Lettre de résiliation du bail commercial par le locataire

Ce document peut être utilisé par le locataire d'un local commercial afin de mettre fin au bail commercial qui l'unit avec son propriétaire.

D'autres documents conviennent pour :

• le cas d'un propriétaire qui souhaite mettre fin au bail commercial : la lettre de résiliation d'un bail commercial par le propriétaire
• le cas d'un locataire privé ou d'un propriétaire qui souhaite mettre fin au bail d'habitation : la lettre de résiliation d'un bail d'habitation

Il existe deux types de baux commerciaux :

• le bail commercial ordinaire, d'une durée de 9 ans (ou plus), que l'entreprise locataire a le droit de renouveler jusqu'à trois fois, et
• le bail commercial à court terme (appelé bail pop-up), d'une durée maximale d'un an.

Le délai de préavis dépend du type de bail. Le délai de préavis (ou préavis) est la durée que l'entreprise locataire doit respecter entre le moment où elle avertit le propriétaire de son souhait de mettre fin au bail et la fin effective du bail.

1. Mettre fin à un bail commercial ordinaire

L'entreprise locataire a le droit, dans tous les cas, de mettre fin à un bail commercial ordinaire à la fin de chaque période de trois ans. L'entreprise locataire n'est pas obligée de donner une raison spécifique pour laquelle elle souhaite mettre fin au contrat de bail.

Deux contraintes s'appliquent dans ce cas :

• Le délai de préavis de six mois : l'entreprise locataire doit résilier le contrat moyennant un préavis d'au moins six mois avant l'expiration de cette période de trois ans du bail en cours. Cela signifie que l'entreprise locataire doit s'y prendre à l'avance et prévenir le propriétaire qu'il souhaite quitter les lieux au moins six mois avant la fin effective de la période de 3 ans entamée.
• La forme de la lettre : l'entreprise locataire doit effectuer cette communication au propriétaire par l'envoi d'une lettre recommandée ou par exploit d'huissier.

Le bail commercial peut contenir des dispositions qui prévoient des options de résiliation supplémentaires en faveur de l'entreprise locataire. Si tel est le cas, ce document peut également être utilisé pour résilier le bail commercial en vertu d'une clause particulière du contrat de bail.

2. Mettre fin à un bail commercial à court terme d'un an maximum

L'entreprise locataire peut aussi à tout moment résilier un bail commercial à court terme en cours, à condition de respecter les deux contraintes suivantes :

• Le délai de préavis d'un mois : l'entreprise locataire doit résilier le contrat conclu à court terme moyennant un préavis d'un mois au moins.
• La forme de la lettre : la résiliation doit être envoyée par lettre recommandée.

Le moment où le préavis d'un mois prend effet le premier jour du mois qui suit la réception par le propriétaire de la lettre recommandée.

3. Mettre fin au bal pour manquement grave

Tant dans le cas d'un bail commercial ordinaire que dans le cas d'un bail commercial de courte durée, l'entreprise locataire peut le résilier en raison d'un comportement grave du propriétaire (appelé manquement grave) dans l'exécution du bail. L'entreprise locataire doit réfléchir soigneusement à cette décision, car une résiliation soudaine du bail entraîne d'énormes complications pour le propriétaire.

Par conséquent, le comportement du propriétaire doit être suffisamment grave et la résiliation par l'entreprise locataire doit être proportionnelle à la faute du propriétaire. Cela signifie que tout comportement fautif du propriétaire ne constitue pas systématiquement un comportement suffisamment grave en comparaison avec la décision de mettre fin au contrat, qui elle, est très lourde pour le propriétaire. Un manquement suffisamment grave peut être l'intrusion récurrente du propriétaire dans les lieux loués en dehors des heures d'ouverture du commerce, exercer une activité concurrente à celle de l'entreprise locataire, répandre des rumeurs qui portent atteinte à la réputation commerciale de l'entreprise locataire, etc.

Un tribunal peut décider que l'entreprise locataire a illégalement procédé à cette résiliation, auquel cas le propriétaire peut avoir droit à des dommages et intérêts.

4. Préciser que le bail n'est pas renouvelé ou prolongé

Cette lettre peut également être utilisée par l'entreprise locataire pour informer le propriétaire que le bail ne sera pas renouvelé ou prolongé.

Dans le cas d'un bail commercial ordinaire, l'entreprise locataire doit, en principe, demander le renouvellement du bail au maximum 18 mois et au minimum 15 mois avant la fin du bail en cours. Si l'entreprise locataire ne le fait pas, le contrat prend fin à la fin de sa durée prévue. Dans le cas d'un bail commercial de courte durée, le renouvellement du bail doit en principe toujours se faire par écrit.

Afin d'éviter toute confusion et le paiement d'un loyer supplémentaire, l'entreprise locataire peut informer le propriétaire par lettre que le bail ne sera pas prolongé. Par exemple, en ce qui concerne un bail de courte durée, s'il dure plus d'un an (y compris les prolongations), il sera immédiatement qualifié de bail commercial ordinaire de neuf ans, ce que l'entreprise locataire peut vouloir éviter.

COMMENT UTILISER CE DOCUMENT

La lettre doit être signée par le locataire et envoyée au propriétaire par courrier recommandé (avec accusé de réception).

L'entreprise locataire doit s'entendre avec le propriétaire sur les points suivants :

• l'état des lieux de sortie : Le propriétaire et le locataire constatent ensemble l'état des locaux et le comparent avec l'état qu'avaient les locaux au début de l'occupation (en principe sur base d'un état des lieux d'entrée)
• la restitution de la garantie locative, c'est-à-dire la somme d'argent que le locataire a versé lors de son entrée dans les locaux : à la suite de l'état des lieux de sortie, il y a deux possibilités :
  • soit le locataire n'a causé aucun dégât : alors le propriétaire lui restitue l'ensemble de sa garantie locative
  • soit le locataire a causé certains dégâts : alors le propriétaire ne restitue pas l'entièreté de la garantie locative au locataire. Le propriétaire peut retirer de la garantie une somme d'argent équivalente au montant nécessaire pour remplacer ou réparer les éléments des locaux abîmés par le locataire.
• la remise des clés des locaux par le locataire au propriétaire.

DROIT APPLICABLE

Les articles 1708 à 1762bis du Code civil fixent les règles générales relatives à la location des biens immobiliers. En outre, les "Règles relatives aux baux commerciaux en particulier" du Code civil, plus spécifiques, et notamment l'article 3, s'appliquent également à la durée et à la résiliation des baux commerciaux ordinaires (d'une durée de 9 ans et plus).

Les bases légales suivantes s'appliquent à la résiliation du bail commercial de courte durée, en fonction de la localisation des locaux commerciaux :

• en Région de Bruxelles-Capitale : les articles 3 à 7 de l'Ordonnance relative au bail commercial de courte durée
• en Région wallonne : les articles 2 et 3 du Décret relatif au bail commercial de courte durée et modifiant le Code civil
• en Région flamande : les articles 3 à 7 du Décret relatif à la location de courte durée en faveur du commerce et de l'artisanat

COMMENT MODIFIER LE MODÈLE

Vous remplissez un formulaire. Le document se rédige sous vos yeux au fur et à mesure de vos réponses.

A la fin, vous le recevez aux formats Word et PDF. Vous pouvez le modifier et le réutiliser.