Cuidados na hora de comprar um imóvel

Última revisão: Última revisão:10 de maio de 2021
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A compra de um imóvel é, para muitos brasileiros, a realização do sonho de vida. Contudo, tanto o comprador quanto o vendedor devem se atentar a alguns detalhes no momento de compra e venda do imóvel para que essa experiência seja a melhor possível a todos os envolvidos.

Por isso, neste guia apresentaremos alguns cuidados que devem ser tomados no momento da compra e venda de um imóvel para minimizar as chances de que o negócio se transforme em uma verdadeira dor de cabeça.

Antes de seguirmos, é preciso frisar que este guia tem um caráter geral. Existem inúmeras situações que não estão contempladas por este texto. Assim, para obter orientações mais detalhadas e assertivas, o comprador deve recorrer a um profissional especializado que possa auxiliá-lo.

O que preciso saber para ter segurança na hora de comprar um imóvel?

Normalmente, negócios relativos a bens imóveis representam um grande compromisso às pessoas envolvidas por se tratarem de transações de altas somas de dinheiro. Por este motivo, inclusive, é comum que envolvam dois tipos de contratos diferentes: o contrato de promessa de compra e venda e o contrato de compra e venda propriamente dito.

Na promessa, as partes assumem o compromisso de, no futuro, firmarem um contrato definitivo de compra e venda. Ou seja: no primeiro, a obrigação do vendedor é a de firmar um contrato no futuro; no segundo, sua obrigação é a de transferir o imóvel. Do lado do comprador, em ambos os casos sua obrigação é a de pagar o preço combinado, que geralmente já é integralmente quitado antes do momento de se fazer o contrato definitivo de compra e venda.

O objetivo do contrato de promessa de compra e venda é dar maior segurança às partes de que o negócio será concretizado. Neste tipo de contrato, é muito comum que as partes já combinem formas de pagamento, valores, datas de envio de documentos, prazo para elaboração do contrato definitivo, entre outros assuntos.

Porém, seja na fase anterior ao contrato de promessa de compra e venda, seja durante a sua vigência ou na hora de fazer o contrato definitivo, é importante tomar alguns cuidados para evitar problemas no futuro. Pensando nisso, elencamos três perguntas que devem ser respondidas por compradores e vendedores de imóveis durante a negociação:

  • A forma do contrato definitivo de compra e venda do bem imóvel é adequada?
  • Quem está comprando ou vendendo pode, de fato, comprar ou vender o imóvel?
  • Há algum risco relacionado ao imóvel que possa prejudicar a venda?

1. Forma do contrato definitivo de compra e venda

Visando proteger este valoroso bem, a lei brasileira estabelece que a compra e venda de um imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente só pode ser feita mediante uma escritura pública de compra e venda, a ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis onde se encontrar a matrícula daquele imóvel.

Uma escritura pública (ou instrumento público) é o contrato feito em um Cartório de Notas, na presença do tabelião ou de um funcionário do cartório.

Há casos, porém, em que não há necessidade de escritura pública, como os seguintes:

  • Quando o imóvel tem valor inferior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país;
  • Quando o imóvel é adquirido com financiamento imobiliário feito junto a uma instituição financeira devidamente registrada (por exemplo, um banco).

Nestes casos, é possível que a compra e venda seja formalizada por meio de um contrato particular, documento que poderá ser levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Um contrato particular (ou instrumento particular) é o tipo mais comum de contrato, utilizado no dia a dia. Trata-se do contrato que a própria parte imprime, preenche e assina, podendo fazê-lo em qualquer lugar.

No caso das escrituras públicas de compra e venda e dos contratos particulares de compra e venda feitos quando há financiamento imobiliário, é muito comum que os cartórios de notas e/ou instituições financeiras cobrem uma extensa documentação dos envolvidos, justamente para garantir a transparência da contratação, evitando prejuízos para todos.

2. Quem pode negociar o imóvel?

Ao comprar um imóvel, é importante que o comprador tenha certeza se o vendedor pode, de fato, vendê-lo. A principal e mais confiável forma de fazê-lo é conferindo a matrícula atualizada do imóvel.

A matrícula é o documento que descreve um imóvel, no qual se registram todas as movimentações que acontecem durante a sua vida. Constam da matrícula, por exemplo, todas as compras e vendas realizadas com o imóvel, além de doações, hipotecas, alienações fiduciárias, entre outros.

A matrícula atualizada pode ser obtida junto ao Cartório de Registro de Imóveis no qual o imóvel é registrado. Em muitas cidades, há apenas um cartório deste tipo; em outras, há vários (neste caso, se houver dúvida sobre qual é o cartório no qual um determinado imóvel está registrado, em geral basta perguntar em qualquer um deles sobre qual é o cartório correto).

Além de saber quem é o dono do bem, é preciso saber se ele pode vendê-lo.

As pessoas casadas em regimes distintos da separação total de bens (como é o caso dos regimes de comunhão parcial e de comunhão total) precisam da autorização de seus respectivos cônjuges (maridos ou esposas) para que possam vender um imóvel. Ou seja: uma pessoa casada em regime de comunhão parcial de bens, por exemplo, somente pode vender um imóvel registrado apenas em seu nome se seu cônjuge concordar com a venda.

Para saber mais sobre os diferentes regimes de bens do casamento, visite nosso guia Os diferentes regimes de bens do casamento e da união estável.

A concordância deve ser obtida, vale dizer, de forma expressa, por escrito, preferencialmente no próprio contrato de promessa de compra e venda e na própria escritura ou contrato definitivo de compra e venda.

A melhor forma de se verificar se uma pessoa é ou não casada - e qual é o regime de bens vigente no casamento - é por meio de sua certidão atualizada de casamento (se a pessoa nunca foi casada, ela não possuirá uma certidão de casamento, mas será possível conferir se ela realmente não é casada por meio de sua certidão de nascimento atualizada).

Se o vendedor for pessoa jurídica, é preciso saber se a pessoa que está assinando um contrato de promessa de compra e venda ou um contrato definitivo de compra e venda tem, de fato, poderes para vender aquele bem. Esta informação constará dos atos constitutivos da pessoa jurídica (por exemplo, o contrato social da sociedade ou o estatuto da pessoa jurídica).

3. Riscos relacionados ao imóvel

Além dos pontos já mencionados, as partes envolvidas em uma compra e venda de imóvel devem se resguardar em relação a riscos que possam gerar impactos negativos em seu patrimônio. Do lado do comprador, é preciso minimizar os riscos de o imóvel não ser recebido ou, caso o seja, de ser eventualmente perdido por situações anteriores que possam culminar na perda do bem.

Em primeiro lugar, é importante ressaltar que alguns débitos relacionados a um imóvel, ainda que tenham sido gerados enquanto o vendedor era o proprietário, acompanham o imóvel mesmo após a venda. É o caso, por exemplo, do não pagamento de IPTU e do não pagamento de taxa de condomínio (nos casos em que o imóvel for parte de um condomínio).

Assim, ainda que tenha sido o vendedor a pessoa que deixou de pagar IPTU ou taxa de condomínio, o comprador poderá ser cobrado depois de adquirir o imóvel. Embora seja uma situação relativamente incomum, é possível que o comprador perca o imóvel se deixar de quitar a dívida por muito tempo.

O comprador pode se resguardar quanto aos riscos relacionados a estas dívidas solicitando ao vendedor que apresente os seguintes documentos:

  • Certidão Negativa de Débitos junto a Fazenda Municipal ou documento equivalente que ateste a inexistência de débitos relacionados ao não pagamento de IPTU no município;
  • Declaração do síndico do prédio onde o imóvel se localiza atestando a inexistência de débitos condominiais.

Os documentos aqui mencionados, além dos outros a que este documento faz referência, podem receber nomes variados a depender da localidade.

Além disso, é importante verificar se não existe nenhuma ação judicial ou outra situação que possa impactar o imóvel. Em alguns casos, é possível, por exemplo, que um juiz determine que um certo imóvel não pode ser vendido por estar sendo discutido em um processo ou por servir de garantia de que o vendedor honrará seus compromissos se perder a ação. Há situações, ainda, na qual o próprio vendedor pode ter comprometido o imóvel de alguma forma, como nos casos em que o imóvel é dado como garantia de alguma dívida (caso em que há hipoteca).

Para aferir a inexistência destas situações, o comprador poderá solicitar ao vendedor que lhe apresente uma certidão de matrícula com ônus reais e ações reipersecutórias atualizada. Além disso, o próprio comprador poderá pesquisar, com os dados do vendedor, se existe alguma ação em seu nome no foro da comarca onde o imóvel se localiza.

Por fim, há débitos que, embora não sejam diretamente ligados ao imóvel, podem eventualmente atingi-lo, sobretudo se o vendedor estiver se desfazendo de seu patrimônio para deixar de honrar com suas obrigações. Para se resguardar em relação a isto, o comprador poderá solicitar ao vendedor que apresente os seguintes documentos:

  • Certidão Negativa de Débitos emitida pelas Fazendas Municipal, Estadual e Federal, a fim de comprovar a inexistência de débitos tributários relativos a impostos municipais (ex.: ISSQN, IPTU), estaduais (ex.: IPVA, ITCD) e federais (ex.: IRPF);
  • Certidão Judicial da Justiça Estadual e da Justiça Federal, com o objetivo de verificar se existe algum processo em andamento contra o vendedor;
  • Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, com o objetivo de verificar a inexistência de débitos trabalhistas em nome do vendedor;
  • Certidão Negativa de Protestos, com o objetivo de verificar se não existem protestos realizados em algum Cartório de Protestos contra o vendedor.

Se o vendedor for pessoa jurídica, além do documentos mencionados acima, pode ser requerida uma Certidão Negativa de Falência e Concordata, a fim de aferir se há notícia de que a empresa não possui condições financeiras de honrar seus compromissos.

Em algumas localidades, há outras certidões e documentos que podem fornecer ainda mais segurança ao comprador, como no caso de certidões judicias com informações sobre processos de execução. Além disso, há outras possíveis medidas não descritas neste guia que são comumente adotadas no mercado, como no caso da realização de consultas ao SPC e ao SERASA para verificar se há lançamentos em nome do vendedor.

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