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Contrato de compraventa de bien inmueble

Última revisión Última revisión 06/03/2024
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Última revisiónÚltima revisión: 06/03/2024

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Un contrato de compraventa de inmueble es un acuerdo legal entre dos partes, el vendedor y el comprador, que establece los términos y condiciones para la transferencia de propiedad de un bien inmueble, como una casa, un departamento, un terreno o cualquier otro tipo de propiedad real. En este documento se detallan aspectos importantes como la identificación precisa del inmueble, la descripción de las características y condiciones de este, el precio de venta acordado, las formas de pago, así como cualquier otra cláusula específica que las partes acuerden.

Este tipo de contrato es de vital importancia en el ámbito inmobiliario, ya que garantiza la seguridad jurídica tanto para el vendedor como para el comprador. Además, es necesario para poder realizar los trámites de transferencia de propiedad ante las entidades pertinentes, como la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), y para proteger los derechos y obligaciones de ambas partes involucradas en la transacción.

Este documento está diseñado para la compraventa de inmueble, en el caso de alquiler o arrendamiento de inmueble puede utilizar el Contrato de Arrendamiento Comercial o el Contrato de Arrendamiento Residencial.

Sobre el Impuesto de Alcabala

En el 2024, el valor de una Unidad Impositiva Tributaria (UIT) asciende a S/ 5,150.00. En ese sentido, si el precio de venta del inmueble es mayor a S/ 51,500.00 (10 UIT), existe una obligación de pagar el Impuesto de Alcabala.

Sin embargo, cuando es un proceso de Primera Venta o de Compra de un Bien Futuro; es decir, cuando le haces la compra directamente a una constructora o inmobiliaria, no tienes que pagar Impuesto de Alcabala ya que estos bienes no están afectos de este impuesto.

Sobre el estado del inmueble

El vendedor se encuentra obligado a informar al vendedor sobre cualquier defecto del inmueble del que tenga conocimiento o que por ser un defecto manifiesto haya podido tener conocimiento hasta el momento de la venta, en caso de omitir esta información, se encontrará obligado a la reparación de este.

Asimismo, deberá informar sobre cualquier carga o gravamen que recaiga sobre el inmueble, una carga o gravamen se refiere a un derecho o deuda que recae sobre un inmueble, lo cual puede afectar su transferencia o disposición.

Nota: Si a pesar de haber recibido la información sobre el inmueble el comprador decide comprarlo aún cuando existiese un posible defecto o desperfecto, o una carga o gravamen, el comprador asume la transferencia del riesgo desde el momento de la compra. Por ejemplo: Cuando se compra un inmueble en una ciudad o zona de alta actividad sismíca o que usualmente se ve afectada por el Fenómeno del Niño.


¿Cómo utilizar este documento?

El documento puede ser utilizado por el vendedor o el comprador de un bien inmueble. En ese sentido será necesario contar con la siguiente información:

  • Identificación de las partes: Deben proporcionar su nombre completo, número de documento de identidad (DNI o RUC en caso de ser empresa), dirección y datos de contacto.
  • Descripción del inmueble: Se debe incluir la ubicación precisa del inmueble, su descripción física y cualquier característica relevante que se considere importante, como metraje, distribución, número de pisos, etc.
  • Entrega del inmueble: Se debe incluir información sobre el momento en el que el vendedor entregará el inmueble al vendedor, sea una fecha exacta o tras el cumplimiento de alguna condición.
  • Título de propiedad: El vendedor debe presentar el título de propiedad del inmueble, que puede ser la escritura pública, minuta, contrato de compraventa anterior o cualquier otro documento que acredite su derecho de propiedad.
  • Cargas y gravámenes: Es necesario obtener información sobre las cargas, gravámenes o hipotecas existentes sobre el inmueble. Esto se puede verificar a través de una búsqueda registral en la Sunarp.
  • Precio y condiciones de pago: Se debe establecer el precio acordado para la venta del inmueble y las condiciones de pago, ya sea al contado o a plazos.
  • Estado del inmueble (Opcional): Cuando corresponda, deberá anexarse el estado del inmueble.

Este documento deberá ser firmado en tres juegos originales por ambas partes, es decir, tanto por el comprador como por el vendedor. Un juego para cada parte y un juego original que será la minuta que deberá presentarse al Notario.

Posteriormente, se deberá presentar la minuta debidamente firmada por un abogado colegiado al Notario para que eleve a Escritura Pública el documento privado de Contrato de Compraventa de Inmueble. En este paso, será necesario que se presente al Notario los documentos de identidad, la partida registral del inmueble, el pago del impuesto a la renta y el pago del impuesto al patrimonio predial (PU y HR) correspondiente al ejercicio fiscal en que se efectúa la transferencia del predio, que corresponde al vendedor del inmueble y, cuando corresponda, el pago del impuesto de alcabala que es obligación del comprador.

Cuando se cuente con la Escritura Pública, se deberá inscribir el Contrato de Compraventa del Inmueble ante SUNARP. Esta inscripción es un trámite registral que podrá ser realizado por cualquiera de las partes o se puede solicitar como un servicio adicional al Notario.

Nota: Se denomina minuta al documento que se prepara para solicitarle al Notario que eleve a Escritura Pública un documento privado que contiene un acto jurídico (Ej.: Otorgamiento de poder, Constitución de Empresa, Contrato de Compraventa, etc.). En este caso, este documento esta adaptado como minuta por lo que solo necesitará ser revisado y firmado por un abogado colegiado para poder ser presentado al Notario.


Legislación aplicable

Las normas aplicables son el Código Civil, el Código Procesal Civil y el Decreto Supremo Nº 156-2004-EF.


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