26 febbraio 2020
26 febbraio 2020
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Negli ultimi anni si è assistito ad una mobilità sempre maggiore delle persone grazie alle compagnie aree low-cost, e ad alla possibilità, per lo meno in Europa e zona Schengen, di poter viaggiare senza dover avere problemi burocratici.
Tutto ciò a comportato un cambio radicale nel mondo del turismo, soprattutto per quanto riguarda il tema alberghiero e dell'ospitalità. Infatti, sempre più persone optano per stare in case private al posto dell'albergo o hotel. Scegliendo questa formula, quindi, il turista conduttore fornirà un corrispettivo al proprietario locatore di un immobile per poter alloggiare nel suo appartamento per un periodo limitato di giorni.
Il boom di piattaforme stile Airbnb (ma anche Booking, Expedia ed altri) ha fatto sicuramente crescere a dismisura la possibilità di potersi alloggiare in appartamenti privati. La crescita incontrollata, ed in pochissimo tempo, di questo boom ha causato anche vari problemi in alcune città, non avendo quasi più affitti a lungo termine ma solo a breve termine.
Ma soprattutto ci si è trovati di fronte ad un fenomeno talmente veloce da sfuggire per tanto tempo alla macchina legislativa, tanto che per anni, in Italia, si è andati avanti con un vuoto normativo riguardo gli affitti brevi di pochi giorni. Si cercava di inserire questo tipo di contratto dentro la fattispecie dei contratti di locazione ordinaria, con scarso successo. Inoltre, la locazione turistica, era una fattispecie ideale per poter evadere il fisco, data la scarsa normativa al riguardo ed ai pochi controlli effettuati.
Come abbiamo visto nella nostra guida sugli affitti, tra i vari tipi di locazione ricompresi nella norma, non vi è la locazione di tipo turistico o breve. Questa infatti è considerato come un tipo di contratto distinto rispetto a quello dell'affitto "normale", in quanto, come vedremo, sono notevoli le differenze da un punto di vista sia normativo che fiscale.
Oggi, con l'introduzione del Decreto Legge 50/2017 si è finalmente cercato di legiferare in materia, dando una connotazione distinta alla locazione breve, la quale ora sta ricevendo, ogni anno, sempre più una configurazione normativa tale da non poter lasciare spazio a vuoti legali.
Vediamo quindi quali sono gli aspetti fiscali e giuridici di questo tipo di locazione.
Come prima cosa, occorre individuare a cosa ci si riferisce quando si parla di locazione breve. La normativa prevede che si intendono affitti brevi quelli inferiori ai 30 giorni e che in ogni caso non sono posti in essere da un imprenditore, ossia deve essere effettuato tramite attività non imprenditoriale, come ad esempio un albergo o un B&B.
In base all'art.4 del Decreto Legge 50/2017: "si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unita' immobiliari da locare."
La normativa prevede quindi che vengano esclusi tutti coloro che effettuino attività alberghiera o comunque affine, in maniera tale che questa si riferirà solamente a privati che vogliono affittare il loro immobile per periodi inferiori ai 30 giorni. La normativa chiarisce che è possibile stipulare contratti per periodi inferiori ai 30 giorni anche quando il privato si avvale di portali di intermediazione, quali possono essere Airbnb o simili. Nel caso in cui l'affitto sia superiore ai 30 giorni, come vedremo, saremo di fronte a una casa vacanze.
Inoltre, il contratto deve essere firmato dal proprietario locatore. Nel caso in cui vi sia un inquilino con un contratto di locazione per più di 30 giorni, questi, generalmente, non potrà subaffittare l'immobile per uso turistico. In ogni caso, sarà il contratto firmato tra le parti a stipulare la possibilità o meno di poter subaffittare. Come abbiamo visto nella nostra guida, le parti sono libere di scegliere le situazioni che ritengono più vantaggiose per loro, e possono liberamente dare la possibilità all'inquilino di firmare un contratto di subaffitto.
Per chi mette l'immobile in affitto, è prevista la possibilità di poter effettuare servizi "che prevedono la fornitura di biancheria e di pulizia dei locali" così come indicato dalla normativa. Ciò significa che si potrà effettuare il servizio di cambio lenzuola e di pulizia dell'immobile, generalmente come extra incluso nel prezzo.
Il problema sorge però riguardo la fornitura di altri servizi, come ad esempio la prima colazione o altri tipi di servizi "alla persona" che potrebbero far qualificare il contratto di locazione turistica come contratto di tipo imprenditoriale. Attività imprenditoriale, che richiede l'apertura di una partita Iva, l'iscrizione in Camera di Commercio, e la presentazione di una SCIA in Comune per comunicare l'inizio dell'attività.
Si deve quindi fare attenzione rispetto ai servizi offerti al turista, in quanto è facile poter incorrere in un' infrazione. Costituendo inoltre, il turismo materia di competenza legislativa regionale, si riscontra peraltro una classificazione alquanto disomogenea tra le varie leggi regionali con riguardo alla tipologia di servizi offerti in forma non imprenditoriale.
E' opportuno, pertanto, consultare prima anche la normativa regionale prima di mettere in affitto un immobile.
Un altro aspetto molto importante nella locazione turistica riguarda la firma del contratto del locatore con il conduttore. Infatti, a norma di legge, è previsto che il contratto venga redatto in forma scritta, in quanto il contratto di locazione turistica viene assimilato alle altre forme di contratto d'affitto. Deve essere ben indicato nel contratto che la finalità dello stesso è quella turistica.
Nonostante la forma scritta obbligatoria, non si ha un obbligo di registrazione nel caso in cui il contratto sia inferiore ai 30 giorni. Infatti, nella maggioranza dei casi di affitto turistico, la durata è spesso inferiore ai 30 giorni, pertanto non si deve effettuare una registrazione presso l'Agenzia delle Entrate.
Nel caso in cui, invece il contratto fosse superiore ai 30 giorni, si avrà l'obbligo delle parti di registrare il contratto entro 30 giorni dalla stipula e di dover quindi pagare l'imposta di bollo. In questo caso saremo di fronte ad una casa vacanze piuttosto che ad un affitto breve.
Nel contratto per una durata superiore ai 30 giorni deve essere inserita la clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relative all'APE, ossia all'attestato di prestazione energetica, così come previsto per tutti gli altri tipi di contratto d'affitto.
La normativa in materia di locazioni turistiche si arricchisce ogni anno, cercando di dare sempre più protezione normativa, anche eccessiva a volte, a questo tipo di fattispecie.
Negli ultimi due anni vi sono state due decreti, il Decreto crescita (D.L. 34/2019, convertito con la legge 58/2019) e il Decreto sicurezza (D.L. 113/2018) i quali hanno introdotto novità rispetto alla locazione turistica.
Il decreto crescita ha stabilito che per tutti gli immobili destinati a locazioni turistiche o affitti brevi inferiori ai 30 giorni sarà obbligatorio avere un codice alfanumerico che permetta di poterle identificare e fornire un bollino di qualità alle strutture. Per fare ciò, verrà creata una banca dati nazionale, le cui modalità di funzionamento, di gestione e di accesso sono in attesa di un decreto ministeriale. Nel frattempo, le regioni si stanno organizzando a creare una banca dati regionale, o si sono già organizzate come per esempio accade in Lombardia ed in Puglia.
Quindi, chi ha intenzione di mettere in affitto il suo immobile per brevi periodi, dovrà registrare il suo immobile. Come visto, manca ancora il decreto ministeriale attuativo, quindi non è possibile definire chiaramente qual è la maniera per ottenere tale codice identificativo. In linea generale, in quanto la regolamentazione di vari aspetti del settore turistico è competenza delle regioni, è buona norma rivolgersi direttamente agli enti preposti della propria Regione per ricevere ulteriori informazioni sulle modalità di rilascio del codice identificativo.
Grazie al codice identificativo, l'Agenzia delle Entrate avrà subito accesso alle informazioni su struttura e proprietario e in questo modo potranno essere stanati immediatamente gli evasori fiscali. La mancata applicazione del bollino di qualità prevede multe severe: da un minimo di 500 euro a un massimo di 5mila euro a carico del portale sul quale viene pubblicato l'annuncio.
Anche per gli intermediari di locazione turistica, quali i citati Airbnb, Booking, vi è l'obbligo di comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a decorrere dal 1º giugno 2017.
Sono tenuti agli adempimenti tutti gli intermediari compresi quelli fiscalmente non residenti nel territorio dello Stato: se in possesso di una stabile organizzazione in Italia, ai sensi dell'articolo 162 del TUIR, adempiono agli obblighi per il tramite della stabile organizzazione; se risultano privi di stabile organizzazione in Italia, si avvalgono di un rappresentante fiscale, in qualità di responsabile d'imposta, il quale provvede anche alla richiesta di attribuzione del codice fiscale dei soggetti rappresentati qualora non ne siano in possesso.
I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all'Agenzia delle Entrate i dati fondamentali del contratto, quali Nome e Cognome del turista, durata del contratto, indirizzo dell'immobile e l'importo versato, nonché tutta una serie di dati che potrebbe essere richiesta ulteriormente, per accertamenti, da parte dell'Agenzia delle Entrate.
Con l'entrata in vigore del Decreto Sicurezza (D.L 113/2018) è stato esteso l'obbligo di comunicare alla questura le generalità delle persone alloggiate, come già previsto per gli alberghi e le altre strutture ricettive assimilate, anche a chi affitta camere per brevi periodi.
I dati devono essere comunicati alla questura competente per territorio attraverso il portale della Polizia di Stato "Alloggiati Web", entro 24 ore dall'arrivo. Nel caso in cui l'alloggio sia di sole 24 ore, la comunicazione deve avvenire entro 6 ore, ma questa normativa è in fase di attuazione di decreto ministeriale e non ancora vigente.
Si prevede inoltre che i dati sugli ospiti comunicati alla questura siano inviati dal Ministero dell'Interno all'Agenzia delle Entrate. A sua volta, l'Agenzia delle Entrate renderà questi dati disponibili ai Comuni, i quali potranno così verificare il pagamento dell'imposta di soggiorno da parte degli ospiti delle strutture.
Di notevole importanza sono ovviamente gli aspetti fiscali dell'affitto turistico. Infatti, il principale motivo per cui si affitta ai turisti e si procede a questo tipo di contratti è sicuramente quello di avere un ritorno economico.
Come regola generale, il reddito derivante dall'affitto turistico si somma al reddito complessivo del locatore. Ma, come detto, la normativa è stata per anni molto labile ed era molto facile poter evadere il fisco. Molto spesso infatti, i redditi derivanti dall'affitto turistico non venivano dichiarati, in quanto era di difficile dimostrazione l'avere effettivamente affittato, e pertanto vi era una notevole evasione del fisco.
Come visto, il Decreto Legge 50/2017 ha introdotto delle novità riguardo all'affitto breve, con particolare riferimento anche alla possibilità per il locatore proprietario di poter accedere al sistema della cedolare secca.
La cedolare secca prevede il pagamento di una imposta fissa del 21% rispetto al canone totale che il turista pagherà al locatore. In questa maniera il legislatore ha voluto intervenire nettamente sul tema, dando la possibilità al locatore di poter usufruire di questa possibilità in materia di pagamento imposte.
Il locatore potrà scegliere se effettuare il pagamento mediante cedolare secca, oppure assoggettando i redditi derivanti dalla locazione turistica al reddito Irpef. Generalmente questa seconda opzione non viene quasi mai scelta, in quanto l'aliquota minore è al 23%, con la possibilità di salire.
Per poter optare alla cedolare secca, vi sono alcuni requisiti che prevede la legge:
a) La locazione deve avere una durata inferiore ai 30 giorni;
b) Il contratto dev'essere stato stipulato da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di un'attività di impresa;
c) Gli immobili devono essere situati in Italia;
d) Gli immobili devono appartenere alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusi A10, cioè uffici o studi privati);I
e) Rientrano nel campo di applicazione della cedolare secca anche i contratti di sublocazione e comodato d'uso a titolo oneroso, poiché sono equiparati agli affitti, purché siano sempre di durata inferiore a 30 giorni.
Anche gli intermediari, quali Airbnb, Booking, Expedia, etc., avranno l'obbligo di trattenere dal pagamento effettuato dal turista al locatore la quota del 21%, senza considerare le provvigioni. In questa maniera, anche gli intermediari saranno obbligati alla effettiva riscossione fiscale a titolo d'imposta, e viene evitata una possibile evasione fiscale da parte del proprietario. Nel caso in cui il proprietario abbia optato per non avere la cedolare secca, in ogni caso vi sarà una trattenuta del 21% a titolo di acconto.
Abbiamo visto quindi, quali sono gli aspetti fiscali e normativi da dover considerare prima di affittare un immobile con fini turistici. Mentre prima del 2017 vi era una sorta di "far west", sia da un punto di vista normativo che fiscale, ora la situazione è più chiara, avendo più riferimenti normativi. La materia però, è spesso oggetto di riforma, nonché di legislazione a livello regionale e comunale, pertanto si consiglia sempre di informarsi presso la propria Regione e di verificare gli ulteriori adempimenti normativi che devono essere posti in essere, prima di mettere a disposizione l'immobile ai turisti.
Decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50, "Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo".
Decreto Legge 30 aprile 2019, n. 34, Misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi."
Decreto Legge 4 ottobre 2018, n. 113 "Disposizioni urgenti in materia di protezione internazionale e immigrazione, sicurezza pubblica, nonche' misure per la funzionalita' del Ministero dell'interno e l'organizzazione e il funzionamento dell'Agenzia nazionale per l'amministrazione e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalita' organizzata."