Contrato de arrendamiento comercial

¿Qué es un Contrato de Arrendamiento Comercial?

El Contrato de Arrendamiento Comercial, conocido también como "Contrato de Alquiler de Local Comercial" o "Contrato de Alquiler de Oficinas Administrativas", es aquel contrato o acuerdo mediante el cual el arrendador quien tiene la propiedad del bien inmueble cede temporalmente el uso del bien inmueble a favor del arrendatario a cambio del pago de una renta con el propósito de desarrollar las actividades económicas del arrendatario previstas en el Contrato.

Cabe precisar que, el arrendatario deberá realizar los trámites necesarios para la obtención de las autorizaciones o permisos que su actividad económica requiera según la Municipalidad en la cual se encuentre ubicado el inmueble objeto de arrendamiento.

¿Cuáles son los diferentes tipos de Contrato de Arrendamiento?

Podemos diferenciar los contratos de arrendamiento de la siguiente forma:

• Contrato de Arrendamiento Residencial: Significa que el inmueble que se alquila puede ser utilizado únicamente como vivienda, es decir, para que una o más personas puedan habitar el inmueble y realizar actividades cotidianas, más no comerciales.
• Contrato de Arrendamiento Comercial: Significa que el inmueble que se alquila puede ser utilizado únicamente para fines comerciales, es decir, para desarrollar actividades comerciales, sea como oficinas o puntos de venta u otro uso. Sin embargo, no deben habitar personas el inmueble.
• Contrato de Arrendamiento de Bienes Muebles: Significa que se alquilará 1 o más objetos y a cambio de su uso el arrendatario pagará al arrendador una renta establecida.

¿Es obligatorio celebrar un Contrato de Arrendamiento Comercial?

Aunque no es obligatorio celebrar un Contrato de Arrendamiento Comercial para que este sea válido, es necesario e importante para asegurar que el arrendador es el titular del inmueble y que el arrendatario no pueda afirmar que ha tenido posesión del inmueble sin otorgar pago alguno (a través de un proceso judicial de prescripción adquisitiva de dominio).

¿Qué significa el procedimiento de desalojo notarial en un Contrato de Arrendamiento Comercial?

Desde 2019 existe un procedimiento que se puede seguir en caso de que el arrendatario no haya cumplido con las obligaciones principales del arrendamiento (como pagar la renta o utilizar la propiedad para fines distintos al de vivienda), para obligar al arrendatario a abandonar el inmueble (desalojo).

Esto se puede hacer con la ayuda de un Notario, quien decidirá si en esa situación se dan las condiciones para obligar al arrendatario a abandonar la propiedad que será útil en el Juzgado de Paz Letrado correspondiente. Para este trámite es necesario que el contrato esté registrado en Escritura Pública, que es un tipo de documento con carácter notarial. Es decir, debe ser comprobado y otorgado por un Notario acreditado en Perú.

¿Qué significa una garantía en un Contrato de Arrendamiento Comercial?

La garantía es el dinero que otorga el arrendatario al arrendador al inicio del contrato, esto es opcional pero muy común. Usualmente es equivalente a 1 o 2 meses de renta que es devuelto al finalizar el contrato de arrendamiento si el arrendatario cumple con haber conservado los ambientes y/o bienes del inmueble.

¿Qué no está permitido en un Contrato de Arrendamiento Comercial?

No está permitido vivir en el inmueble que ha sido arrendado para fines comerciales o administrativos, pues ello contraviene la naturaleza del contrato y si se busca dar un uso de vivienda debe celebrarse un Contrato de Arrendamiento Residencial.

No está permitido establecer medidas o restricciones de acceso al inmueble comercial que sean discriminatorias sea por apariencia física, raza, sexo, religión, orientación sexual u otros.

¿Cuáles son los requisitos previos de un Contrato de Arrendamiento Comercial?

Para celebrar un Contrato de Arrendamiento Comercial, el arrendador debe ser el propietario o titular con facultades sobre el inmueble y ambos (arrendador y arrendatario) deben haber definido las condiciones las que celebraran el contrato, es decir, si se acordarán intereses, garantías y/o penalidades.

¿Quién puede celebrar un Contrato de Arrendamiento Comercial?

Cualquier mayor de edad, es decir, un adulto de 18 o más años cuya capacidad de firmar contratos no haya sido restringida.

Cuando el firmante es mayor de 75 años usualmente requiere acompañar a los contratos que firma un Certificado Médico Psiquiátrico, este no es un requisito legal pero sí una práctica común para evitar que surja una controversia sobre si el adulto mayor puede comprender o no el documento que ha firmado.

¿Cuál puede ser la duración de un Contrato de Arrendamiento Comercial?

En el Perú, los Contratos de Arrendamiento pueden tener una duración determinada, es decir, con fecha de fin establecida, la cual no puede exceder de 10 años; o, duración indeterminada, es decir, sin fecha de fin establecida, y su periodicidad se entiende según lo que se establezca para el pago de la renta.

Los contratos de duración determinada pueden pactarse en períodos forzosos y períodos voluntarios, los cuales se describen a continuación:

• Los períodos forzosos son el plazo pactado en el Contrato, usualmente existe una penalidad por resolución anticipada debido a que la voluntad del arrendador es la de alquilar el inmueble por todo el plazo establecido.
• Los períodos voluntarios son el plazo adicional y optativo, es decir, si una vez culminados los períodos forzosos pactados en el Contrato el arrendatario y/o el arrendador deciden mantener su vínculo contractual. En este caso, si se opta por no extender el Contrato, el arrendador o el arrendatario no están sujetos a penalidad alguna.

¿Qué se debe hacer cuando el Contrato de Arrendamiento Comercial está listo?

Este documento debe ser firmado en 2 juegos originales por ambas partes, cada una deberá quedarse con un contrato original debidamente firmado.

En caso se requiera mayor seguridad, se puede firmar en 3 juegos originales por ambas partes con la finalidad de formalizar en Escritura Pública ante una Notaría para su posterior inscripción ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).

¿Qué documentos se deben adjuntar a Contrato de Arrendamiento Comercial?

Cuando se otorgue el inmueble amoblado y se describa por separado en una lista los bienes muebles que se encuentran en el mismo, se debe adjuntar dicha lista la cual forma parte integral del contrato.

Asimismo, es una práctica común adjuntar un Acta de Entrega del inmueble el día en el que se dan las llaves, donde se describe el estado del inmueble que se está entregando y en caso hubiese alguna observación del arrendatario se puede dejar constancia en dicho documento.

¿Es necesario elevar a Escritura Pública ante notario un Contrato de Arrendamiento Comercial para que sea válido?

No es necesario legalizar las firmas de los participantes ni elevar a Escritura Pública para que el Contrato de Arrendamiento Comercial tenga validez; sin embargo, cuando se quiere mayor seguridad de que se respete el plazo de duración del contrato, se sugiere que se firme ante Notario, se eleve a Escritura Pública y se realice la inscripción registral ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).

Nota: Para inscribir un contrato ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) es requisito que este previamente se haya elevado a Escritura Pública notarialmente.

Debido a la naturaleza de este contrato que normalmente implica realizar modificaciones en el inmueble y/o pedir autorizaciones municipales para operar en dicha dirección es usual que se inscriba ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) pues el perjuicio de no cumplir con la duración del contrato podría ser bastante alto.

¿Es necesario registrar el Contrato de Arrendamiento Comercial?

No es necesario para que el contrato sea válido. Sin embargo, se sugiere registrar el contrato ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), pues si el arrendador vendiera el inmueble a otra persona, el nuevo propietario deberá respetar el contrato de arrendamiento preexistente, y en caso de decidir darlo por terminado, deberá pagar una reparación al arrendatario afectado.

Debido a la naturaleza de este contrato que usualmente implica realizar modificaciones en el inmueble y/o pedir autorizaciones municipales para operar en dicha dirección, es usual que se registre este tipo de contratos pues el perjuicio de no cumplir con la duración del contrato podría ser bastante alto.

¿Cuáles son los costos involucrados en la finalización de Contrato de Arrendamiento Comercial?

Los costos involucrados son los costos notariales (cuando se decida elevar a Escritura Pública el contrato) los cuales dependerán de la Notaría que hayan elegido para la escrituración y los costos registrales (cuando se opte por la inscripción registral del contrato).

¿Qué debe contener un Contrato de Arrendamiento Comercial?

Para poder utilizar este documento de forma adecuada, es necesario contar con la siguiente información:

• Datos de identificación del arrendador: DNI o Carné de Extranjería o Pasaporte de la persona o personas o entidad que es titular del inmueble y lo arrendará a cambio de un pago.
• Datos de identificación del arrendatario: DNI o Carné de Extranjería o Pasaporte de la persona o personas o entidad que arrendará el inmueble del arrendador.
• Descripción del inmueble que se arrienda: Precisar la ubicación y características del inmueble que se arrendará, así como el número de la Partida Registral donde se encuentra.
• Garantía del arrendamiento: Cuando corresponda, precisar el monto de dinero que se otorgará por concepto de garantía.
• Penalidades por incumplimiento del Contrato de Arrendamiento Comercial: Cuando corresponda, precisar las sanciones monetarias que deberá pagar el arrendador o el arrendatario en caso de incumplimiento del contrato (retraso en el pago de la renta, etc.).
• Licencia o permiso de funcionamiento: Cuando corresponda, la obligación de cumplir con los requisitos administrativos o legales para poder realizar la actividad comercial en el inmueble.

¿Qué leyes se aplican a Contrato de Arrendamiento Comercial?

Las normas aplicables son el Código Civil, en específico los artículos 1666 al 1712, el Código Procesal Civil y la Ley N° 30933.

¿Cómo modificar el modelo?

Completas un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, con base en tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Puedes modificarlo y volver a utilizarlo.