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Contrato de arrendamiento de industria

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Última revisión 29/09/2020
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Contrato de arrendamiento de industria

El contrato de arrendamiento de industria es un contrato o acuerdo entre las partes signatarias mediante el cual una de las partes intervinientes (denominada parte arrendadora), que es la propietaria de la unidad de explotación comercial o industrial (la empresa), se obliga a poner a disposición o ceder el uso y explotación de dicha industria a la otra parte interviniente (denominada parte arrendataria), por un precio cierto y tiempo determinado. Por tanto, la parte arrendataria alquila un negocio que ya está en funcionamiento (una unidad económicamente productiva), con todos los elementos necesarios para continuar con la actividad empresarial.

La industria se compone de un conjunto de bienes de toda índole: bienes inmuebles (un local, una nave), bienes muebles como las maquinarias, mercaderías, la organización de la industria (marcas, nombres comerciales, trabajadores), derechos de propiedad industrial y/o intelectual, y en algunas ocasiones, la clientela o el prestigio comercial.

Ejemplo: en el caso de que se realice un contrato de arrendamiento de industria sobre un inmueble en el que se desarrolla un restaurante, con su mobiliario, clientela, etc., el arrendatario alquila todo el conjunto, debiendo continuar con dicha actividad. Por tanto, no solo se le entrega el inmueble, sino que se le entrega el restaurante como actividad comercial en funcionamiento.

Si lo que se quiere es comprar una industria en vez de alquilarla, el documento mejor adaptado es el siguiente: contrato de compraventa de empresa.

¿Cuál es la distincción del contrato de arrendamiento de industria con otros contratos?

1. Contrato de arrendamiento de local de negocio

Hay que distinguir este contrato de arrendamiento de industria del contrato de arrendamiento de local de negocio, ya que aunque pueden parecer iguales, no lo son, y dependiendo del tipo de contrato, su regulación y las implicaciones legales son distintas.

El contrato de alquiler de local de negocio es aquel contrato mediante el cual una persona (el arrendador) entrega o cede uno o varios inmuebles a otra persona (arrendatario) para que haga un uso distinto al de vivienda, por un precio cierto (una renta) y por tiempo determinado. Por tanto, lo que se entrega es el espacio físico del inmueble para que el arrendatario inicie la actividad comercial que quiera. Sin embargo, en el alquiler de industria, el arrendador cede el inmueble y el negocio del mismo (se incluye el mobiliario, la clientela, los derechos de propiedad industrial, etc.), por lo que el arrendatario podría explotar el negocio el mismo día que se firme el contrato.

Aparte de la renta, el arrendatario deberá dar dos mensualidades del importe de la renta como fianza al arrendador conforme la Ley de Arrendamientos Urbanos (mientras que en el arrendamiento de industria la fianza no es obligatoria).

Si se tiene dudas sobre la distincción entre ambos contratos, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Cuáles son las diferencias entre el contrato de arrendamiento de industria y de arrendamiento de local de negocio?


2. Contrato de traspaso de local de negocio

En el contrato de transpaso de local de negocio, el arrendatario o inquilino de un local de negocio (llamado cedente en este contrato) transmite a un tercero (llamado cesionario) el conjunto de los derechos y obligaciones que le corresponden en virtud del contrato de arrendamiento firmado con el propietario del inmueble (derecho de uso del local para ejercer una actividad empresarial o profesional, obligación de pagar la renta del alquiler, etc.). De esta forma, el arrendatario (o cedente) "sale" del contrato de arrendamiento y el tercero "entra" en su lugar.

Si se tiene dudas sobre el traspaso del local de negocio, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Cómo puedo traspasar un local de negocio?


¿Cómo utilizar este documento?

Este documento contiene, de forma general, un conjunto de cláusulas que regularán las condiciones en las que se produce la oferta de la industria en arrendamiento y la aceptación de la misma, además de los derechos, obligaciones y responsabilidades que emanarán de la misma para cada una de las partes, el propietario, y el inquilino.

El modelo permite prever aspectos clave dentro de un contrato de arrendamiento de industria como:

  • Identificación (nombre o denominación social, domicilio y documento de identidad) de la parte arrendataria y arrendadora;
  • Descripción de la industria y el inmueble en el que se encuentra;
  • El importe de la renta (puede ser una renta fija o una renta combinada, en parte fija y en parte variable - en función de los beneficios) y su forma de pago;
  • Plazo de duración del contrato (el plazo de duración será el pactado entre las partes, por tanto, no existe una limitación máxima, aunque se puede incluir la posibilidad de que el arrendatario tenga derecho a terminar el contrato de forma anticipada, o que tras la terminación del periodo de duración inicialmente previsto, entren en vigor una serie de periodos de prórroga sucesivos);
  • Las obligaciones y responsabilidades del arrendatario durante la vigencia del contrato, tales como a explotar la industria con la diligencia de un ordenado comerciante; indemnizar al arrendador en caso de que la industria quiebre por dolo o negligencia; no realizar en la industria ningún tipo de actividad molesta, insalubre, etc.; entre otros.
  • Las obras y reparaciones que conciernan a la industria;
  • El derecho o no de adquisición preferente;
  • La posibilidad de pactar una opción a compra;
  • El derecho o no de subarriendo de la industria por el inquilino y/o la cesión del contrato mismo;
  • La introducción o no de la figura del fiador (o avalista);
  • La posibilidad de elevación a escritura pública.

El contrato de arrendamiento de industria debe ser firmado por las partes o, en su caso, por sus representantes, que deberán exhibir la autorización, o en su caso poder notarial, que les habilita a ello en el momento de la firma. Para dotarlo de un mayor nivel de seguridad, las firmas han de figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento, incluyendo, en su caso, las páginas de los anexos en los que se pudiera adjuntar todo otro documento suplementario que también formaría parte del contrato.

En este sentido, por ejemplo, se puede adjuntar un Inventario como anexo que detalle el mobiliario que el propietario pudiera haber dejado (o incluido) dentro de la industria y que el inquilino podrá hacer uso del mismo, así como su estado de uso y conservación.

Legislación aplicable

El contrato de arrendamiento de industria no tiene una regulación específica, por lo que se rige por lo estipulado por las partes y, en su defecto, por los artículos 1546 y siguientes del Código Civil. Por tanto, a un contrato de arrendamiento de industria no se le aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos.


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