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Contratto sublocazione

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Ultima revisione 17/05/2017
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Ultima revisione:17/05/2017

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Contratto sublocazione

Il contratto di sublocazione è un tipo di contratto dove una parte (il sub-locatore), che ha precedentemente firmato un contratto di locazione con altra parte (il locatore), firma un contratto di sub-locazione con una terza parte (il sub-conduttore) per l'affitto totale o parziale dell'immobile di cui ne ha possesso attraverso il contratto di locazione.

Il contratto può riguardare sia un immobile ad uso abitativo che ad uso commerciale. Per i contratti di sub-locazione ad uso abitativo bisogna distinguere tra una sub-locazione totale o parziale. Nel caso di una sub-locazione totale, bisogna ottenere, pena nullità, il consenso espresso, per iscritto, da parte del locatore. Generalmente nei contratti di locazione vi è la clausola della sublocazione, e le parti possono verificare se è possibile o meno utilizzare questo tipo di contratto. Differente procedura invece per quanto riguarda i contratti di sub-locazione parziale, dato che il sub-locatore può comunicarlo direttamente.

Il contratto di sub-locazione ad uso commerciale presenta caratteristiche diverse rispetto a quello abitativo, data la sua differente natura. E' possibile la sub-locazione totale dell'immobile e la normativa consente altresì al sub-locatore di cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore se insieme venga locata o ceduta l'azienda; si riferisce anche alle cessioni o locazioni di una sola parte dell'immobile comunque collegate alla cessione o locazione dell'azienda o di un suo ramo e perciò capaci di attuare l'interesse alla conservazione dell'azienda. In ogni caso il locatore dovrà essere informato dell'avvenuta sub-locazione.

 

Come utilizzare il presente documento?

Il presente documento da la possibilità all'utilizzatore di poter scegliere di utilizzare la sub-locazione ad uso abitativo e ad uso commerciale.

Attraverso questo contratto l'utilizzatore potrà:

  • stabilire l'uso della sub-locazione, se questa sarà per un utilizzo abitativo o commerciale
  • avere la possibilità di regolare la divisione dei locali o delle stanze tra le parti
  • stabilire il prezzo della locazione e la durata
  • avere clausole che permettono di scegliere chi pagherà le spese accessorie
  • avere un contratto modulabile in base alle scelte effettuate dall'utilizzatore.

Tra gli elementi caratterizzanti di questo tipo di contratto vi è, come detto anteriormente, la totale dipendenza di questo contratto rispetto a quello di locazione, dato che un'eventuale risoluzione o conclusione di quest'ultimo, comporterà l'automatica risoluzione o conclusione del contratto di sub-locazione.

Nonostante ciò, il contratto di locazione e sublocazione, seppur collegati, conservano tuttavia la propria causa per cui fra i debiti del sub-conduttore verso il sub-locatore e quest'ultimo verso il locatore concernenti il canone, opera la compensazione legale.

E' stato così ribadito che la compensazione può operare anche tra debiti scaturenti da un rapporto unico, salvo che si tratti di obbligazioni legate da un vincolo di corrispettività.

Non è stato riconosciuto al sub-conduttore il diritto di pagare direttamente il canone di sublocazione al locatore principale, e il sublocatore può disconoscere la validità del pagamento del canone effettuato al locatore.

E' importante ricordare che il locatore principale ha azione diretta nei confronti del sub-conduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui il medesimo sia ancora debitore, al momento della domanda giudiziale, conservando peraltro lo stesso locatore, i suoi diritti nei confronti del sub-locatore, tale possibilità però è ammessa solo quando quest'ultimo si sia reso inadempiente.

Comunque, a legittimare il pagamento da parte del sub-conduttore direttamente al locatore principale, non è sufficiente la richiesta verbale diretta dal primo al secondo e nemmeno la diffida scritta, essendo necessaria la proposizione della domanda giudiziale, così che il locatore è titolare di un duplice titolo di credito, la sua posizione contrattuale gli attribuisce un diritto sia verso il conduttore sia verso il sub-conduttore del bene locato.

Il presente contratto deve essere registrato esattamente come un contratto di locazione, presso l'agenzia delle entrate della città capoluogo corrispondente dove è locato l'immobile. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o dalla sua decorrenza, se antecedente) presso gli uffici locali dell'agenzia delle Entrate, dopo aver versato l'imposta di registro.

 

Normativa di riferimento

La sub-locazione, come fattispecie giuridica assimilabile al contratto di locazione è disciplinata dall'articolo 1594 del Codice Civile che fa direttamente riferimento alla legge del 27 luglio 1978 n.392, in materia di "Equo canone, disciplina delle locazioni immobili urbani", a cui si aggiunge la legge 9 dicembre 1998, n.431 in materia di "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo".

 

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