Överlåtelseavtal (köp av bostadsrätt)

Vad är ett överlåtelseavtal?

Ett överlåtelseavtal ska upprättas när en bostadsrätt ska överlåtas av en person till en annan genom försäljning. En bostadsrätt utgör en bostad i en fastighet som ägs av en bostadsrättsförening. Den som innehar en bostadsrätt äger inte bostaden i sig utan har tilldelats en nyttjanderätt utan begränsning i tid från bostadsrättsföreningen. Vid en överlåtelse är det alltså nyttjanderätten som går över från köpare till säljare och inte bostaden i sig och överlåtelseavtalet är ett bevis på detta.

Köp av en bostadsrätt innebär i praktiken ett köp av en rätt att bo i den.

När en bostadsrätt upplåts för första gången, d.v.s. till den första personen som ska bo i den, är det ett upplåtelseavtal som ska upprättas och inte ett överlåtelseavtal. Det senare är alltså endast tillämpligt när en bostadslägenhet ska säljas vidare.

Ska en överlåtelse ske genom gåva, d.v.s. utan motprestation oftast i form av pengar, ska ett gåvobrev upprättas i stället.

Vad är skillnaden mellan ett köp av bostadsrätt och ett köp av fastighet?

Ett köp av en bostadsrätt och ett köp av en fastighet skiljer sig på så sätt att det är en nyttjanderätt som överlåts vid en bostadsrättsförsäljning medan det vid en fastighetsförsäljning är äganderätten som överlåts. En nyttjanderätt innebär en rätt att använda och bruka någonting som ägs av annan medan en äganderätt innebär en total rätt och yttersta kontroll.

En fastighet utgör fast egendom, d.v.s. jord, medan en bostadsrätt räknas som lös egendom. Som lös egendom räknas allt som inte utgör fast egendom.

En bostadsrätt utgör en bostad i en fastighet som ägs av en bostadsrättsförening. Den som innehar en bostadsrätt äger inte bostaden i sig utan har tilldelats en nyttjanderätt utan begränsning i tid från bostadsrättsföreningen. Vid en överlåtelse är det alltså nyttjanderätten som går över från köpare till säljare och inte bostaden i sig, varför det är ett överlåtelseavtal som ska upprättas. Vid överlåtelse av en fastighet ska i stället ett köpekontrakt upprättas i och med att äganderätten till egendom går över i och med köpet.

Måste ett överlåtelseavtal upprättas?

Ja, det ställs krav på att ett skriftligt överlåtelseavtal upprättas mellan köpare och säljare vid försäljning av en bostadsrätt.

Vilka är de rättsliga förutsättningarna för att kunna upprätta ett överlåtelseavtal?

Innan en överlåtelse av en bostadsrätt kan slutföras krävs att styrelsen, i den förening som bostadsrätten tillhör, godkänner köparen som medlem. Nekas köparen inträde i föreningen blir överlåtelseavtalet och köpet ogiltigt. För att styrelsen ska kunna neka en person medlemsskap krävs dock att det finns ett giltigt skäl som t.ex. bristande ekonomiska förutsättningar. Ett beslut om nekat inträde kan överklagas hos hyresnämnden.

Det är vidare viktigt att ett överlåtelseavtal upprättas på ett korrekt sätt då ett överlåtelseavtal med bristfällig utformning är att anses som ogiltigt. Önskar någon part frånträda ett bristfälligt avtal måste det göras inom två månader från signeringen. När denna period har passerat anses avtalet som giltigt trots bristfälligheterna och parterna blir alltså bundna till vad som där framgår.

Vem kan upprätta ett överlåtelseavtal?

Ett överlåtelseavtal ska upprättas mellan köpare och säljare. Både fysiska personer, d.v.s. privatpersoner, och juridiska personer, d.v.s. företag, kan vara part i ett överlåtelseavtal.

För att en fysisk person ska kunna vara part i ett överlåtelseavtal krävs att denne är myndig, d.v.s. minst 18 år fyllda. Innan ett barn har uppnått myndig ålder är det dennes vårdnadshavare som förvaltar barnets egendom.

Vårdnadshavare är den/de som har det juridiska ansvaret över ett barn. Vanligtvis är detta ett barns föräldrar men även annan kan ha utsetts av domstol.

Vem kan inte upprätta ett överlåtelseavtal?

Det är inte möjligt för en fysisk person som är gift att sälja en bostadsrätt, som utgör makarnas gemensamma bostad, utan samtycke. Detta gäller förutsatt att bostadsrätten inte gjorts till enskild egendom via antingen gåva eller testamente. Enskild egendom ska undantas bodelning och en make har alltså ingen rätt till den.

Det är vidare inte möjligt för en fysisk person som lever i ett samboförhållande att sälja en bostadsrätt som utgör sambornas gemensamma bostad utan samtycke.

Med gemensam bostad förstås den bostad där två makar/sambor varaktigen bor tillsammans.

Det är heller inte möjligt för en omyndig person, d.v.s. barn under 18 år, att ingå överlåtelseavtal för en bostadsrätt.

Hur lång period kan ett överlåtelseavtal vara gällande?

Ett överlåtelseavtal blir bindande i och med signeringen och innebär att rätten till en bostadsrätt går över från en person till en annan. Överlåtelseavtalet är giltigt mellan parterna utan någon begränsning i tid, förutsatt att det inte hävs, d.v.s. går åter, p.g.a. att till exempel fel upptäckts i bostaden.

Parterna anses ha uppfyllt sin del av avtalet när samtliga skyldigheter som villkorats har uppfyllts.

Med fel i bostaden förstås att den inte stämmer överens med vad som avtalats. Köparen har dock en omfattande undersökningsplikt och kan såsom fel inte åberopa någonting som borde upptäckts vid en undersökning av bostaden innan köpet.

Vad ska göras efter ett överlåtelseavtal har upprättats?

När ett överlåtelseavtal är upprättat ska det signeras av samtliga parter. Därefter ska var part behålla var sitt exemplar.

Innan en överlåtelse kan slutföras krävs att köparen ansöker om medlemsskap i bostadsrättsföreningen (hos föreningens styrelse). Nekas köparen inträde i föreningen blir överlåtelseavtalet och köpet ogiltigt. För att en bostadsrättsförening ska kunna neka en person medlemsskap krävs dock att det finns ett giltigt skäl som t.ex. bristande ekonomiska förutsättningar. Ett beslut om nekat inträde kan överklagas hos hyresnämnden.

Vilka dokument ska bifogas ett överlåtelseavtal?

Har parterna i ett överlåtelseavtal avtalat om att en del av betalningen ska betalas i förväg i form av en handpenning ska avtal om handpenning bifogas. Handpenning fungerar som en säkerhet för att köpet kommer genomföras. Drar sig köparen ur köpet efter handpenningen erlagts har säljaren rätt till ersättning vilket i första hand tas ur handpenningen.

Är det nödvändigt med notarisering för att ett överlåtelseavtal ska vara giltigt?

Nej, det ställs inget krav på notarisering av ett överlåtelseavtal.

Ska ett överlåtelseavtal registreras någonstans?

Nej, ett överlåtelseavtal ska inte registreras någonstans.

Ska ett överlåtelseavtal bevittnas?

Nej, det ställs inget krav på bevittning av överlåtelseavtal.

Vad ska ett överlåtelseavtal innehålla?

Ett överlåtelseavtal ska innehålla följande information:

• Uppgifter till köpare och säljare.
• Vilken egendom som omfattas (d.v.s. vilken bostadsrätt, detta kan anges med t.ex. adress, lägenhetsnummer och yta).
• Köpeskilling (d.v.s. pris) och betalningsvillkor.
• Övriga villkor för köpet (t.ex. tillträdesdag och bostadens skick).
• Samtycke från säljarens eventuella make/sambo om bostaden utgör makarnas/sambornas gemensamma bostad.

Ett överlåtelseavtal med bristfällig utformning är att anse som ogiltigt. Önskar någon part frånträda ett bristfälligt avtal måste det göras inom två månader från signeringen. När denna period har passerat anses avtalet som giltigt trots bristfälligheterna och parterna blir alltså bundna till vad som där framgår.

Vilka lagar är tillämpliga på överlåtelseavtal?

Överlåtelseavtal regleras främst av köplagen (1990:931), lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område och bostadsrättsföreningens stadgar (interna regler).

Regler kring hur en bostadsrätt fungerar återfinns vidare i bostadsrättslag (1991:614).

Regler kring att det är ett barns vårdnadshavare som innehar det juridiska ansvaret och förvaltar ett barns egendom fram tills myndig ålder återfinns i föräldrabalken (1949:381).

Ändra mallen?

Du fyller i ett formulär. Dokumentet utarbetas direkt efter hand som du besvarar frågorna.

Till sist får du det i Word- och PDF-format. Du kan ändra och återanvända det.