ou des preuves de ce manquement (courriers, photos, rapports, etc.).

Est-il nécessaire d'enregistrer la lettre de résiliation du bail commercial par le locataire ?

Non, il n'est pas nécessaire d'enregistrer cette lettre. Cependant, il est important de conserver des copies de la lettre envoyée et des preuves de réception.

Quand un locataire peut résilier son contrat de bail commercial ?

L'entreprise locataire peut résilier son contrat de bail commercial dans les cas suivants :

• À la fin de chaque période de trois ans pour un bail commercial ordinaire.
• À tout moment pour un bail commercial à court terme.
• Pour manquement grave du propriétaire.

Quelles sont les conditions pour mettre fin à un bail commercial ordinaire ?

L'entreprise locataire a le droit, dans tous les cas, de mettre fin à un bail commercial ordinaire à la fin de chaque période de trois ans. L'entreprise locataire n'est pas obligée de donner une raison spécifique pour laquelle elle souhaite mettre fin au contrat de bail.

Deux contraintes s'appliquent dans ce cas :

• Le délai de préavis de six mois : L'entreprise locataire doit résilier le contrat moyennant un préavis d'au moins six mois avant l'expiration de cette période de trois ans du bail en cours. Cela signifie que l'entreprise locataire doit s'y prendre à l'avance et prévenir le propriétaire qu'il souhaite quitter les lieux au moins six mois avant la fin effective de la période de 3 ans entamée.
• La forme de la lettre : L'entreprise locataire doit effectuer cette communication au propriétaire par l'envoi d'une lettre recommandée ou par exploit d'huissier.

Quelles sont les conditions pour mettre fin à un bail commercial à court terme d'un an maximum ?

L'entreprise locataire peut aussi à tout moment résilier un bail commercial à court terme en cours, à condition de respecter les deux contraintes suivantes :

• Le délai de préavis d'un mois : L'entreprise locataire doit résilier le contrat conclu à court terme moyennant un préavis d'un mois au moins.
• La forme de la lettre : La résiliation doit être envoyée par lettre recommandée.

Le préavis d'un mois prend effet le premier jour du mois qui suit la réception par le propriétaire de la lettre recommandée.

Quelles sont les conditions pour mettre fin à un bail pour manquement grave du propriétaire ?

Tant dans le cas d'un bail commercial ordinaire que dans le cas d'un bail commercial de courte durée, l'entreprise locataire peut le résilier en raison d'un comportement grave du propriétaire (appelé manquement grave) dans l'exécution du bail. L'entreprise locataire doit réfléchir soigneusement à cette décision, car une résiliation soudaine du bail entraîne d'énormes complications pour le propriétaire.

Par conséquent, le comportement du propriétaire doit être suffisamment grave et la résiliation par l'entreprise locataire doit être proportionnelle à la faute du propriétaire. Cela signifie que tout comportement fautif du propriétaire ne constitue pas systématiquement un comportement suffisamment grave en comparaison avec la décision de mettre fin au contrat, qui elle, est très lourde pour le propriétaire.

Un manquement suffisamment grave peut être l'intrusion récurrente du propriétaire dans les lieux loués en dehors des heures d'ouverture du commerce, exercer une activité concurrente à celle de l'entreprise locataire, répandre des rumeurs qui portent atteinte à la réputation commerciale de l'entreprise locataire, etc.

Un tribunal peut décider que l'entreprise locataire a illégalement procédé à cette résiliation, auquel cas le propriétaire peut avoir droit à des dommages et intérêts.

Comment informer le propriétaire que le bail ne sera pas renouvelé ou prolongé ?

Une lettre de résiliation du bail peut également être utilisée par l'entreprise locataire pour informer le propriétaire que le bail ne sera pas renouvelé ou prolongé.

Dans le cas d'un bail commercial ordinaire, l'entreprise locataire doit, en principe, demander le renouvellement du bail au maximum 18 mois et au minimum 15 mois avant la fin du bail en cours. Si l'entreprise locataire ne le fait pas, le contrat prend fin à la fin de sa durée prévue.

Dans le cas d'un bail commercial de courte durée, le renouvellement du bail doit en principe toujours se faire par écrit.

Quels sont les délais de préavis pour mettre fin à un bail commercial ?

Le délai de préavis dépend du type de bail :

• Pour un bail commercial ordinaire, l'entreprise locataire doit respecter un délai de préavis de six mois. Cela signifie que le locataire doit notifier le propriétaire au moins six mois avant la fin de chaque période de trois ans.
• Pour un bail commercial à court terme, le délai de préavis est d'un mois.

Quand prend effet le préavis ?

Le moment où le préavis prend effet dépend du type de bail et de la date de réception de la lettre de résiliation par le propriétaire :

• Pour un bail commercial ordinaire : Le préavis de six mois prend effet à partir de la réception de la lettre recommandée ou de l'exploit d'huissier par le propriétaire. Cela signifie que le locataire doit envoyer la notification au moins six mois avant la date prévue de fin de bail.
• Pour un bail commercial à court terme : Le préavis d'un mois prend effet le premier jour du mois qui suit la réception par le propriétaire de la lettre recommandée de résiliation. Par exemple, si la lettre est reçue par le propriétaire le 15 mars, le préavis commencera le 1er avril.

Faut-il payer une indemnité en cas de résiliation d'un bail par le locataire ?

En général, le locataire ne verse pas d'indemnité au bailleur en cas de départ anticipé, soit lors d'une résiliation de bail commercial au bout de 3 ou 6 ans.

Cependant, le contrat peut prévoir une clause sur demande du bailleur. Il est donc essentiel de vérifier ce point dans le contrat de bail pour s'assurer qu'aucune indemnité n'est exigée en cas de départ triennal.

Quelles lois sont applicables à la lettre de résiliation du bail commercial par le locataire ?

Code civi - LIVRE V : "Les obligations "

• Article 5.14 : Liberté contractuelle
• Article 5.15 : Liberté de négocier
• Article 5.16 : Devoirs d'information
• Article 5.18 : Principe de l'offre et de l'acceptation
• Article 5.21 : Moment et lieu de la formation
• Article 5.22 : Droit de rétractation
• Article 5.23 : Conditions générales
• Article 5.27 : Conditions de validité
• Article 5.28 : Principe du consensualisme
• Article 5.29 : Exceptions au principe du consensualisme
• Article 5.69 : Principe de la convention-loi
• Article 5.70 : Modification et résiliation du contrat
• Article 5.71 : Contenu du contrat
• Article 5.73 : Exécution de bonne foi et prohibition de l'abus de droit

Les bases légales suivantes s'appliquent à la résiliation du bail commercial de courte durée, en fonction de la localisation des locaux commerciaux :

Région de Bruxelles-Capitale - l'Ordonnance relative au bail commercial de courte durée.

Articles 3 à 7 : Durée et mise à terme

Région wallonne - Décret relatif au bail commercial de courte durée et modifiant le Code civil.

Articles 2 et 3 : Bail commercial de courte durée

Région flamande - Décret relatif à la location de courte durée en faveur du commerce et de l'artisanat.

Articles 3 à 7 : Durée et mise à terme

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