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Contrato de compraventa de empresa

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Última revisión 11/09/2017
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Última revisión:11/09/2017

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Contrato de compraventa de empresa

El contrato de compraventa de empresa es el documento mediante el cual una persona física o jurídica (llamada vendedor) hace entrega a otra persona física o jurídica (llamada comprador) de una unidad de explotación comercial o industrial (la empresa) a cambio de un precio.

Una empresa (o unidad de explotación comercial o industrial) es el conjunto de bienes o elementos de distinta condición y naturaleza, incluyendo sus contratos, créditos y deudas, destinados al ejercicio de una determinada actividad económica. Estos elementos pueden ser materiales (bienes muebles e inmuebles: maquinarias, vehículos, locales) o inmateriales (patentes, marcas, modelos de utilidad, secretos industriales, sitios web). Un elemento muy importante de la empresa es el fondo de comercio, entendido como el conjunto de bienes intangibles o inmateriales que dan valor a la empresa (clientela, razón social, ubicación, expectativa de beneficios, etc.)

Mediante este contrato de compraventa de empresa, se podrá pactar el cambio de titularidad de la misma, así como sus términos y condiciones. Entre otras cuestiones, se fijará el precio de la compraventa, la forma de pago y las obligaciones y responsabilidades de ambas partes.


¿Cómo utilizar este documento?

No es un requisito obligatorio que la compraventa de una empresa se formalice en escritura pública ni que se haga constar por escrito en documento privado (principio de libertad de forma). No obstante, por razones de seguridad jurídica y para evitar problemas en el futuro, puede ser conveniente pactarla por escrito, incluyendo un inventario de los elementos transmitidos, y elevarla a documento público. Si la compraventa se produce dentro del procedimiento concursal, se debe contar previamente con el auto judicial aprobatorio del convenio o plan de liquidación donde se contemple.

Este modelo permite prever de forma escrita todos los aspectos claves de un contrato de compraventa de empresa.

 

  • Otras vías de transmisión de empresas: la compraventa de acciones o participaciones sociales

A pesar de ser el más común, el contrato de compraventa de empresa no es el único documento que permite trasmitir una empresa o una parte de la misma. Para hacerlo, existen otras vías gratuitas (por mera liberalidad) u onerosas (a cambio de una contraprestación en dinero o en especie), como son la transmisión hereditaria, la donación, la hipoteca de empresa, la fusión, la escisión o la compraventa de acciones o participaciones sociales.

A diferencia de lo que ocurre en el contrato de compraventa de empresa, en el contrato de compraventa de acciones o participaciones sociales se regula una venta indirecta de la empresa; es decir, aunque mediante el mismo se puede tomar el control de la empresa, formalmente no habrá un cambio en la persona del empresario, que seguirá siendo la sociedad. Además, dicho contrato solo puede ser utilizado si la empresa es una sociedad cuyo patrimonio se encuentra dividido en acciones o participaciones sociales.

 

  • Precio de la compraventa

El precio de la compraventa puede ser libremente negociado por las partes, refiriéndose al conjunto de los elementos materiales e inmateriales de la empresa que son transmitidos al ser considerados esenciales para que el comprador continúe con la actividad económica en las mismas condiciones.

Existen diferentes formas de valoración de la empresa que permiten determinar el precio de su compraventa: métodos basados en el balance, métodos basados en múltiplos de las cuentas de resultados, métodos basados en el fondo de comercio, métodos de descuento de flujo de fondos.

 

  • Inventario

Aunque no es una obligación legal, por razones de seguridad jurídica las partes deben redactar y anexar al contrato un inventario de todos los elementos materiales (muebles, maquinarias, etc.) e inmateriales (marcas, patentes, etc), contratos en curso (esenciales para continuar con la actividad económica), créditos y deudas de la empresa que serán transmitidos.

En caso de no incluir un inventario, se entiende que la transmisión afecta a los elementos esenciales de la empresa, incluyendo los aspectos de organización necesarios para continuar con normalidad con la actividad económica en las mismas condiciones jurídicas y rentabilidad.

Además, se deberá anexar al contrato de compraventa de empresa un listado de las manifestaciones y garantías formuladas por el vendedor con relación a la situación actual de la empresa (cifra de negocios, resultados de las auditorías realizadas, etc.) y en virtud de las cuales el vendedor la adquiere.

 

  • Bienes inmuebles

Por lo general, en la empresa suelen estar integrados uno o varios bienes inmuebles que funcionan como locales de la misma, y que pueden ser de su propiedad o ser utilizados en virtud de contratos de alquiler.

En caso de que el local sea propiedad del vendedor de la empresa, las partes pueden pactar expresamente en este contrato que la transmisión incluye la transmisión del inmueble. En caso contrario, se entenderá que el local no se incluye dentro de los elementos de la empresa que serán transmitidos mediante este contrato. Sin embargo, es posible realizar la compraventa del inmueble, de forma separada, en un contrato de compraventa de bien inmueble que deberá ser elevado a escritura pública. Asimismo, el vendedor puede optar por alquilar el local al comprador mediante un contrato de arrendamiento de local de negocio.

Si el vendedor de la empresa es arrendatario del local de negocio, siempre que la cesión y el subarriendo no hayan sido prohibidos en el contrato de arrendamiento, las partes pueden pactar la celebración de un contrato de subarriendo de local de negocio o de un contrato de cesión del contrato de arrendamiento, la cual deberá realizarse de forma separada. El propietario del inmueble debe ser informado del subarriendo o cesión mediante una comunicación; sin embargo, en caso de que el contrato de arrendamiento exija su consentimiento previo, será necesario enviarle una solicitud de autorización para la cesión o subarriendo del local.

En cualquiera de los dos casos, las partes pueden pactar otro destino para el local de negocio, el cual deberá regularse, de forma separada y detallada, en un contrato distinto de este contrato de compraventa de empresa (ej. contrato de préstamo de bienes, contrato de donación que debe ser elevado a escritura pública para su validez).

 

  • Deudas

En el caso de las deudas laborales (con trabajadores o con la Seguridad Social) nacidas antes de la transmisión, el vendedor y el comprador responden solidariamente durante tres años desde la compraventa. Lo mismo ocurre con las deudas fiscales durante el plazo de cuatro años, salvo que la empresa haya sido adquirida en un procedimiento concursal o que el comprador haya solicitado a la Administración Tributaria certificación de estas deudas (en cuyo caso solo responderá por las que figuren en dicho certificado).

En el caso del resto de deudas (con la comunidad de propietarios, con proveedores, etc.), existen dos opciones:

1. Que el vendedor se comprometa a pagar las deudas en un plazo determinado: Es importante hacer mención, en el inventario anexo al contrato, a todas las deudas que han sido contraídas por el vendedor con carácter previo a la compraventa, ya que en caso de que este incumpla su obligación de pagarlas, el comprador podrá resolver este contrato por incumplimiento, e incluso exigir el pago de los daños y perjuicios causados.

2. Que el comprador asuma el pago de estas deudas (asunción de deudas): Esta obligación debe ser pactada de forma expresa en el contrato. En este caso, para que la asunción tenga efectos frente a los mismos, será necesario el consentimiento expreso de todos los acreedores. En caso contrario, el vendedor no se verá liberado de su deuda, aunque el comprador también será considerado deudor (asunción cumulativa).

El comprador deberá recibir una copia de la documentación contable que justifique las deudas de la empresa, la cual se deberá anexar al contrato.

 

  • Propiedad intelectual e industrial

Asociados a la actividad de la empresa, pueden existir derechos de propiedad intelectual e industrial (patentes, marcas, denominaciones de origen, diseños industriales, derechos de autor, programas de ordenador, etc.).

El contrato de compraventa de empresa implica, por lo general, la transmisión de dichos derechos, salvo que las partes decidan excluirlos. En este contrato se podrán incluir o no derechos de propiedad intelectual e industrial como objeto de la transmisión, los cuales se deberán enumerar y describir en el inventario anexo al contrato de compraventa de empresa.

Las transmisiones de patentes y marcas deben ser inscritas en la Oficina Española de Patentes y Marcas (OEPM).


Una vez cumplimentado el documento con las informaciones necesarias, el contrato debe ser firmado por las partes o, en su caso, por sus representantes, que deberán exhibir la autorización, o en su caso poder notarial, que les habilita a ello en el momento de la firma.

Para un mayor nivel de seguridad, las firmas han de figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento, incluyendo, en su caso, las páginas de los anexos que también formarán parte del contrato.

El documento debe ser firmado al menos en dos ejemplares (tres o cuatro, si existen avales o fiadores solidarios), para que cada una de las partes conserve una copia.

Luego de la formalización de la compraventa de empresa, tanto vendedor como comprador deberán cumplir con sus respectivas obligaciones fiscales, sociales, laborales y administrativas.


Legislación aplicable

El contrato de compraventa de empresa es un contrato atípico, es decir, no se encuentra específicamente regulado en derecho español.

Sin embargo, para algunos de sus aspectos son de aplicación el Código de Comercio y el Código Civil.


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