20 luty 2023
20 luty 2023
Ocena
5 - 3 głosy
Umowa najmu okazjonalnego i zwykła umowa najmu to dwie różne umowy. To co je łączy to ich przedmiot - celem obydwu jest oddanie lokalu do używania przez jakiś czas innej osobie, za wynagrodzeniem. Różnic między tymi umowami jest znacznie więcej, m.in.:
(1) ograniczona liczba podmiotów, które mogą zawrzeć umowę najmu okazjonalnego (jedynie osoby fizyczne - jednostka) - w przeciwieństwie do nieograniczonego katalogu podmiotowego klasycznej umowy najmu;
(2) ograniczony cel zawarcia umowy najmu okazjonalnego (cel mieszkalny) - podczas gdy cel zawarcia klasycznej umowy najmu jest nieograniczony;
(3) ograniczony czas trwania umowy najmu okazjonalnego (umowa na czas określony, trwająca najwyżej 10 lat) - klasyczna umowa najmu może być zawarta zarówno na czas określony, jak i na czas nieokreślony;
(4) wymóg formy pisemnej umowy najmu okazjonalnego - podczas gdy klasyczna umowa najmu może być zawarta nawet w formie ustnej;
(5) wymóg różnorakich załączników, jakie umowa najmu okazjonalnego wymaga dla swojej skuteczności - podczas gdy klasyczna umowa najmu nie wymaga żadnych załączników;
(6) wymóg zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego - czego nie wymaga się wobec klasycznej umowy najmu.
Po co więc tyle wymagań w stosunku do umowy najmu okazjonalnego? Otóż wszystkie te formalności mają na celu ułatwienie ewentualnej egzekucji, w razie gdyby najemca nie chciał opuścić lokalu po zakończeniu umowy. Ale po kolej - przyjrzyjmy się teraz wszystkim wymienionym różnicom.
Zacznijmy więc od tego, że umowa najmu okazjonalnego jest regulowana ustawą szczególną - ustawą o ochronie praw lokatorów. Pod pojęciem zwykłej umowy najmu rozumiemy umowę najmu, która jest zawierana na podstawie przepisów Kodeksu Cywilnego. Co do zasady treść umowy najmu okazjonalnego przypomina treść zwykłej umowy najmu - wyjątki co do ich różnic zostaną omówione poniżej.
Czy wiesz, że...
Art. 19a. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa_najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie
dłuższy niż 10 lat. (...)
Art. 659. Kodeksu Cywilnego
§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. (...)
Umowa najmu okazjonalnego lokalu umożliwia wynajem lokalu mieszkalnego przez osobę, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Oznacza to, że właścicielem lokalu (wynajmującym) jest osoba fizyczna. Oddaje on do używania swój lokal innej osobie (najemcy). Najemca zobowiązuje się, w zamian za możliwość mieszkania w lokalu, płacić czynsz. Umowa najmu okazjonalnego jest zawarta w celach mieszkaniowych, na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Art. 2. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego
1. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
(...)
4) lokalu – należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych;
Klasyczna umowa najmu lokalu umożliwia wynajem nie tylko lokalu mieszkalnego, ale też wszelkiego rodzaju lokali użytkowych w celu prowadzenia działalności, takich jak magazyny, biura, lokale sklepowe i usługowe, pomieszczenia produkcyjne itd. Stronami tej umowy mogą być nie tylko osoby fizyczne (jak Pan Kowalski, Pani Nowak, Państwo Lewandowscy itd.), ale też inne podmioty np. przedsiębiorcy jednoosobowi lub wieloosobowi, spółki, fundacje, stowarzyszenia itd. Zwykła umowa najmu może być zawarta zarówno na czas określony (1 rok, 5 lat, 10 lat, 30 lat...), jak i na czas nieokreślony.
W ramach umowy najmu okazjonalnego można przewidzieć konieczność zapłacenia przez najemcę kaucji. Zabezpiecza ona pokrycie należności i ewentualnych roszczeń z tytułu najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji opróżnienia lokalu.
Kaucja nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu, obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Zwaloryzowana kaucja zostanie zwrócona najemcy w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po ewentualnym potrąceniu należności właściciela. Jeśli w trakcie spisywania protokołu zdawczo - odbiorczego, strony zauważyłyby, że np. lokal ma jakieś widoczne szkody, które nie wynikają z normalnej eksploatacji, najemca nie uiścił wszystkich wymaganych opłat za użytkowanie lokalu lub opróżnienie lokalu dokonuje się w drodze egzekucji, wynajmujący może potrącić z kaucji wymaganą sumę pieniędzy.
Czy wiesz, że...
Art. 19a. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
(...)
4. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
5. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4.
Art. 6. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
(...)
3. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
Klasyczna umowa najmu nie przewiduje żadnych wymagań dotyczących wartości kaucji bądź terminu jej zwrotu.
Umowa najmu okazjonalnego musi być, pod rygorem nieważności, zawarta na piśmie. Oznacza to, że umowę należy zawrzeć w formie pisemnej tj. dwa egzemplarze umowy należy wydrukować, a następnie powinny one być odręcznie podpisane przez obie strony. Brak zachowania formy pismnej np. poprzez zawarcie umowy w formie ustnej lub w formie dokumentowej np. przesłanie jej e-mailem, bez odręcznego podpisu obu stron, powoduje, że umowa ta jest nieważna. Konsekwencje nieważności umowy najmu są dotkliwe dla obu stron.
Czy wiesz, że...
Art. 19a. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego
(...)
6. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Klasyczna umowa najmu nie musi być zawarta w formie pisemnej. Co do zasady zaleca się zawarcie umowy na piśmie, jeśli jest ona zawarta na dłużej niż rok, ale brak dochowania tej formy nie czyni umowy nieważną. Ponadto, w razie braku zawarcia umowy najmu w formie pisemnej, umowa najmu nie jest uważana za nieważną. Jedyną konsekwencją braku zawarcia tej umowy w formie pisemnej jest uznanie jej za umowę zawartą na czas nieokreślony.
Czy wiesz, że...
Art. 660. Kodeksu Cywilnego
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.
Załączniki do umowy najmu okazjonalnego są następujące:
Czy wiesz, że...
Art. 19a. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego
(...)
2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenieo którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.
Klasyczna umowa najmu nie wymaga żadnych załączników dla swojej ważności.
Tak jak wobec umowy najmu okazjonalnego, w razie klasycznej umowy najmu zaleca się sporządzenie protokołu zdawczo - odbiorczego, ale jego brak nie powoduje konsekwencji co do ważności umowy najmu.
Po zawarciu umowy najmu okazjonalnego oraz sporządzeniu załączników do umowy, jak też wydaniu lokalu najemcy, właściciel lokalu powinien zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela lokalu, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić mu potwierdzenie zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego.
Brak zgłoszenia faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego może generować sankcje karno - podatkowe oraz może uniemożliwić ewentualną egzekucję obowiązku opuszczenia lokalu przez najemcę, w sytuacji, gdyby ociągałby się ze zwrotem lokalu po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego. Dowód zgłoszenia tej umowy naczelnikowi urzędu skarbowego stanowi bowiem obowiązkowy załącznik wniosku do komornika o przeprowadzenie egzekucji - bez niego komornik może odmówić wszczęcia postępowania egzekucyjnego.
Czy wiesz, że...
Art. 19b. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego
1. Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
2. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w ust. 1.
3. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się przepisów art. 19c i art. 19d.
Niezgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do naczelnika Urzędu Skarbowego jest traktowane jako wykroczenie, a w niektórych przypadkach nawet jako przestępstwo (art. 54 ustawy Kodeks Karny Skarbowy). Jeżeli niedokonanie zgłoszenia wynika z nieznajomości prawa, wówczas właściciel lokalu może wystosować do urzędu czynny żal (art. 16 ust. 1 ustawy Kodeks Karny Skarbowy), o ile nie wszczęto już postępowania w tej sprawie. Minimalna kara grzywny za przestępstwo skarbowe może wynosić w pierwszej połowie 2023 r. od 11 630 zł. Stawka dzienna nie może być niższa od 1/30 części minimalnego wynagrodzenia - w pierwszej połowie 2023 r. jest to 3490 zł - ani też przekraczać jej czterystukrotności. Inną sankcją karno - skarbową jest kara pozbawienia wolności, albo obie te kary łącznie (kara grzywny i kara pozbawienia wolności).
Czy wiesz, że...
Art. 54. ustawy z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy
§ 1. Podatnik, który uchylając się od opodatkowania, nie ujawnia właściwemu organowi przedmiotu lub podstawy opodatkowania lub nie składa deklaracji, przez co naraża podatek na uszczuplenie, podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych albo karze pozbawienia wolności, albo obu tym karom łącznie.
§ 2. Jeżeli kwota podatku narażonego na uszczuplenie jest małej wartości, sprawca czynu zabronionego określonego w § 1 podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych.
§ 3. Jeżeli kwota podatku narażonego na uszczuplenie nie przekracza ustawowego progu, sprawca czynu zabronionego określonego w § 1 podlega karze grzywny za wykroczenie skarbowe.
Art. 23. ustawy z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy
§ 1. Wymierzając karę grzywny, sąd określa liczbę stawek oraz wysokość jednej stawki dziennej; jeżeli kodeks nie stanowi inaczej, najniższa liczba stawek wynosi 10, najwyższa – 720.
§ 2. Wyrokiem nakazowym można wymierzyć karę grzywny w granicach nieprzekraczających wysokości 200 stawek dziennych, chyba że kodeks przewiduje karę łagodniejszą.
§ 3. Ustalając stawkę dzienną, sąd bierze pod uwagę dochody sprawcy, jego warunki osobiste, rodzinne, stosunki majątkowe i możliwości zarobkowe; stawka dzienna nie może być niższa od jednej trzydziestej części minimalnego wynagrodzenia ani też przekraczać jej czterystukrotności.
Klasyczna umowa najmu nie wymaga zgłoszenia faktu jej zawarcia do Urzędu Skarbowego. Jedyne co jest wymagane wobec Urzędu Skarbowego to odprowadzanie podatku od osiągniętego przychodu z najmu.
Wynajmujący w ramach umowy najmu okazjonalnego, jak też w ramach klasycznej umowy najmu, którzy uzyskują czynsz z najmu mieszkania muszą odprowadzić podatek od najmu do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód. W wyniku nowelizacji ustawy z 2022 r. (tzw. "Polski Ład"), od 1 stycznia 2022 r. możliwe jest jedynie opodatkowanie ryczałtem, w zależności od przychodu brutto (czyli nie odlicza się kosztów): 8,5% czynszu od przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. W przypadku najmu w ramach działalności gospodarczej, przychód z najmu można rozliczyć na zasadach ogólnych, liniowo lub ryczałtowo.
Egzekucja umowy najmu okazjonalnego jest sprawniejsza i skuteczniejsza, niż egzekucja klasycznego najmu. W razie braku dobrowolnego opróżnienia lokalu przez najemcę po zakończeniu lub wygaśnięciu umowy najmu okazjonalnego, właściciel lokalu doręcza najemcy wezwanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie, opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Wezwanie opróżnienia lokalu wyznacza dodatkowy termin na opróżnienie lokalu. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, wskazanego w wezwaniu, na opróżnienie lokalu, właściciel lokalu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, zawierającego oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Po uzyskaniu klauzuli sądowej, wynajmujący składa wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu przez najemcę, załączając do wniosku:
Wszczęte postępowanie egzekucyjne doprowadzi do opróżnienia wynajmowanego lokalu i umieszczenia najemcy, wraz z jego dobytkiem, w mieszkaniu właściciela innego lokalu, który zadeklarował gotowość przyjęcia najemcy do swojego lokalu.
Czy wiesz, że...
Art. 19d. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego
1. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
2. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
3. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
4. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 3 pkt 3, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. Do wniosku załącza się:
1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3) potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.
5. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a ust. 3, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
W przypadku klasycznej umowy najmu po jej zakończeniu, gdy najemca nie opróżnia lokalu, wzywa się go do opuszczenia lokalu pod groźbą przeprowadzenia czynności sądowych. W razie bezskuteczności wezwania wszczyna się proces sądowy przeciwko najemcy - w tym celu wnosi się do sądu pozew o eksmisję. Po przeprowadzeniu postępowania sądowego, sąd wyda wyrok, który będzie stanowił podstawę dla komornika do przeprowadzenia eksmisji. Wyrok sądu bardzo często wiąże się z prawem do lokalu socjalnego, który musi dostarczyć gmina. Nie jest bowiem możliwe wyrzucenie najemcy na tak zwany bruk. Nie wszystkie gminy mają wystarczającą ilość lokali socjalnych. Wobec tego, eksmisja najemcy może trwać latami. Do czasu dostarczenia najemcy innego lokalu (lokalu socjalnego) najemca kontynuuje użytkowanie wynajmowanego lokalu, mimo zakończenia trwania najmu.
Czy wiesz, że...
Art. 1046 Kodeksu Postępowania Cywilnego
§ 1. Jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość lub statek albo opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie.
(...)
§ 4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.
Po lekturze porównania dwóch umów najmu: umowy najmu lokalu okazjonalnego oraz klasycznej umowy najmu, dochodzimy do wniosku, że umowa najmu okazjonalnego wymaga spełnienia wielu formalności, czego nie wymaga się w razie zawarcia klasycznej wersji umowy najmu, ale jednocześnie chroni wynajmującego przed nieuczciwym najemcą i w konsekwencji ułatwia zwrot nieruchomości wynajmującemu, w razie ociągania się przez najemcę z opróżnieniem lokalu.
Najem okazjonalny to zabezpieczenie, które znacznie przyspiesza proces eksmisyjny, pozwalając zaoszczędzić czas, pieniądze, nerwy i odzyskać mieszkanie. Eksmisja z lokalu wynajmowanego w ramach standardowej umowy najmu jest procesem długotrwałym, który może ciągnąć się latami - w tym czasie, mimo zakończenia realizacji umowy najmu, najemca będzie mieszkać w lokalu, a wynajmujący musi cierpliwie czekać, aż gmina znajdzie dla niego inny lokal, do którego zostanie on eksmitowany.
Podsumowanie różnic pomiędzy
umową najmu okazjonalnego a klasyczną umową najmu:
| Umowa najmu okazjonalnego | Klasyczna umowa najmu |
| (1) Właściciel lokalu wynajmowanego w ramach najmu okazjonalnego jest osobą fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. | (1) Właściciel lokalu wynajmowanego w ramach klasycznej umowy najmu może być zarówno osobą fizyczną, jak i przedsiębiorcą lub innym zorganizowanym podmiotem. |
| (2) Umowa najmu okazjonalnego dotyczy jedynie lokalu mieszkalnego. | (2) Klasyczna umowa najmu może dotyczyć zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu użytkowego. |
| (3) Umowa najmu okazjonalnego powinna być zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. | (3) Klasyczna umowa najmu może być zawarta zarówno na czas określony, jak też na czas nieokreślony. |
| (4) Zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. | (4) Klasyczna umowa najmu może być zawarta nawet w formie ustnej. Brak wymogu formy. |
| (5) Do umowy najmu okazjonalnego dołącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu, używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu. | (5) Brak wymogu takiego oświadczenia w razie zawarcia klasycznej umowy najmu. |
| (6). Do umowy najmu okazjonalnego dołącza się oświadczenie najemcy, wskazujące inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać, w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. | (6) Brak wymogu takiego oświadczenia w razie zawarcia klasycznej umowy najmu. |
| (7). Do umowy najmu okazjonalnego dołącza się oświadczenie właściciela innego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie u niego najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu, wskazanym w oświadczeniu. | (7) Brak wymogu takiego oświadczenia w razie zawarcia klasycznej umowy najmu. |
| (8) Zawarcie umowy najmu okazjonalnego należy zgłosić do Urzędu Skarbowego. | (8) Brak wymogu zgłoszenia zawarcia klasycznej umowy najmu do Urzędu Skarbowego. |
| (9) W celu opróżnienia lokalu po zakończeniu najmu okazjonalnego należy wysłać najemcy żądanie opróżnienia lokalu, które wyznacza dodatkowy termin na opróżnienie lokalu. W razie bezskutecznego upływu terminu, właściciel wnosi wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji (które stanowiło załącznik do umowy najmu okazjonalnego) – jest to czynność techniczna, sąd nie przeprowadza żadnej rozprawy, a jedynie stempluje oświadczenie wskazując, że jest ono wykonalne. Wówczas właściciel może skontaktować się z komornikiem, który na jego wniosek przeprowadzi egzekucję i wyeksmituje najemcę do lokalu, wskazanego przez niego w oświadczeniu, stanowiącym załącznik do umowy najmu (brak konieczności szukania przez gminę lokalu zastępczego). | (9) W celu opróżnienia lokalu po zakończeniu klasycznego najmu, wysyła się żądanie opróżnienia lokalu przez najemcę, a w razie jego bezskuteczności, wnosi się pozew do sądu o eksmisję najemcy co generuje konieczność przeprowadzenia postępowania sądowego, które kończy się wydaniem wyroku przez sąd o eksmisję, w którym sąd obarcza gminę koniecznością znalezienia dla najemcy lokalu zastępczego. Następnie, na wniosek właściciela lokalu i na podstawie wyroku sądu, komornik przeprowadzi eksmisję do lokalu wskazanego przez gminę (na lokal zastępczy można czasem czekać latami). |