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Contrato de promessa de compra e venda de imóvel

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Contrato de promessa de compra e venda de imóvel

Por meio do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, uma parte - dita promitente vendedora - se compromete a vender a uma outra - denominada promissária compradora - determinado bem imóvel.

Por meio deste instrumento, busca-se dar maior segurança à transação, já que, a princípio, as partes não poderão desistir da compra e venda, após a sua assinatura. Pode-se optar, entretanto, pela inclusão da cláusula de arrependimento, a qual permite que os contratantes desistam do negócio, desde que paguem a multa contratual prevista.

Além disso, estão definidos neste instrumento, dentre outras questões, o preço a ser pago pelo comprador pelo bem, o meio utilizado para o pagamento e a responsabilidade pelos custos da transferência de propriedade (como aqueles referentes à lavratura da escritura pública e aos impostos).


Casos em que este documento não deve ser utilizado

Esse contrato foi elaborado pensando em promessas de compra e venda de imóvel que não estejam submetidas ao Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal n. 8.078/1990). Assim, se a venda for de um fornecedor de produtos ou serviços para um consumidor, esse contrato não deve ser utilizado.

Segundo o Código de Defesa do Consumidor, o fornecedor é toda pessoa que realiza atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. O consumidor, por outro lado, é aquela pessoa que adquire o produto ou serviço na qualidade de destinatário final.

Em termos práticos, seguem alguns exemplos de casos nos quais esse contrato não deve ser utilizado:

I. quando uma imobiliária promete vender um imóvel para um de seus clientes, que o adquire na qualidade de consumidor;
II. quando uma construtora promete vender um imóvel para um de seus clientes, que o adquire na qualidade de consumidor.

Além disso, este contrato não deverá ser utilizado nos seguintes casos, por não estar adaptado para estes tipos de situação:

I. quando a promessa de compra e venda diz respeito a imóvel que está sendo objeto de incorporação imobiliária;
II. caso a promessa de compra e venda seja de loteamento.

Uma incorporação imobiliária, pela lei, é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônoma. Um exemplo clássico de incorporação imobiliária é a construção de um prédio de apartamentos ou de sala comerciais realizado com o objetivo de vendê-las.


Casos em que este documento pode ser utilizado

Este contrato pode ser utilizado para a promessa de compra e venda de imóveis entre particulares (por exemplo, entre duas pessoas físicas, entre dois empresários individuais, incluindo microempreendedores individuais - MEI ou entre duas empresas), desde que a relação entre as partes não seja uma relação de consumo e que não se trate de incorporação imobiliária nem de loteamento.


Como utilizar este documento?

Após integralmente preenchido, o contrato deverá ser assinado por todas as partes e por duas testemunhas.

Caso se trate da venda de bem imóvel cujo proprietário seja casado, será necessário que o seu cônjuge exprima a sua aceitação em relação à compra e venda prometida. Assim, o contrato precisará, também, vir assinado pela esposa ou pelo marido daquele que detém o bem imóvel vendido. Essa exigência é dispensada apenas quando o casamento for regido pela separação total de bens.

O contrato deverá obrigatoriamente ser levado ao Cartório de Registro de Títulos e Documentos para que se faça a escritura pública. Em seguida, é necessário levar a escritura pública para o Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado, para que se faça a transferência do imóvel para o comprador. O contrato apenas terá plenos efeitos após cumpridas essas duas fases.

O contrato de promessa de compra e venda deverá, enfim, ser acompanhado por originais ou cópias dos seguintes documentos:

  • documento de identificação de todos os signatários;
  • CPF (Cadastro de Pessoas Físicas, da Receita Federal do Brasil) de todos os signatários;
  • certidão de nascimento ou de casamento dos vendedores;
  • no caso de pessoa jurídica, estatuto social, contrato social, ato constitutivo da pessoa jurídica ou, na ausência destes, outros documentos que comprovem serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la;
  • no caso de pessoa física incapaz, certidão de nascimento ou ato de interdição ou curatela, que comprove serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la;
  • matrícula no Cartório de Registro de Imóveis e laudo de vistoria.


O Direito aplicável

O contrato de promessa de compra e venda é regulado pelo Código Civil (Lei federal n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002), especialmente em seus arts. 462 a 466 e arts. 1.417 e 1.418.


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