Umowa najmu lokalu

Umowa najmu lokalu jest to zobowiązanie dwóch stron, umożliwiające właścicielowi lokalu (wynajmujący) oddanie do używania swojego lokalu innej osobie (najemcy), a jednocześnie, najemca zobowiązuje się, w zamian za uzyskanie lokalu, płacić czynsz. Lokal powinien być oddany najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku:

• jeśli umowa jest zawarta w celach mieszkaniowych, wówczas lokal powinien być przystosowany na pobyt, w nim, ludzi oraz powinien mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m². Taki lokal powinien zawierać m.in. pomieszczenia mieszkalne, kuchnię lub wnękę kuchenną, łazienkę, przestrzeń składowania, miejsce umożliwiające zamontowanie automatycznej pralki domowej i przestrzeń komunikacji wewnętrznej. Pomieszczenia mieszkalne i kuchenne powinny mieć bezpośrednie oświetlenie światłem dziennym. Pokój sypialny powinien mieć od 2,2 m. szerokości (dla jednej osoby) lub od 2,7 m. (dla dwóch osób), a kuchnia od 1,8 m. (mieszkanie jednopokojowe) lub od 2,4 m. (mieszkanie wielopokojowe). Co najmniej jeden pokój powinien mieć powierzchnię nie mniejszą niż 16 m². Przedpokój powinien być przystosowany na ewentualne przeniesienie chorego na noszach oraz ewentualne wykonanie manewru wózkiem inwalidzkim.
  
  
• jeśli umowa jest zawarta w celach użytkowych, tj. w celach prowadzenia tam działalności gospodarczej np. jako lokal sklepowy, produkcyjny, magazynowy, jako siedziba firmy, lokal powinien być przystosowany do użytku, sprecyzowanego w umowie.
  
  

Najemca powinien, przez cały okres najmu, utrzymywać lokal w odpowiednim stanie.

Kaucja:

Umowa może przewidywać konieczność zapłacenia przez najemcę kaucji. Kaucja stanowi zabezpieczenie ewentualnych roszczeń wynajmującego, z tytułu najmu i zostanie zwrócona najemcy, po wygaśnięciu umowy najmu. Jeśli w trakcie spisywania protokołu zdawczo - odbiorczego, Strony zauważyłyby, że np. lokal ma jakieś widoczne szkody, które nie wynikają z normalnej eksploatacji lub najemca nie uiścił wszystkich wymaganych opłat, za użytkowanie lokalu, w okresie trwania umowy, wynajmujący może potrącić z kaucji wymaganą sumę pieniędzy.

Wysokość kaucji nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za lokal.

Inne opłaty eksploatacyjne:

Strony mogą się także umówić, że poza czynszem, najemca będzie płacił wynajmującemu także inne opłaty eksploatacyjne za lokal np.

• tzw. czynsz administracyjny czyli czynsz za użytkowanie lokalu, który płaci się Wspólnocie Mieszkaniowej lub Spółdzielni Mieszkaniowej;
• opłaty za zużycie wody;
• opłaty za zużycie energii elektrycznej;
• opłaty za zużycie gazu;
• opłaty za korzystanie z internetu i telewizji;
• opłaty za utylizację śmieci;
• inne opłaty.

Forma umowy:

Umowa najmu lokalu powinna być zawarta na piśmie, jeśli jest przewidziana na okres dłuższy, niż 1 rok.

Zawarcie ustnej umowy, na okres krótszy, niż rok, jest więc dopuszczalne, mimo to strony zwykle z ostrożności zawierają umowę najmu na piśmie.

Czas trwania umowy i jej wypowiedzenie:

Umowa może być zawarta:

• na czas określony - wówczas umowa najmu wygasa automatycznie, z upływem okresu, na jaki została zawarta;
• na czas nieokreślony - wówczas umowa wygasa w razie jej wypowiedzenia, przez jedną ze stron.

Strony mogą również postanowić, w umowie najmu, że umowa na czas określony może zostać wypowiedziana przed terminem, na jaki została zawarta. Jeśli takiego zapisu w umowie terminowej nie ma, wówczas przepisy prawa stanowią, że umowa terminowa nie może być wypowiedziana, przed upływem okresu, na jaki została zawarta.

Strony mogą także rozwiązać umowę najmu bez zachowania okresów wypowiedzenia, w następujących sytuacjach:

• gdy najemca korzysta z lokalu w sposób niezgodny z treścią umowy np. powodując zniszczenia przekraczające normalnie przyjęte normy zużycia;
• gdy najemca, poprzez swoje niewłaściwe zachowanie, czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym;
• gdy najemca zalega z wnoszeniem rat za czynsz przez kilka, ustalonych w umowie, okresów płatności;
• gdy najemca nie uzyskał wymaganej zgody na podnajem lub oddanie lokalu w bezpłatne używanie, a mimo to podnajmuje lokal lub oddał lokal w bezpłatne używanie osobie trzeciej;
• gdy najemca nie uzyskał wymaganych przepisami prawa odpowiednich koncesji, zezwoleń, uzgodnień lub innych decyzji i zgód, wydanych przez właściwe władze, które pozwalałyby mu prowadzić określoną działalność w lokalu użytkowym;
• gdy wynajmujący uniemożliwia najemcy korzystanie z lokalu;
• gdy wynajmujący narusza lub naruszył istotne postanowienia umowy;
• gdy wynajmujący sprzeciwił się podnajmowaniu lokalu lub oddania lokalu do bezpłatnego używania osobie trzeciej;
• jeśli nastąpiły inne, należycie uzasadnione i obiektywnie ważne przyczyny rozwiązania umowy, bez zachowania okresu wypowiedzenia.

W celu poszerzenia informacji na temat rozwiązania umowy najmu, zachęcamy do lektury przewodnika prawnego na temat: "Jak rozwiązać umowę najmu mieszkania".

Umowa najmu lokalu zawiera m.in.:

• dokładny opis lokalu, wraz z jego powierzchnią;
• wyposażenie lokalu;
• kwotę czynszu;
• inne opłaty eksploatacyjne np. opłaty za energię elektryczną;
• kaucję;
• czas trwania umowy;
• prawa i obowiązki stron umowy;
• obowiązki dokonywania napraw;
• wypowiedzenie umowy;
• podpisy stron.

Jak korzystać z dokumentu?

Dokument należy wypełnić, zgodnie z pytaniami do formularza oraz wydrukować.

Obie strony powinny podpisać się odręcznie pod dokumentem i zachować egzemplarz oryginału umowy. Tak sporządzona umowa wiąże strony, aż do chwili jej rozwiązania lub wygaśnięcia.

Strony powinny stosować wszystkie postanowienia umowne. Naruszenie istotnego postanowienia umowy może stanowić podstawę rozwiązania umowy, bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Podatek od najmu mieszkania:

Najem mieszkania prywatnie (czyli jako odrębne źródło przychodów, nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), jest opodatkowane podatkiem. Wynajmujący, którzy uzyskują czynsz z najmu mieszkania muszą więc odprowadzić podatek od najmu. W wyniku nowelizacji ustawy z 2022 r., od 1 stycznia 2022 r. możliwe jest jedynie opodatkowanie ryczałtem, w zależności od przychodu brutto (czyli nie odlicza się kosztów): 8,5% czynszu od przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Do końca 2022 r. kontynuowane jest opodatkowanie na zasadach ogólnych (dla umów poprzednio zawartych), w zależności od dochodu (przychód minus koszty): wysokość podatku wynosi 17% oraz 32% (dochód ponad kwotę 85 528 zł).

Podstawa prawna:

Umowa najmu lokalu jest określona w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego oraz w art. 680 i nast. Kodeksu Cywilnego.

Odpowiednio stosuje się także przepisy dotyczące umowy najmu tj. art. 659 i następne Kodeksu Cywilnego.

Definicje pojęć "lokal użytkowy" oraz "mieszkanie" znajdują się w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Możliwość opodatkowania najmu podatkiem ryczałtowym wynika z art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne z dnia 20 listopada 1998 r. (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1993, ze zm.).

Jak edytować wzór:

Wypełnij formularz. Dokument jest redagowany na Twoich oczach w miarę podawania odpowiedzi.

Po zakończeniu, otrzymujesz go w formacie Word i PDF. Możesz go edytować i wykorzystać ponownie.