Contrato de subarrendamiento residencial

¿Qué es un Contrato de Subarrendamiento Residencial?

El Contrato de Subarrendamiento Residencial o para uso de vivienda (conocido también como "Contrato de Subalquiler de Vivienda"), es aquel contrato o acuerdo entre las partes firmantes mediante el cual la parte subarrendadora (es decir, el subarrendador) quien ha arrendado el bien inmueble del arrendador o propietario del mismo, cede temporalmente el uso total o parcial del bien inmueble a favor de la parte subarrendataria (es decir, el subarrendatario) cuyo uso será destinado exclusivamente para vivienda. A su vez, la parte subarrendataria se obliga a efectuar un pago por concepto de renta, también conocido como pago de alquiler.

Las partes de este tipo de contrato son:

El subarrendador: La persona que alquila el inmueble al arrendador y a su vez lo alquila a otra persona.
El subarrendatario: La persona que alquila el inmueble al subarrendador y utilizará el inmueble.
El arrendador: El dueño del inmueble que ha alquilado el inmueble al subarrendador.

En ese sentido, se mantiene la relación existente entre el arrendador y el arrendatario, es decir, no se modifica ni se extingue ni hace que se establezca un nuevo contrato (con derechos y obligaciones) entre el arrendador y el subarrendatario. Por ello, la duración del subarrendamiento será como máximo igual a la del contrato de arrendamiento. Además, frente al arrendador, cualquier daño al inmueble deberá ser asumido por el arrendatario, así haya sido causado por el subarrendatario.

¿Cuál es la diferencia entre un Contrato de Subarrendamiento Residencial y un Contrato de Arrendamiento Residencial?

La diferencia principal radica en que el Contrato de Arrendamiento Residencial es un contrato principal, mientras que el Contrato de Subarrendamiento Residencial es un contrato accesorio. En ese sentido, el Contrato de Subarrendamiento Residencial necesita que previamente se haya celebrado un Contrato de Arrendamiento Residencial.

En un contrato de arrendamiento, el arrendatario arrienda la propiedad del arrendador (quien usualmente es propietario del inmueble), mientras que en el contrato de subarrendamiento el arrendatario del contrato de arrendamiento original subarrienda la propiedad a un subarrendatario. Así, el arrendatario será a su vez el subarrendador del subarrendatario.

Ejemplo: Luis arrienda un edificio de CONSTRUCTORES SA, el cual consta de 5 consultorios para instalar un centro médico. Debido a razones personales, desiste de su emprendimiento y desea subarrendar los consultorios a médicos independientes a corto plazo. En el Contrato de Arrendamiento, CONSTRUCTORES SA es el arrendador y Luis el arrendatario. Y si el arrendador aprueba que Luis subarriende los consultorios, en el Contrato de Subarrendamiento, Luis se convertiría en subarrendador y los médicos independientes en subarrendatarios.

¿Es obligatorio tener un Contrato de Subarrendamiento Residencial?

No es obligatorio tener este contrato por escrito, pero es importante para tener una evidencia sólida de lo que se ha acordado.

¿Qué significa una garantía en un Contrato de Subarrendamiento Residencial?

La garantía es el dinero que otorga el subarrendatario al subarrendador al inicio del contrato, esto es opcional pero muy común. Usualmente es equivalente a 1 o 2 meses de renta que es devuelto al finalizar el contrato de subarrendamiento si el subarrendatario cumple con haber conservado los ambientes y/o bienes del inmueble.

¿Cuáles son los requisitos previos de un Contrato de Subarrendamiento Residencial?

Es un requisito indispensable la existencia de un Contrato de Arrendamiento de Inmueble Residencial. Además es necesario que el arrendador haya manifestado su consentimiento al subarrendamiento, si el arrendador ha rechazado la solicitud de subarrendamiento, no es posible que se celebre el contrato.

¿Quién puede suscribir un Contrato de Subarrendamiento Residencial?

En un contrato de arrendamiento, el arrendatario arrienda la propiedad del arrendador (quien usualmente es propietario del inmueble), mientras que en el contrato de subarrendamiento el arrendatario del contrato de arrendamiento original subarrienda la propiedad a un subarrendatario. Así, el arrendatario será a su vez el subarrendador del subarrendatario.

En un Contrato de Subarrendamiento, los firmantes son únicamente las personas o entidades que serán subarrendador (quien es el arrendatario en el Contrato de Arrendamiento Residencial original) y subarrendatario.

Importante: En algunos casos, será necesario que el arrendador del Contrato de Arrendamiento original también firme el Contrato de Subarrendamiento como señal de su aprobación de este.

Cuando el firmante es una persona jurídica puede adjuntar un Certificado de Vigencia de Poder obtenido de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) donde conste que el firmante tiene facultades para firmar contratos en nombre de la empresa o entidad que represente.

¿Cuál puede ser la duración de un Contrato de Subarrendamiento Residencial?

Debido a que es un contrato accesorio a una Contrato de Arrendamiento Residencial, no puede exceder la duración que se ha establecido en el contrato principal.

Importante: La duración máxima legal de un Contrato de Arrendamiento es de 10 años.

¿Qué se debe hacer cuando el Contrato de Subarrendamiento Residencial está listo?

Una vez terminado el contrato, deberá ser firmado tanto por el subarrendador como por el subarrendatario y ambos tendrán un juego original firmado del mismo. Además, de considerarlo pertinente, las partes pueden elevar este contrato a Escritura Pública e inscribirlo ante la SUNARP, si bien no es indispensable ni requisito de validez, puede ser adecuado si se busca garantizar que se respete la duración total del contrato y si la cuantía de la renta lo justifica.

Cabe precisar que, debido a su naturaleza de contrato accesorio, para que pueda elevarse a Escritura Pública, el contrato de arrendamiento inicial debe haber cumplido con esa formalidad.

Nota: Cuando el subarrendador del inmueble lo subarriende a un extranjero deberá solicitarle la presentación de un documento que acredite que se encuentra en situación migratoria regular. Por ejemplo, pedirle presentar la tarjeta andina de migración o el carnet de permiso temporal de permanencia.

¿Qué documentos se deben adjuntar al Contrato de Subarrendamiento Residencial?

Cuando una de las partes es una persona jurídica, puede acompañar al Contrato de Subarrendamiento Residencial un Certificado de Vigencia de Poder obtenido de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) donde conste que el firmante tiene facultades para firmar contratos en nombre de la empresa o entidad que represente.

Asimismo, es una práctica común adjuntar un Acta de Entrega del inmueble el día en el que se dan las llaves, donde se describe el estado del inmueble que se está entregando y en caso hubiese alguna observación del arrendatario se puede dejar constancia en dicho documento.

Finalmente, se puede adjuntar a este documento el Contrato de Arrendamiento inicial y/o la lista de bienes muebles que se encuentran en el inmueble en caso de que se subarriende amoblado.

¿Es necesario elevar a Escritura Pública ante notario un Contrato de Subarrendamiento Residencial para que sea válido?

No es necesario legalizar las firmas de los participantes ni elevar a Escritura Pública para que el Contrato de Subarrendamiento Residencial tenga validez; sin embargo, cuando se quiere mayor seguridad de que se respete el plazo de duración del contrato, se sugiere que se firme ante Notario y se eleve a Escritura Pública para su posterior inscripción registral.

Nota: Es necesario elevar a Escritura Pública el Contrato de Subarrendamiento Residencial para que la cláusula de desalojo notarial sea aplicable. Dicha cláusula permite al subarrendador desalojar a un subarrendatario del inmueble arrendado sin tener que atravesar un complejo proceso judicial sino únicamente un procedimiento administrativo ante la Notaría.

¿Es necesario registrar el Contrato de Subarrendamiento Residencial?

No es necesario para que el contrato sea válido. Sin embargo, se sugiere realizar la inscripción registral del contrato ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), pues si el arrendatario cediera su posición contractual o el arrendador vendiese su inmueble a otra persona igual se deberá respetar el contrato de subarrendamiento preexistente, y en caso de decidir darlo por terminado, deberá pagar una reparación al subarrendatario afectado.

¿Cuáles son los costos involucrados en la finalización del Contrato de Subarrendamiento Residencial?

Los costos involucrados son los costos notariales (cuando se decida elevar a Escritura Pública el contrato) los cuales dependerán de la Notaría que hayan elegido para la escrituración y los costos registrales (cuando se opte por la inscripción registral del contrato).

¿Qué debe contener un Contrato de Subarrendamiento Residencial?

Para elaborar adecuadamente un Contrato de Subarrendamiento Residencial, se debe contar con la siguiente información:

• Datos de identificación del subarrendatario: Tipo y número de identidad de la persona o entidad del subarrendatario.
• Datos de identificación del subarrendador: Tipo y número de identidad de la persona o entidad del subarrendador.
• Datos de identificación del arrendador: Cuando corresponda, incluir el tipo y número de identidad de la persona o entidad del arrendador.
• Fecha del contrato de arrendamiento original: Precisar cuándo se firmó el contrato de arrendamiento cuyo subarrendamiento o cesión se autoriza con esta carta.
• Datos de identificación del inmueble que se autoriza subarrendar o ceder: Indicar la dirección completa del mismo, con el número de Partida Registral correspondiente.
• Monto de la renta: Precisar a cuánto ascenderá la contraprestación que dará el arrendatario al arrendador por el arrendamiento del inmueble.
• Garantía del arrendamiento: Cuando corresponda, precisar el monto de dinero que se otorgará por concepto de garantía.
• Penalidades por incumplimiento del contrato de arrendamiento residencial: Cuando corresponda, precisar las sanciones monetarias que deberá pagar el arrendador o el arrendatario en caso de incumplimiento del contrato (retraso en el pago de la renta, etc.).

¿Qué leyes se aplican a el Contrato de Subarrendamiento Residencial?

Las normas aplicables son el Código Civil, en específico los artículos 1692 al 1712 y el Código Procesal Civil.

¿Cómo modificar el modelo?

Completas un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, con base en tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Puedes modificarlo y volver a utilizarlo.