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Contrato de arrendamiento de local comercial

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Contrato de arrendamiento de local comercial

Mediante el contrato de arrendamiento comercial una persona (arrendador) entrega a otra (arrendatario) un inmueble para que desarrolle en él una actividad comercial a cambio de un precio mensual (canon).

Este contrato sólo se puede usar para arrendamientos comerciales, ya sean de locales, oficinas, bodegas y en general inmuebles en que se desarrollen actividades económicas. Si se trata de un arrendamiento para vivienda o parqueadero se debe usar el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, de habitación o de parqueadero según corresponda.

El arrendatario no puede cambiar la actividad económica que desarrolla en el inmueble sin autorización del arrendador. Tampoco puede ceder el contrato, a menos que sea por la venta del establecimiento de comercio, caso en el cual el contrato se cede sin que medie autorización del arrendador. En el caso del subarriendo el arrendatario puede arrendar hasta el 50% del inmueble sin autorización del arrendador o propietario.

En el contrato de arrendamiento comercial no hay límites a la duración del arrendamiento, sin embargo, una vez el arrendatario complete dos años o más ocupando el inmueble obtiene el derecho a su renovación. Esto es, el arrendador o dueño del inmueble sólo podrá pedir que se le entregue en caso de:

  • Incumplimiento del contrato por parte del arrendatario.
  • Requiera el inmueble para habitarlo.
  • Requiera el inmueble para montar su propio establecimiento de comercio siempre y cuando sea diferente del que tenía el arrendatario.
  • Deba demolerlo o repararlo de tal forma que sólo se pueda hacer con el inmueble desocupado.

Fuera de esta protección especial que tiene el arrendatario después de dos años, la terminación del contrato, el valor de arrendamiento, su incremento, la entrega de depósitos en garantía, el pago de servicios públicos y demás cláusulas del contrato pueden ser acordadas por las partes.


Cómo usar este documento

Este contrato debe contener como mínimo:

  • La identificación de quien da el inmueble en arriendo (arrendador) y de quien lo recibe (arrendatario).
  • La identificación del inmueble que se arrienda.
  • El precio del canon de arrendamiento.

Adicionalmente a estos elementos, en este documento se podrá especificar:

  • La forma de pago del canon de arrendamiento.
  • Duración del arrendamiento.
  • Quién estará a cargo del pago de servicios públicos y cuotas de administración, en caso de que apliquen.

Identificación del inmueble: para la identificación del inmueble basta con la dirección completa, incluyendo el número de local, oficina, piso o cualquier otra nomenclatura que sea necesaria para diferenciarlo de otros inmuebles similares si los hay.

Identificación de las partes: el arrendador (quien entrega el inmueble) y el arrendatario (quien recibe el inmueble) pueden ser tanto personas naturales como jurídicas; en caso de que sean personas jurídicas se debe identificar a la persona que las representa en la firma del contrato.

Precio del arrendamiento: el precio mensual del arrendamiento se pacta en pesos y se pueden seleccionar diferentes formas de pago, ya sea en efectivo, cheque, transferencia bancaria u otra forma.

Incremento del canon de arrendamiento: el incremento del canon de arrendamiento se puede pactar de tres formas:

  • Un porcentaje fijo cada año: en este caso si el valor de un mes de arrendamiento es de COP 1'000.000 (un millón de pesos) y se pactó un incremento anual del 10%, el valor del canon después de un año se ajustará a COP 1'100.000 (un millón cien mil pesos).
  • Un porcentaje sobre la inflación: en este caso se debe conocer la inflación, o cambio en el Índice de Precios al Consumidor durante el año de vigencia del contrato que acaba de terminar y a ello sumarle el porcentaje de incremento acordado. Esto garantiza que el precio del arrendamiento aumente sobre la pérdida de valor del dinero en el tiempo. Por ejemplo, si el precio del arrendamiento pactado fue de COP 1'000.000 (un millón de pesos) en febrero del 2020 y se pactó un incremento del 2% sobre la inflación, en febrero del 2021 el arrendamiento se deberá incrementar a COP 1'025.000 (un millón veinticinco mil pesos), pues la inflación entre febrero del 2020 y febrero del 2021 fue del 0,5%, más el 2% de incremento pactado entre las partes.
  • El mismo porcentaje que la inflación: en este caso sólo basta con conocer la inflación o cambio en el índice de Precios al Consumidor durante el año de vigencia del contrato que acaba de terminar y ajustar el valor del arrendamiento en ese mismo porcentaje. Esto garantiza que el valor del arrendamiento, o su poder de compra, se mantenga constante en el tiempo.

Una vez determinados los elementos anteriores, se puede seleccionar quién pagará los servicios públicos y las cuotas de administración si aplican.

Las partes pueden pactar el depósito de una garantía para el cumplimiento del contrato, esto es, una suma de dinero que el arrendatario entrega para cubrir el costo de cualquier eventual incumplimiento, ya sea en el pago del canon de arrendamiento, servicios públicos o cualquier otra obligación que sea su responsabilidad. Si durante el arrendamiento no se hace uso de este depósito el arrendador deberá devolverlo completo. Además, las partes pueden incluir una cláusula penal, esto es, pueden acordar la penalidad económica en caso de incumplimiento. Aunque el valor predeterminado de esta cláusula es del 20% del monto total del contrato, este porcentaje se puede modificar si así se desea.Finalmente, para mayor seguridad en el cumplimiento de las obligaciones se pueden incluir codeudores, esto es, personas naturales o jurídica que responden por las mismas obligaciones que el arrendatario.

Una vez diligenciado el documento éste se debe imprimir y firmar por todas las partes: arrendadores, arrendatarios y codeudores si los hay. Si bien no es necesario autenticar el contrato de arrendamiento para su validez, se puede hacer para mayor seguridad de todas las partes.


Ley aplicable

Código de Comercio, artículos 518 a 523 y Código Civil, artículos 1973 a 2035.


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