Wypowiedzenie umowy najmu

Co to jest wypowiedzenie umowy najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego lub użytkowego to oświadczenie, w którym jedna strona umowy komunikuje drugiej stronie umowy chęć zakończenia realizacji umowy najmu. Umowa najmu może zostać wypowiedziana z inicjatywy:

• najemcy lokalu (czyli osoby zajmującej wynajmowany lokal);
• wynajmującego lokal (czyli właściciela lokalu).

Jakie są rodzaje wypowiedzenia umowy najmu?

Wyróżniamy następujące rodzaje wypowiedzenia umowy najmu:

• wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego - dotyczy chęci rozwiązania umowy najmu lokalu, zamieszkałego przez najemcę;
• wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego - dotyczy chęci rozwiązania umowy najmu lokalu, w którym najemca prowadzi swoją działalność np. lokal sklepowy, lokal produkcyjny, lokal magazynowy, siedziba firmy itd.;
• wypowiedzenie umowy podnajmu lokalu - dotyczy chęci rozwiązania umowy najmu lokalu, który był dotychczas podnajmowany od najemcy;
• wypowiedzenie umowy najmu miejsca parkingowego - dotyczy chęci rozwiązania umowy najmu miejsca parkingowego lub postojowego, wynajmowanego dotychczas od wynajmującego.

Czy sporządzenie wypowiedzenia umowy najmu jest obowiązkowe?

Tak. Wypowiedzenie umowy najmu sporządza się na piśmie.

Konsekwencją braku sporządzenia wypowiedzenia umowy najmu na piśmie będzie kontynuacja realizacji umowy najmu.

Ile wynosi okres wypowiedzenia umowy najmu?

Okres wypowiedzenia to czas, jaki musi upłynąć od momentu zakomunikowania chęci rozwiązania umowy najmu (wypowiedzenia) do dnia zakończenia umowy najmu. Długość okresu wypowiedzenia wynika z umowy najmu albo z ustawy.

Wypowiedzenie umowy najmu następuje po upływie następujących okresów wypowiedzenia, w zależności od rodzaju umowy najmu:

• lokal mieszkalny na czas nieokreślony: okres wypowiedzenia wynosi 1 miesiąc, na koniec miesiąca kalendarzowego (czyli okres wypowiedzenia nie trwa 1 miesiąca, od dnia wypowiedzenia do tego samego dnia w następnym miesiącu - ostatni dzień najmu to ostatni dzień następnego miesiąca kalendarzowego: 27, 28, 30 lub 31 dzień następnego miesiąca);
• lokal użytkowy na czas nieokreślony: okres wypowiedzenia wynika z umowy albo ustawy. Jeśli umowa najmu nie wskazuje żadnych terminów - stosuje się następujące okresy wypowiedzenia z ustawy:
  • 3 miesiące na koniec kwartału kalendarzowego - jeśli czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc;
  • 3 miesiące na koniec miesiąca kalendarzowego - jeśli czynsz jest płatny co miesiąc (czyli okres wypowiedzenia nie trwa 3 miesięcy, od dnia wypowiedzenia do tego samego dnia trzeciego miesiąca - ostatni dzień najmu to ostatni dzień czwartego miesiąca kalendarzowego: 27, 28, 30 lub 31 dzień czwartego miesiąca);
  • 3 dni naprzód - jeśli czynsz jest płatny rzadziej niż co miesiąc;
  • 1 dzień naprzód - jeśli czynsz jest płatny codziennie.

• lokal mieszkalny lub użytkowy na czas określony: możliwość wypowiedzenia zależy od istnienia w umowie najmu klauzuli o możliwości wypowiedzenia umowy przed terminem jej zakończenia. W sytuacji braku takiej klauzuli, można szukać w tej kwestii porozumienia z drugą stroną, a w razie jego nieuzyskania umowa najmu będzie trwać do czasu pierwotnie ustalonego w umowie.

Jeśli termin umowy najmu na czas określony został przekroczony, ale najemca nadal zajmuje lokal za zgodą właściciela, poczytuje się, że umowa najmu na czas określony przekształciła się w umowę najmu na czas nieokreślony, wraz ze wszystkimi konsekwencjami (np. możliwością wypowiedzenia umowy, tak jak umowy na czas nieokreślony).

Więcej informacji na temat wypowiedzenia umowy najmu można znaleźć w następujących przewodnikach prawnych: Co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu oraz Jak rozwiązać umowę najmu mieszkania?

Kto sporządza wypowiedzenie umowy najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu sporządza:

• wynajmujący (właściciel wynajmowanego lokalu);
• najemca (osoba lub podmiot, który zajmuje wynajęty lokal).

Zarówno wynajmującym, jak i najemcą może być osoba fizyczna (jednostka), jak też podmiot zorganizowany (przedsiębiorca indywidualny, spółka handlowa, stowarzyszenie, instytucja publiczna itd.).

Co należy zrobić po sporządzeniu wypowiedzenia umowy najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu powinno być sporządzone na piśmie. W tym celu wypowiedzenie należy wydrukować i odręcznie podpisać.

Następnie należy je wysłać na adres odbiorcy, najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru - stanowi to dowód wysłania oświadczenia.

Od momentu doręczenia wypowiedzenia rozpoczyna bieg okres wypowiedzenia umowy najmu. Zatem dowód potwierdzenia odbioru wypowiedzenia ma istotne znaczenie dowodowe - w razie ewentualnego sporu sądowego będzie można za jego pomocą ustalić datę faktycznego wypowiedzenia umowy i datę upływu okresu wypowiedzenia umowy najmu.

Czy konieczne jest notarialne poświadczenie wypowiedzenia umowy najmu?

Nie. Wypowiedzenie umowy najmu sporządza się w formie pisemnej. Oznacza to, że forma notarialna nie jest wymagana dla ważności wypowiedzenia umowy najmu.

Jakie koszty wiążą się z finalizacją wypowiedzenia umowy najmu?

Finalizacja wypowiedzenia umowy najmu nie pociąga za sobą żadnych dodatkowych kosztów dla wypowiadającego. Nie wymaga się formy notarialnej - brak kosztów taksy notarialnej. Nie wymaga się również rejestracji wypowiedzenia umowy najmu - wobec tego brak opłat rejestracyjnych.

Co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu powinno zawierać:

• dane osobowe stron umowy;
• termin rozwiązania umowy najmu;
• data odbioru kluczy i sporządzenia protokołu zdawczo - odbiorczego;
• sposób i termin odbioru kaucji;
• (fakultatywne) przyczyny wypowiedzenia umowy.

Więcej informacji można znaleźć w następującym przewodniku prawnym: Co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu.

Jakie przepisy mają zastosowanie do wypowiedzenia umowy najmu?

Regulacje dotyczące wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawarte są w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. W sprawach nieuregulowanych w tej ustawie, do umowy najmu lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu Cywilnego.

Możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego na czas nieokreślony wynika z art. 673 par. 1 i 2 w zw. z art. 680 Kodeksu Cywilnego.

Długość okresu wypowiedzenia lokalu mieszkalnego wynika z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Przepisy dotyczące wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego na czas określony wynikają z art. 673 par. 3 Kodeksu Cywilnego.

Definicje pojęć "lokal użytkowy" lub "mieszkanie" znajdują się w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Jak edytować wzór?

Wypełnij formularz. Dokument jest redagowany na Twoich oczach w miarę podawania odpowiedzi.

Po zakończeniu, otrzymujesz go w formacie Word i PDF. Możesz go edytować i wykorzystać ponownie.