10 de marzo 2023
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Cuando iniciamos o expandimos un negocio, elegir un buen local es fundamental ya que puede ser un factor decisivo a la hora de que funcione o no el negocio. Por ello, resulta imprescindible contar con la máxima información sobre las circunstancias que pueden afectar la actividad comercial. Resulta importante tener en cuenta que alquilar un buen local de negocio no se limita únicamente al precio del alquiler o a la ubicación del local, sino que existen muchas otras cuestiones a tener en cuenta.
En la presente guía se van a analizar las siguientes cuestiones: en primer lugar, la normativa municipal; en segundo lugar, el tipo de renta así como la actualización de la renta; en tercer lugar, la duración del contrato de arrendamiento de local así como la posibilidad de subarriendo o cesión; en cuarto lugar, el certificado de eficiencia energética; en quinto lugar, se analizará la ubicación y el tamaño ideal del local de negocio (la accesibilidad, la infraestructura, etc); en sexto y último lugar, valorar si se necesitan obras.
En primer lugar, se debe consultar la normativa vigente sobre los locales comerciales en el Ayuntamiento donde se quiera iniciar la actividad. Es importante tener en cuenta que cada municipio tiene su propio reglamento respecto a los locales comerciales. Este punto puede resultar decisivo a la hora de elegir uno u otro local, ya que puede que se tenga que cumplir con una serie de exigencias respecto a las instalaciones del local. De esta forma, el empresario podrá saber si el local que quiere arrendar es apto para la actividad comercial que quiere desarrollar y si será posible obtener todas las licencias necesarias. Además, en caso de que el local se encuentre dentro de una comunidad de vecinos, probablemente se necesitará del visto bueno de los vecinos para iniciar el negocio.
Además, según el tipo de actividad comercial que se quiera realizar en el local, será preciso obtener todos los permisos necesarios. Por ello, es imprescindible revisar exactamente cuáles son las licencias necesarias para el tipo de actividad que se quiere desarrollar. Por ejemplo, probablemente el empresario necesite obtener la licencia de apertura y la licencia de actividad. En en el caso de restaurantes, se necesitará permiso para manipular alimentos o incluso de acceso a minusválidos.
Asimismo, puede ser oportuno solicitar al Registro de la Propiedad donde se encuentre el local una nota simple del local que se quiere arrendar. Con ello, se podrá averiguar la titularidad del inmueble, la superficie, las cargas (hipotecas, etc.) que pueda tener. Las notas simples se pueden solicitar presencialmente en el Registro de la Propiedad o a través de su web.
Otro de los aspectos importantes a la hora de alquilar un local es el pactar el mejor modelo de renta para el tipo de negocio que se quiere iniciar. Las opciones más comunes son las siguientes:
Además, como regla general, los ingresos mensuales de la actividad comercial deben ser al menos tres veces mayores que el precio del alquiler del local de negocio.
Además del tipo de renta, también es fundamental pactar la actualización de la renta en el contrato de arrendamiento de local. La renta se puede actualizar de diversas formas: en primer lugar, es posible pactar la actualización conforme al Índice de precios al consumo (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística durante un periodo de tiempo determinado (generalmente un año). En segundo lugar, en contratos de larga duración, se puede pactar que la renta se actualice conforme el IPC más "x" puntos. Por ejemplo, el IPC más 4 puntos al inicio del quinto año de duración del contrato. En tercer lugar, se puede pactar que transcurrido un periodo de tiempo (ej: 5 años), la renta se revise conforme a la renta de mercado, es decir, se aplicará al contrato la renta que exista en el mercado de locales para inmuebles de características similares al alquilado.
En este sentido, lo más favorable para el arrendatario (empresario) es que se pacte una revisión de renta conforme a IPC al alza o a la baja durante toda la duración del contrato.
En los contratos de arrendamiento de local, las partes pueden pactar la duración que estimen conveniente, es decir, no hay una duración mínima obligatoria (como ocurre en los contratos de arrendamiento de vivienda). Por ello, cada una de las partes tendrá sus propios intereses respecto a la duración. La duración del contrato de arrendamiento de local suele variar en función de factores tales como la ubicación del local, su tamaño, el tipo de negocio, etc.
Por ejemplo, un contrato de alquiler de corta duración puede ser beneficioso para aquellos negocios que no estén consolidados ya que el arrendatario (empresario) no estará obligado a seguir pagando el alquiler en caso de que el negocio no llegue a prosperar. No obstante, también puede tener consecuencias negativas, ya que, en caso de que llegue a prosperar, el propietario del local puede decidir no renovar el contrato o puede decidir aumentar el precio del alquiler. Por contra, un contrato de larga duración asegura al empresario no tener que preocuparse del local (aunque el propietario no quiera renovarte el contrato), pero también puede ser una desventaja en caso de que el negocio no prospere. En todo caso, puede ser beneficioso para el arrendatario (empresario) pactar una cláusula de resolución del contrato de arrendamiento en cualquier momento sin indemnización, de forma que éste termine el contrato en caso de que el negocio no funcione bien.
En caso de contar con un pequeño o mediano negocio, lo recomendable es firmar un contrato de uno o dos años renovables como mínimo, e introducir una cláusula en el contrato en el que se permita subarrendar o ceder el local a un tercero (para el caso de que el negocio no funcione bien, o incluso, que funcione extremadamente bien y se necesite un local más grande). No obstante, dependerá de lo consolidado que esté el negocio, y el volumen de ventas.
Por otro lado, también puede ser interesante pactar la posibilidad de que el arrendatario pueda subarrendar o ceder el local a un tercero sin necesidad de autorización previa por parte del propietario del local. De esta forma, el arrendatario (empresario) podrá salir del contrato de arrendamiento de local en caso de que el negocio vaya mal.
El traspaso o cesión de un local de negocio consiste en el acuerdo entre el arrendatario (inquilino) y una tercera persona de la cesión del local de negocio, a cambio de una cantidad de dinero, subrogándose la tercera persona (adquirente) en el contrato de arrendamiento inicial. Por tanto, la tercera persona (adquirente) ocupará el lugar del arrendatario inicial asumiendo todos los derechos y obligaciones. Por otro lado, en el subarriendo de un local de negocio, el arrendatario "realquila" a una tercera persona el uso del local de negocio que tiene alquilado con el arrendador (es decir, cede a un tercero el uso como arrendatario del local de negocio alquilado). Tras el subarrendamiento, se crea una relación triangular entre el arrendador, arrendatario y subarrendatario. Por tanto, el arrendatario inicial se transforma en arrendador del nuevo inquilino (subarrendador), y el nuevo inquilino se convierte en subarrendatario.
Si se quiere saber más sobre la cesión y/o subarriendo, se recomienda la lectura de las siguientes guías: ¿Cómo puedo traspasar un local de negocio? y ¿Se puede subalquilar el local de negocio?
Otro de los aspectos importantes a la hora de alquilar un local de negocio es el certificado de eficiencia energética, el cual es obligatorio, y puede ser de gran ayuda a la hora de calcular costes ya que informará sobre el uso y el consumo energético del local. Por tanto, si el local de negocio no cuenta con este certificado es recomendable descartarlo de las opciones.
La ubicación y el tamaño del local son dos variables que tienen que estudiarse con profundidad y que dependerán de la actividad comercial a desarrollar. En todo caso, el local debe tener el espacio necesario para que se pueda desarrollar cómodamente la actividad comercial, cumpliendo con toda la normativa vigente.
En primer lugar, resulta fundamental analizar tu público objetivo: el nivel económico, los hábitos de compra, de tus posibles compradores. En función de estos parámetros, se podrá elegir con una mayor certeza la ubicación ideal para el local de negocio. Además, en función del tipo de producto que se venda, puede ser mejor una zona de la ciudad que otra. Por ejemplo, si se quiere vender ropa de superlujo, el local debe estar en aquellas calles más adineradas de la ciudad. No obstante, si se quiere vender ropa más barata, un local en los barios más populares o centros comerciales puede ser más recomendable.
En segundo lugar, tendrás que tener en cuenta el tipo de negocio a desarrollar. Si se quiere abrir un comercio donde los clientes deben visitar el local de negocio para comprar, será fundamental la visibilidad y el fácil acceso. Así por ejemplo, los locales que están situados en una esquina entre dos calles suelen tener mayor visibilidad, y por lo tanto, un mayor número de personas pasarán por delante del local. Asimismo, el tamaño y disposición del escaparate puede ser muy importante a la hora de escoger un local comercial. Además, se podrá tener en cuenta las conexiones de transporte público (cuanto mejor conectado se encuentre el local, más probable es que visite el público). No obstante, si se trata de un comercio que no necesita estar en contacto directo con el público, entonces contar con un espacio menos visible, en una zona más alejada, puede ser más recomendable. O si el negocio tiene relación con el sector industrial, puede ser aconsejable buscar un local en un polígono industrial.
En todo caso, si se está iniciando la actividad comercial, un local pequeño puede ser mejor opción ya que el alquiler será menor, los gastos de luz y agua serán más reducidos, y seguramente al inicio se necesite menos espacio de almacenamiento.
Por último, otro aspecto importante a valorar es que el contrato de arrendamiento de local ofrezca la posibilidad de realizar obras en el local de negocio puesto que es habitual tener que hacer determinadas obras para adaptarlos a la actividad comercial a desarrollar. En este sentido, es fundamental que en el contrato se establezca de manera clara qué obras va a poder realizar el arrendatario (empresario). Por ello, es aconsejable que un técnico elabore un informe con todas las obras necesarias y se adjunte dicho informe al contrato de arrendamiento.
Además, suele ser habitual que en los contratos de arrendamiento de local, las partes acuerden una carencia durante el tiempo que duren las obras. En otras palabras, el arrendatario no tendrá que abonar al arrendador el alquiler durante el tiempo que duren las obras (o durante el periodo de tiempo que pacten las partes).