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Adenda al contrato de arrendamiento de inmueble

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¿Qué es una Adenda al Contrato de Arrendamiento de Inmueble?

Esta Adenda al Contrato de Arrendamiento de Inmueble permite modificar diferentes cláusulas del Contrato de Arrendamiento de Inmueble inicial y/o de modificatorias previas que se hayan acordado. La adenda sirve para modificar un Contrato de Arrendamiento Residencial o Contrato de Arrendamiento Comercial, es decir, realizar cambios en la cláusula de la renta o precio del alquiler, la forma de pago de la renta, la duración del contrato, incluso la cesión de derechos del arrendatario a otra persona, entre otras.

Cabe mencionar que realizar una adenda, evita la necesidad de firmar un nuevo contrato cuando se quieren modificar únicamente algunas cláusulas o aspectos de este. Sin embargo, si los cambios son mayores y se quiere modificar significativamente el contrato, se sugiere firmar uno nuevo para evitar confusiones.


¿Es obligatorio tener una Adenda al Contrato de Arrendamiento de Inmueble?

Aunque no es obligatorio celebrar una Adenda al Contrato de Arrendamiento de Inmueble para que esta sea válida, es necesario e importante para asegurar que el arrendador es el titular del inmueble y que el arrendatario no pueda afirmar que ha tenido posesión del inmueble sin otorgar pago alguno (a través de un proceso judicial de prescripción adquisitiva de dominio).


¿Qué debe contener una Adenda al Contrato de Arrendamiento de Inmueble?

Para poder celebrar una Adenda al Contrato de Arrendamiento de Inmueble de forma adecuada, es necesario contar con la siguiente información:

  • Datos de identificación del arrendador: DNI o Carné de Extranjería o Pasaporte de la persona o personas o entidad que es titular del inmueble y lo arrendará a cambio de un pago.
  • Datos de identificación del arrendatario: DNI o Carné de Extranjería o Pasaporte de la persona o personas o entidad que arrendará el inmueble del arrendador.
  • Descripción del inmueble que se arrienda: Precisar la ubicación y características del inmueble que se arrendará, así como el número de la Partida Registral donde se encuentra.
  • Duración del arrendamiento: Precisar qué modificación se realizará a través de esta adenda sea un cambio de arrendador o arrendatario, un incremento o disminución de renta, una extensión o recorte de la duración del contrato, entre otros.


¿Qué no está permitido en una Adenda al Contrato de Arrendamiento de Inmueble?

No está permitido establecer prórrogas de vigencia de contrato que sumadas con el tiempo de vigencia del Contrato inicial sumen más de 10 años.


¿Cuáles son los requisitos previos de una Adenda al Contrato de Arrendamiento de Inmueble?

Es un requisito indispensable haber celebrado previamente un Contrato de Arrendamiento de Inmueble.


¿Quién puede suscribir una Adenda al Contrato de Arrendamiento de Inmueble?

Debido a que la Adenda es un contrato accesorio, únicamente puede ser firmado por las partes arrendadora y arrendataria del contrato inicial.

Cuando exista un tercero que tenga algún interés en la relación contractual se le deberá incluir pero sólo cuando hayan firmado las partes iniciales (Ejemplo: Un nuevo arrendatario o arrendador).


¿Cuál puede ser la duración de una Adenda al Contrato de Arrendamiento de Inmueble?

En el Perú, los Contratos de Arrendamiento pueden tener una duración determinada, es decir, con fecha de fin establecida, la cual no puede exceder de 10 años; o, duración indeterminada, es decir, sin fecha de fin establecida, y su periodicidad se entiende según lo acordado para el pago de la renta, con la observación de que la duración de dicho contrato tampoco puede exceder de 10 años.

En ese sentido, si una Adenda tiene como finalidad extender la duración del Contrato de Arrendamiento Inicial, la duración del contrato inicial y la extensión realizada a través de la adenda no pueden exceder en su conjunto los 10 años.

Cuando la Adenda no tiene como finalidad modificar la duración del Contrato de Arrendamiento Inicial, la duración de la adenda será igual a la que se haya establecido en el contrato inicial.


¿Qué se debe hacer cuando la Adenda al Contrato de Arrendamiento de Inmueble está lista?

Una vez lista, para que la adenda sea válida, será necesario que sea debidamente firmada en 2 juegos originales por el arrendador y el arrendatario, quienes deberán anexar la misma al contrato inicial y conservar cada uno un juego debidamente firmado. A partir de ese momento, las nuevas cláusulas sustituirán a las anteriores.

Nota: Si el Contrato de Arrendamiento de Inmueble inicial se encontrase inscrito ante los Registros Públicos, sus modificatorias incluyendo esta adenda deberán inscribirse también.


¿A qué documento se debe adjuntar la Adenda al Contrato de Arrendamiento de Inmueble?

Esta Adenda al Contrato de Arrendamiento de Inmueble debe adjuntarse al Contrato de Arrendamiento Residencial o Contrato de Arrendamiento Comercial inicial junto con las adendas preexistentes cuando correspondan.


¿Es necesario elevar a Escritura Pública una Adenda al Contrato de Arrendamiento de Inmueble para que sea válida?

No es necesario legalizar las firmas de los participantes ni elevar a Escritura Pública para que la Adenda al Contrato de Arrendamiento tenga validez; sin embargo, cuando se quiere mayor seguridad de que se respete el plazo de duración del contrato, se sugiere que se firme ante Notario y se eleve a Escritura Pública para su posterior inscripción registral.

Nota: Si el Contrato de Arrendamiento de Inmueble inicial se encontrase inscrito ante los Registros Públicos, sus modificatorias incluyendo esta adenda deberán inscribirse también.

Se sugiere la inscripción del contrato de arrendamiento residencial ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) debido a que si el arrendador vendiera el inmueble a otra persona, el nuevo propietario deberá respetar el contrato de arrendamiento preexistente, y en caso de decidir darlo por terminado, deberá pagar una reparación al arrendatario afectado.

Nota: Es necesario elevar a Escritura Pública el Contrato de Arrendamiento y sus Adendas posteriores para que la cláusula de desalojo notarial sea aplicable. Dicha cláusula permite al arrendador desalojar a un arrendatario del inmueble arrendado sin tener que atravesar un complejo proceso judicial sino únicamente un procedimiento administrativo ante la Notaría.


¿Es necesario registrar la Adenda al Contrato de Arrendamiento de Inmueble?

Es necesario para que la Adenda al Contrato de Arrendamiento de Inmueble sea válida cuando el Contrato de Arrendamiento inicial haya sido registrado ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).

Cuando el Contrato de Arrendamiento no haya sido registrado, no es un requisito de validez que la Adenda sea inscrita.


¿Cuáles son los costos involucrados en la finalización de la Adenda al Contrato de Arrendamiento de Inmueble?

Los costos involucrados son los costos notariales (cuando se decida elevar a Escritura Pública el contrato) los cuales dependerán de la Notaría que hayan elegido para la escrituración y los costos registrales (cuando se opte por la inscripción registral de la adenda al contrato).


¿Qué leyes se aplican a la Adenda al Contrato de Arrendamiento de Inmueble?

Las normas aplicables a los Contratos de Arrendamiento en general son el Código Civil, en específico los artículos 1666 al 1712, el Código Procesal Civil y la Ley N° 30933.

En el supuesto de modificar un Contrato de Arrendamiento Residencial, se debe observar también el Decreto Legislativo N° 1177.


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