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Contrato de Arriendo de Local Comercial

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Última revisión 05/09/2018
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Última revisión: 05/09/2018

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Contrato de Arriendo de Local Comercial

El Contrato de Arriendo de Local Comercial es un tipo de contrato de arrendamiento, aplicable específicamente a bienes inmuebles destinados a su explotación como local comercial, lo que, por tanto, excluye el uso de estos inmuebles como viviendas.

El contrato de arrendamiento está regulado en el artículo 1915 del Código Civil, y lo podemos caracterizar como un tipo de contrato donde la parte arrendadora concede el goce de una cosa (el inmueble arrendado), mientras que la parte arrendataria se obliga a pagar una renta por el goce concedido.

Para el caso del contrato de arrendamiento de local comercial, debemos agregar a lo anterior el elemento extra relacionado con el goce del inmueble, el cual se otorga específicamente para realizar una actividad económica, comercial o mercantil, por lo cual el documento contiene una serie de regulaciones y cláusulas especiales destinadas a conservar esta característica, imponiendo obligaciones y otorgando derechos a las partes.

Además de estar regulado en cuanto a lo que el derecho vigente establece para arrendamientos, el modelo de escrito contiene cláusulas y especificaciones que permiten que las partes puedan regular materias que resulten importantes para cada caso específico.

¿A quiénes está dirigido este documento?

El presente documento está dirigido tanto a personas naturales y jurídicas, que sean propietarios de inmuebles que pudieran destinarse a uso como local comercial, como a cualquier persona (natural o jurídica) que estuviese interesada en arrendar un inmueble para ejercer actividades económicas que no contravengan la ley, la moral, las buenas costumbres o el orden público, todo mediante la celebración de un contrato de arrendamiento.

¿Cómo utilizar este documento?

En el derecho chileno se establece que el contrato de arrendamiento es válido cuando existe un acuerdo de voluntades entre las partes (arrendador y arrendatario, en este caso), donde ambos acuerdan el entregar el goce de un inmueble a cambio del pago de una renta.

Sin embargo, hacer constar por escrito el contrato de arrendamiento permite tener prueba de su celebración y de la fecha en que se hizo, cumpliendo así con las exigencias que establece el Código Civil en materia probatoria. Es por esto que plasmar el contrato en una escritura pública otorgada por un notario público, entrega mayor seguridad y certeza jurídica para las partes.

Partes.

El contrato de arrendamiento contempla la existencia de dos partes: Arrendador y Arrendatario. Adicionalmente, el modelo de contrato se pone en la situación de que alguna, o ambas, de las partes sean personas jurídicas, por lo cual cuenta con regulaciones que tratan esto, y que incluyen la persona del representante legal de las personas jurídicas.

Además, también se incluye la posibilidad de incorporar a una tercera persona al contrato, quien actuaría como aval y codeudor solidario, lo que genera una caución o garantía en favor del arrendador.

Inmueble.

El presente contrato contempla el arriendo de un inmueble considerado como predio urbano, que no será destinado para el uso domiciliario o como vivienda, sino que como local comercial.

Así, el contrato contempla diversas situaciones, como el caso de que el inmueble ya estuviera acondicionado para su uso como local comercial y la regulación respecto a los bienes muebles en su interior; la incorporación de muebles por parte del arrendatario; y la realización de reparos y mejoras al inmueble, tanto para determinar al responsable de los gastos, como de la forma en que se velará por la seguridad y patrimonio de ambas partes al momento de realizar estas mejoras.

Al mismo tiempo, el contrato regula todo lo relativo al inmueble desde el momento en que se produce la entrega, pasando por la conservación del mismo y cuál de las partes se hará responsable de los diversos gastos que surgen producto del uso del inmueble, todo hasta la restitución del bien raíz una vez concluido el contrato.

Adicionalmente, se incluye la posibilidad que las partes puedan agregar una cláusula comprometiendo una venta del inmueble transcurrido cierto plazo de tiempo, en caso que el arrendatario quiera adquirir la propiedad.

Plazo.

El modelo de contrato otorga absoluta libertad para que las partes puedan fijar el plazo de duración que tendrá el acuerdo. Aún así, el contrato establece la posibilidad de agregar una cláusula donde se establezca el pago de un "mes de garantía" que garantice el fiel y oportuno cumplimiento del contrato, ya que establecer esta cláusula en un período de meses es una práctica generalizada en nuestro país.

 

Renta.

Puede ser pactada libremente entre las partes. Además, el modelo entrega la oportunidad que las partes puedan acordarlo en pesos chilenos, o en unidades de fomento (cuyo reajuste también está contemplado).

Término del Contrato.

La terminación del presente acuerdo se encuentra regulada exhaustivamente, sea que el término se produzca regularmente luego de cumplido el plazo por el cual se pacta el contrato, o bien producto de alguna situación anómala (es decir, de un incumplimiento del contrato), lo que le da derecho a las partes a poner término al contrato, incluso sin necesidad de indemnizar o compensar a la contraparte en algunos casos.

En caso que no se produzca el pago de la renta, el contrato permite a las partes incluir una cláusula de aceleración, la cuál hace que los pagos de renta pendientes al momento de incumplirse el pago por parte del arrendatario, se vuelvan todos exigibles hasta completar el total pactado por las partes.

Cláusulas Extra.

Otras cláusulas presentes en el contrato son las siguientes:

  • Facultad del arrendador para enviar datos del arrendatario moroso al boletín comercial.
  • Posibilidad de permitir o prohibir que el arrendador pueda subarrendar el inmueble o ceder el contrato.
  • Derecho preferente para el arrendatario para poder arrendar otros inmuebles del arrendador que sean adyacentes al inmueble objeto del contrato.
  • Autorizaciones especiales para realizar modificaciones relacionadas con el cableado eléctrico, o con la instalación de letreros y señalética.
  • El derecho de la parte arrendadora para realizar visitas al inmueble para verificar su uso y estado.
  • Posibilidad de establecer condiciones suspensivas, respecto de las cuales nace la exigibilidad o no del contrato.
  • Contratación de un seguro en favor del arrendador en caso de que el inmueble sufriera algún tipo de daño durante la vigencia del contrato.

Normativa Aplicable.

Al presente contrato le es aplicable toda la legislación nacional, y en específico, la Ley N° 18.101, modificada por la Ley N° 19.866, ambas sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, así como los Códigos Civil y de Comercio en lo que resulte aplicable al arrendamiento.

 

¿Cómo modificar el modelo?

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