Umowa najmu lokalu

Umowa najmu lokalu jest to umowa, dzięki której właściciel (wynajmujący) może oddać do używania swój lokal innej osobie, a osoba ta (najemca) powinna płacić czynsz. Lokal powinien być oddany najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku:

• jeśli umowa jest zawarta w celach mieszkaniowych tj. lokal powinien być przystosowany na pobyt w nim ludzi oraz:
• powinien mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m²;
• powinien zawierać pomieszczenia mieszkalne, kuchnię lub wnękę kuchenną, łazienkę, przestrzeń składowania, miejsce umożliwiające zamontowanie automatycznej pralki domowej i przestrzeń komunikacji wewnętrzne;
• pomieszczenia mieszkalne i kuchenne powinny mieć bezpośrednie oświetlenie światłem dziennym;
• pokój sylpialny powinien mieć od 2,2 m. szerokości (dla jednej osoby) lub od 2,7 m. (dla dwóch osób), a kuchnia od 1,8 m. (mieszkanie jednopokojowe) lub od 2,4 m. (mieszkanie wielopokojowe);
• co najmniej jeden pokój powinien mieć powierzchnię nie mniejszą niż 16 m2;
• przedpokój powinien być przystosowany na ewentualne przeniesienie chorego na noszach oraz ewentualne wykonanie manewru wózkiem inwalidzkim.
• jeśli umowa jest zawarta w celach użytkowych, tj. w celach prowadzenia tam działalności gospodarczej np. jako lokal sklepowy, produkcyjny, magazynowy, jako siedziba firmy, lokal powinien być przystosowany do wskazanego użytku.

Najemca powinien, przez cały okres najmu, utrzymywać lokal w odpowiednim stanie.

Umowa najmu lokalu zawiera:

• miejsce i datę zawarcia umowy;
• dokładny opis lokalu;
• stan lokalu;
• powierzchnię lokalu;
• wyposażenie lokalu;
• wysokość czynszu oraz inne wymagane opłaty eksploatacyjne np. opłaty za energię elektryczną, opłaty za wywóz odpadów itd.;
• konieczność wniesienia kaucji;
• okoliczności wydania lokalu najemcy;
• czas trwania umowy;
• warunki wypowiedzenia umowy;
• prawa i obowiązki stron umowy np. brak prawa do podnajmowania osobom trzecim;
• obowiązki dokonywania napraw.

Kaucja:

Umowa może przewidywać konieczność zapłacenia przez najemcę zabezpieczenia, podczas zawierania umowy tzw. kaucję. Kaucja stanowi zabezpieczenie ewentualnych roszczeń wynajmującego, z tytułu najmu i zostanie zwrócona najemcy po wygaśnięciu umowy najmu.

Jeśli w trakcie spisywania protokołu zdawczo-odbiorczego Strony zauważyłyby, że lokal ma jakieś widoczne szkody, które nie wynikają z normalnej eksploatacji lub najemca nie uiścił wszystkich wymaganych opłat za użytkowanie lokalu w okresie trwania umowy, wynajmujący może potrącić z kaucji wymaganą sumę pieniędzy.

Wysokość kaucji nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za lokal.

Inne opłaty eksploatacyjne:

Strony mogą się także umówić, że poza czynszem, najemca będzie regulować także inne opłaty eksploatacyjne za lokal np.

• tzw. czynsz administracyjny czyli czynsz za użytkowanie lokalu odpowiedniej Wspólnocie Mieszkaniowej lub Spółdzielni Mieszkaniowej, która dba o dany budynek;
• opłaty za zużycie wody;
• opłaty za zużycie energii elektrycznej;
• opłaty za zużycie gazu;
• opłaty za korzystanie z telefonu stacjonarnego;
• opłaty za korzystanie z internetu;
• opłaty za korzystanie z telewizji;
• opłaty za utylizację śmieci;
• inne opłaty.

Forma umowy:

Umowa najmu lokalu powinna być zawarta na piśmie, jeśli jest zawarta na okres dłuższy niż 1 rok.

Zawarcie ustnej umowy na okres krótszy niż rok jest więc możliwe, jednak dość ryzykowne. Ciężko jest ewentualnie dowieźć, że jakaś kwestia została przewidziana w formie ustnej.

Zakończenie umowy najmu:

Umowa może być zawarta:

• na czas określony, wówczas umowa najmu wygasa automatycznie, z upływem okresu, na jaki została zawarta;
• na czas nieokreślony, wówczas umowa wygasa na skutek wypowiedzenia jej, przez jedną ze stron.

Strony mogą również postanowić w umowie najmu, że umowa na czas określony może zostać wypowiedziana przed terminem, na jaki została zawarta. Jeśli takiego zapisu w umowie terminowej nie ma, wówczas przepisy prawa stanowią, że umowa terminowa nie może być wypowiedziana, przed upływem okresu, na jaki została zawarta.

Strony mogą także rozwiązać umowę najmu bez zachowania okresów wypowiedzenia, w następujących sytuacjach:

• gdy najemca korzysta z lokalu w sposób niezgodny z treścią umowy np. powodując zniszczenia przekracające normalnie przyjęte normy zużycia;
• gdy najemca, poprzez swoje niewłaściwe zachowanie, czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym;
• gdy najemca zalega z wnoszeniem rat za czynsz przez kilka, ustalonych w umowie, okresów płatności;
• gdy najemca nie uzyskał wymaganej zgody na podnajem lub oddanie lokalu w bezpłatne używanie, a mimo to podnajmuje lokal lub oddał lokal w bezpłatne używanie osobie trzeciej;
• gdy najemca nie uzyskał wymaganych przepisami prawa odpowiednich koncesji, zezwoleń, uzgodnień lub innych decyzji i zgód, wydanych przez właściwe władze, które pozwalałyby mu prowadzić określoną działalność w lokalu;
• gdy wynajmujący uniemożliwia najemcy korzystanie z lokalu;
• gdy wynajmujący narusza lub naruszył istotne postanowienia umowy;
• gdy wynajmujący sprzeciwił się podnajmowaniu lokalu lub oddania lokalu do bezpłatnego używania osobie trzeciej;
• jeśli nastąpiły inne, należycie uzasadnione i obiektywnie ważne przyczyny rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Jak stosować dokument?

Dokument należy wypełnić zgodnie z pytaniami znajdującymi się po lewej stronie formularza oraz wydrukować. Obie strony powinny podpisać się odręcznie pod dokumentem i zachować egzemplarz oryginału umowy.

Tak sporządzona umowa wiąże strony, aż do chwili jej rozwiązania lub wygaśnięcia. Strony powinny stosować wszystkie znajdujące się w niej postanowienia. Naruszenie istotnego postanowienia umowy może stanowić podstawę rozwiązania umowy, bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Podatek od najmu mieszkania:

Najem mieszkania prywatnie (a więc nie w ramach działalności gospodarczej), jest opodatkowane podatkiem. Wynajmujący, którzy uzyskują czynsz z najmu mieszkania muszą więc odprowadzic podatek od najmu. Możliwe są dwie możliwości:

• na zasadach ogólnych, w zależności od dochodu (przychód minus koszty): wysokość podatku wynosi 18% oraz 32% (dochód ponad kwotę 85.528 zł);
• ryczałtem, w zależności od przychodu (czyli nie odlicza się kosztów): 8,5% czynszu.

Podstawa prawna:

Umowa najmu lokalu jest określona w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego oraz w art. 680 i następne Kodeksu Cywilnego.

Odpowiednio stosuje się także przepisy dotyczące umowy najmu tj. art. 659 i następne Kodeksu Cywilnego.

Definicje pojęć "lokal użytkowy" oraz "mieszkanie" znajdują się w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Jak edytować wzór:

Wypełnij formularz. Dokument jest redagowany na Twoich oczach w miarę podawania odpowiedzi.

Po zakończeniu, otrzymujesz go w formacie Word i PDF. Możesz go edytować i wykorzystać ponownie.