Umowa najmu lokalu użytkowego

Co to jest umowa najmu lokalu użytkowego?

Umowa najmu lokalu użytkowego to dokument, w ramach którego właściciel mieszkania (wynajmujący) oddaje do używania swój lokal użytkowy innej osobie (najemcy), w stanie przydatnym do umówionego użytku, a najemca będzie w zamian płacić wynajmującemu umówiony czynsz oraz utrzymywać lokal w odpowiednim stanie.

Jakie są różne rodzaje umowy najmu lokalu?

Umowa najmu lokalu może dotyczyć:

• lokalu mieszkalnego: lokal powinien m.in. być przystosowany na pobyt w nim ludzi; powinien mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m² oraz spełniać wszystkie wymagania budowlane.
• lokalu użytkowego tj. w celach prowadzenia w nim działalności np. jako lokal sklepowy, produkcyjny, magazynowy, jako siedziba firmy, lokal powinien być przystosowany do użytku, sprecyzowanego w umowie.

Istnieje również możliwość zawarcia umowy podnajmu mieszkania lub umowy podnajmu lokalu użytkowego - gdy najemca wynajmujący lokal od wynajmującego, decyduje się na jego oddanie innej osobie trzeciej (podnajemcy) do używania lub zamieszkania.

Ponadto, wyróżniamy umowę najmu lokalu użytkowego na:

• czas nieokreślony (bez oznaczenia daty końcowej umowy, która wygasa po jej wypowiedzenie przez jedną ze stron umowy);
• czas określony (data końcowa umowy najmu lokalu wynika z treści umowy).

Jaka jest różnica pomiędzy umową najmu lokalu użytkowego a umową najmu mieszkalnego i umową najmu okazjonalnego?

Wszystkie 3 umowy najmu lokalu: umowa najmu lokalu użytkowego, umowa najmu mieszkania, jak i umowa najmu okazjonalnego dotyczą oddania lokalu przez jego właściciela do używania innej osobie, w zamian za płatność czynszu przez najemcę.

Główna różnica polega na tym, że umowa najmu lokalu użytkowego dotyczy wynajmu lokalu, który będzie używany w celach prowadzenia w nim działalności np. jako lokal sklepowy, produkcyjny, magazynowy, jako siedziba firmy, natomiast zarówno umowa najmu mieszkania, jak i umowa najmu okazjonalnego dotyczą wynajmu mieszkania, a więc lokalu, w kórym najemca zamieszka. Ponadto, umowa najmu okazjonalnego wymaga spełnienia kilku szczególnych wymagań m.in.

• wynajmujący nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali;
• najem jest możliwy jedynie w celach mieszkaniowych na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat;
• sam fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego generuje obowiązek jej zgłoszenia do naczelnika urzędu skarbowego;
• egzekucja opróżnienia lokalu po rozwiązaniu umowy najmu lokalu jest łatwiejsza, niż egzekucja opróżnienia lokalu, wynajmowanego w ramach zwykłej umowy najmu mieszkania.

Czy sporządzenie umowy najmu lokalu użytkowego jest obowiązkowe?

Nie. Co do zasady umowa najmu lokalu użytkowego nie musi być spisana - wówczas będzie uważana za umowę najmu lokalu użytkowego na czas nieokreślony. Umowa najmu lokalu użytkowego musi być spisana gdy zostanie zawarta na czas określony, dłuższy niż 1 rok - brak sporządzenia tej umowy na piśmie oznacza, że umowa najmu lokalu została sporządzona na czas nieokreślony.

Mimo że fakt jej spisania nie wpływa na ważność umowy, większość wynajmujących decyduje się na spisanie umowy. W taki sposób, wynajmujący i najemca gwarantują sobie, że są zgodni co do wzajemnych oczekiwań w zakresie najmu. Pisemne umowy chronią zarówno wynajmującego, jak i najemcę, ponieważ ustalają na piśmie dokładne zasady, których należy przestrzegać. W razie potrzeby pisemna umowa najmu może być również wykorzystana jako dowód przed sądem.

Co to jest kaucja?

Kaucja to opłata, jaką najemca przekazuje wynajmującemu w wyniku zawarcia umowy najmu lokalu użytkowego. Stanowi ona zabezpieczenie ewentualnych roszczeń wynajmującego z tytułu najmu lokalu użytkowego przez najemcę. Wysokość kaucji nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za lokal.

Jeśli w trakcie spisywania protokołu zdawczo - odbiorczego, wynajmujący zauważyłby, że np. lokal ma jakieś widoczne szkody, które nie wynikają z normalnej eksploatacji lub najemca nie uiścił wszystkich wymaganych opłat za użytkowanie lokalu w okresie trwania umowy, wynajmujący może potrącić z kaucji wymaganą sumę pieniędzy. Jeśli najem lokalu przebiegł bez zakłóceń, bez szkód ani bez zaległości pieniężnych, kaucja zostanie zwrócona najemcy, nie później niż w terminie 14 dni, od dnia uregulowania ostatniej płatności przez najemcę, związanej z korzystaniem z lokalu użytkowego.

Co to są opłaty eksploatacyjne?

Opłaty eksploatacyjne to opłaty, które najemca będzie płacił wynajmującemu za najem lokalu użytkowego dodatkowo, poza kwotą czynszu np.:

• czynsz administracyjny czyli czynsz za użytkowanie lokalu, który płaci się Wspólnocie Mieszkaniowej lub Spółdzielni Mieszkaniowej;
• opłaty za zużycie wody;
• opłaty za zużycie energii elektrycznej;
• opłaty za zużycie gazu;
• opłaty za korzystanie z internetu i telewizji;
• opłaty za utylizację śmieci.

Jakie są wymagania przed zawarciem umowy najmu lokalu użytkowego?

Przed zawarciem umowy najmu lokalu użytkowego wynajmujący powinien przedstawić najemcy świadectwo charakterystyki energetycznej. Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię, niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych, związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku.

Kto może sporządzić umowę najmu lokalu użytkowego?

Umowę najmu lokalu użytkowego sporządza wynajmujący albo najemca.

Wynajmujący to właściciel wynajmowanego lokalu użytkowego, którym może być zarówno osoba fizyczna (prywatna), jak i podmiot zorganizowany (np. przedsiębiorca jednoosobowy, spółka handlowa, podmiot publiczny itd.).

Najemca to osoba, która będzie prowadzić w wynajmowanym lokalu użytkowym swoją działalność produkcyjną, logistyczną, gospodarczą lub inną działalność zorganizowaną. Najemcą lokalu może być podmiot zorganizowany w jakiejkolwiek formie (np. przedsiębiorca jednoosobowy, spółka handlowa, podmiot publiczny itd.).

Jaki jest czas trwania umowy najmu lokalu użytkowego?

Umowa najmu lokalu użytkowego może być zawarta:

• na czas nieokreślony - wygasa w razie jej wypowiedzenia przez jedną ze stron;
• na czas określony - wygasa automatycznie, z upływem okresu, na jaki została zawarta.

Strony mogą również postanowić w umowie najmu lokalu użytkowego, że umowa na czas określony może zostać wypowiedziana przed terminem, na jaki została zawarta. Jeśli takiego zapisu w umowie terminowej nie ma, wówczas umowa terminowa nie może być wypowiedziana przed upływem okresu, na jaki została zawarta.

Co należy zrobić po sporządzeniu umowy najmu lokalu użytkowego?

Umowę najmu lokalu użytkowego należy podpisać pisemnie lub elektronicznie przez 2 strony umowy. Każda ze stron powinna zachować 1 egzemplarz podpisanej umowy we własnej dokumentacji.

Przed wydaniem kluczy do lokalu sporządza się protokół zdawczo-odbiorczy. Protokół zdawczo-odbiorczy zawiera stan ogólny lokalu, jego wyposażenie, stan liczników, określa stan techniczny i stopień zużycia instalacji i urządzeń, znajdujących się w lokalu, w dniu jego wydania, jak też potwierdza sam fakt przekazania lokalu drugiej stronie umowy.

Terminowa umowa najmu lokalu użytkowego, przewidziana na okres dłuższy niż 1 rok, musi być zawarta w formie pisemnej - w przeciwnym razie jest uważana za umowę zawartą na czas nieokreślony.

Co należy dołączyć do umowy najmu lokalu użytkowego?

Do umowy najmu lokalu użytkowego należy dołączyć:

• protokół zdawczo - odbiorczy - dokument potwierdzający wydanie lokalu drugiej stronie umowy;
• świadectwo charakterystyki energetycznej - dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię, niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych, związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku, czyli energii na potrzeby ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetlenia. Dzięki informacjom zawartym w świadectwie charakterystyki energetycznej najemca może określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym koszt utrzymania związany ze zużyciem energii.

Świadectwa charakterystyki energetycznej mają pomóc w osiągnięciu unijnych celów redukcji emisji gazów cieplarnianych. Zgodnie ze strategią Europejskiego Zielonego Ładu, cały sektor budowlany powinien osiągnąć neutralność emisyjną do 2050 r.

Czy konieczne jest notarialne poświadczenie umowy najmu lokalu użytkowego?

Umowę najmu lokalu użytkowego sporządza się w formie pisemnej, dokumentowej lub elektronicznej. Oznacza to, że forma notarialna nie jest wymagana dla ważności umowy najmu lokalu użytkowego.

Jakie koszty wiążą się z finalizacją umowy najmu lokalu użytkowego?

Brak kosztów finalizacji umowy najmu lokalu użytkowego. Nie wymaga się formy notarialnej - brak kosztów taksy notarialnej. Nie wymaga się również rejestracji umowy najmu lokalu użytkowego - wobec tego brak opłat rejestracyjnych.

Co powinna zawierać umowa najmu lokalu użytkowego?

Umowa najmu lokalu użytkowego zawiera:

• opis stron umowy;
• opis lokalu, wraz z jego powierzchnią;
• wyposażenie lokalu;
• kwotę czynszu;
• opłaty eksploatacyjne;
• kaucję;
• czas trwania umowy;
• prawa i obowiązki stron umowy;
• klauzulę o wypowiedzeniu umowy;
• podpisy stron.

Jakie przepisy mają zastosowanie do umowy najmu lokalu użytkowego?

Umowa najmu lokalu użytkowego jest uregulowana w art. 680 i nast. Kodeksu Cywilnego.

Definicja pojęcia "lokal użytkowy" znajduje się w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Jak edytować wzór?

Wypełnij formularz. Dokument jest redagowany na Twoich oczach w miarę podawania odpowiedzi.

Po zakończeniu, otrzymujesz go w formacie Word i PDF. Możesz go edytować i wykorzystać ponownie.