9 de julio 2022
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El contrato de arrendamiento de industria y el contrato de arrendamiento de local de negocio (también denominado arrendamiento de local comercial) son dos figuras distintas como veremos a continuación. Es importante distinguir bien entre ambos ya que, aunque pueden parecen iguales, no lo son, y dependiendo del tipo de contrato, su regulación y las implicaciones legales son distintas. Por ejemplo, el arrendamiento de local comercial se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por lo que, cuestiones como la fianza, la duración, las indemnizaciones, se regirán por la LAU en todo aquello que no haya sido expresamente pactado por las partes. Por ello, lo que verdaderamente importa es el objeto del contrato, es decir, lo que realmente se está alquilando, independientemente del nombre que le den las partes al contrato.
La presente guía explicará qué se entiende por el contrato de arrendamiento de industria y el contrato de arrendamiento de local de negocio y se analizarán los elementos más importantes de cada uno de ellos. Se finalizará con un resumen sobre las diferencias más significativas entre ambos contratos.
El contrato de arrendamiento de industria es aquel contrato mediante el cual el propietario (arrendador) del inmueble cede el inmueble y su explotación (negocio) a otra persona (arrendatario/inquilino), por un precio cierto y por tiempo determinado. En otras palabras, el arrendatario alquila un negocio que ya está en funcionamiento, con todo los elementos necesarios para continuar con la actividad empresarial. Por tanto, el objeto de la industria está formado por los siguientes bienes: inmuebles, como el local; muebles, como por ejemplo las maquinarias, los derechos de propiedad industrial o intelectual, los equipos informáticos; además de otros elementos como por ejemplo la clientela, o el prestigio comercial.
Este tipo de arrendamientos se encuentran regulados en el Código Civil (art. 1546 y siguientes), por lo que se rigen por la voluntad de las partes, además de no ser necesario que el arrendatario preste fianza.
Ejemplo: en el caso de que se realice un contrato de arrendamiento de industria sobre un inmueble en el que se desarrolla un restaurante, con su mobiliario, clientela, etc., el arrendatario alquila todo el conjunto, debiendo continuar con dicha actividad. Por tanto, no solo se le entrega el inmueble, sino que se le entrega el restaurante como actividad comercial en funcionamiento.
Este tipo de contratos se rige por la voluntad de las partes, por lo que el plazo de duración será el pactado entre las partes. Si el arrendamiento se ha hecho por un periodo determinado, el contrato finalizará tal día sin necesidad de requerimiento. No obstante, si al terminar el contrato, el arrendatario sigue desarrollando la actividad comercial durante 15 días sin que el arrendador manifieste su oposición, se entenderá que se ha producido una tácita reconducción (que se ha extendido el contrato).
En caso de que se produzca una tácita reconducción, el contrato se prorrogará por los siguientes plazos:
Entre las obligaciones del arrendador están: a) entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato; b) realizar durante toda la duración del arrendamiento las reparaciones necesarias a fin de conservar el negocio; c) no molestar al arrendatario para que este pueda gozar pacíficamente del inmueble por todo el tiempo del contrato.
Por otro lado, las obligaciones del arrendatario son las siguientes: a) a pagar el precio acordado; b) a usar la cosa objeto del contrato con diligencia, destinándolo al uso pactado; c) a pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.
Si el arrendador o el arrendatario no cumplieran con las anteriores obligaciones podrán pedir la resolución del contrato y pedir una indemnización de daños y perjuicios.
Los ingresos obtenidos por el arrendador en concepto de rentas deben ser declarados como rendimientos íntegros del capital mobiliario. Para obtener el rendimiento neto, el arrendador podrá deducirse de los rendimientos íntegros los gastos que sean deducibles (por ejemplo, el importe del deterioro sufrido por los bienes o derechos de que los ingresos procedan).
En este tipo de contratos el arrendador debe emitir al arrendatario una factura en la que aparezca el IVA (21%) y la retención (19%). El arrendatario es el obligado a realizar la retención e ingresar a cuenta la cantidad retenida cada mes o trimestre (utilizando el modelo 123). Asimismo, en enero de cada año deberá presentar un resumen de las cantidades abonadas y retenidas por este tipo de rendimientos en el ejercicio anterior (utilizando el modelo 193).
El contrato de arrendamiento de local de negocio es aquel contrato mediante el cual una persona (el arrendador) entrega o cede uno o varios inmuebles a otra persona (arrendatario) para que haga un uso distinto al de vivienda, por un precio cierto (una renta) y por tiempo determinado. Por tanto, lo que se entrega es el espacio físico del inmueble para que el arrendatario inicie la actividad comercial que quiera.
Aparte de la renta, el arrendatario deberá dar dos mensualidades del importe de la renta como fianza al arrendador, el cual deberá ingresarlo en el órgano administrativo de la Comunidad Autónoma correspondiente. No obstante, las partes pueden pactar más meses de garantía si lo consideran necesario. Por ejemplo, ambas partes pueden pactar la entrega de 5 mensualidades de renta. De esas 5 mensualidades, 2 deben ingresarse en la Comunidad Autónoma según lo previsto en el artículo 36 LAU, y las otras 3 las retiene en su poder el arrendador hasta finalizar el contrato.
Aunque en estos arrendamientos se alquila normalmente un inmueble vacío, en determinadas circunstancias, el alquiler puede incluir determinados mobiliarios sueltos (la barra de un bar, máquinas expendedoras, etc). No obstante, estos bienes muebles no pueden ser aptos por sí mismos para realizar la actividad comercial. Por tanto, dependiendo del mobiliario que se entregue, estaremos ante un contrato de arrendamiento de local de negocio o un contrato de arrendamiento de industria.
Los contratos de arrendamiento de local de comercio se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos, y supletoriamente por el Código Civil.
Este tipo de contratos se rige por la voluntad de las partes, por lo que el plazo de duración será el pactado entre las partes. No obstante, si a la fecha de vencimiento del contrato ninguna de las partes le comunica a la otra, por escrito, y con al menos un mes de antelación, su deseo de no renovarlo, el contrato se irá prorrogando hasta que alguna de ellas decida ponerle fin.
Entre las obligaciones del arrendador se encuentran las siguientes: a) entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato; b) realizar durante toda la duración del arrendamiento las reparaciones necesarias a fin de conservar el inmueble (salvo que el deterioro lo haya causado el arrendatario); c) entregar al al arrendatario un justificante o recibo del pago.
Entre las obligaciones del arrendatario se encuentran las siguientes: a) pagar el alquiler acordado al arrendador en la forma pactada; b) dar la correspondiente fianza en metálico, equivalente a dos mensualidades de renta; c) a usar la cosa objeto del contrato con diligencia, destinándolo al uso pactado; d) a comunicar al arrendador la necesidad de obras en el plazo más breve posible; e) a abonar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario del local.
Si se tiene dudas sobre quién tiene la obligación de reparar y mantener el inmueble, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Quién tiene la obligación de mantener y reparar la vivienda en un contrato de alquiler?
El contrato de subarrendamiento de local de comercio es aquel contrato mediante el cual el arrendatario "realquila" a una tercera persona el uso del local de comercio que tiene alquilado con el arrendador (es decir, cede a un tercero el uso como arrendatario del local de negocio alquilado).
En un principio, el subarrendamiento de un local de negocio no necesita el consentimiento del propietario, salvo que se haya indicado expresamente su prohibición en el contrato de arrendamiento. Si en el contrato de alquiler no hay ninguna indicación sobre si se puede subarrendar o no el local de negocio, el arrendatario podrá subarrendar total o parcialmente el local, pero en el plazo máximo de un mes desde que se haya producido el contrato de subarrendamiento, deberá comunicárselo al propietario, proporcionando los datos del subarrendatario.
En caso de que se hubiera pactado que el arrendatario deberá pedir consentimiento previo y por escrito del arrendador para subarrendar el local de negocio, este podrá enviar una solicitud al arrendador de autorización para el subarriendo del local de negocio. Posteriormente, el arrendador deberá consentir u oponerse por escrito al subarriendo del local de negocio mediante una carta de autorización u oposición al subarriendo del local de negocio.
Si se tiene dudas sobre la cesión y/o subarriendo de los contratos de arrendamiento de local de negocio, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Se puede subalquilar el local de negocio?
Los ingresos obtenidos por el arrendador en concepto de rentas deben ser declarados como rendimientos íntegros del capital inmobiliario.
Para obtener el rendimiento neto, el arrendador deberá deducirse de los rendimientos íntegros los gastos correspondientes, como por ejemplo: a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien; b) Las tasas y recargos estatales, así como los tributos y recargos no estatales; c) Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales; d) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste.
El arrendador deberá emitir mensualmente una factura en la que se practique una retención del 19%. El arrendatario es el obligado a realizar la retención e ingresar a cuenta la cantidad retenida trimestralmente (utilizando el modelo 115). Asimismo, en enero de cada año el arrendatario deberá presentar una declaración informativa de retenciones e ingresos a cuenta (utilizando el modelo 180).
Respecto al IVA, el arrendamiento de locales comerciales está sujeto al 21% de IVA. La base imponible del IVA estará constituida por el importe total de la contraprestación. El arrendador deberá incluir el IVA en la factura para que el arrendatario lo abone junto con el importe de la renta. Por ello, entre las obligaciones del arrendador se encuentra la presentación de la declaración trimestral del IVA (utilizando el modelo 303).
Ejemplo: el alquiler de un local son 500 euros mensuales. El arrendador deberá emitir una factura con los siguientes conceptos: 500 renta + 105 euros (21% IVA) = 605 euros. Asimismo, tendrá que aparecer la retención del 19% sobre 500 euros, es decir, 95 euros. El arrendador deberá liquidar trimestralmente el IVA (105 x 3 = 315€) y el inquilino ingresará la cantidad que se ha retenido trimestralmente (95 x 3 = 285€).
En resumen, es muy importante distinguir entre el arrendamiento de industria y el arrendamiento de local de negocio ya que las obligaciones de las partes y las implicaciones legales son muy distintas. En algunas ocasiones las partes utilizan uno u otro nombre, pero no siempre se corresponde con la realidad. Por ello, es importante examinar el fondo del contrato para saber exactamente qué tipo de contrato se está pactando. De todo lo analizado anteriormente, es preciso tener en cuenta las siguientes distinciones: