Köpekontrakt - Fastighet

Vad är ett köpekontrakt för fastighet?

Ett köpekontrakt för en fastighet ska upprättas i samband med en fastighetsköp och är ett bevis på att köpet ägt rum och ett krav för att det ska anses juridiskt bindande.

Reglerna kring ett fastighetsköp skiljer sig från reglerna kring köp av lös egendom, det är därför viktigt att förstå vad som faktiskt faller in under begreppen "fast egendom" och "fastighet". Fast egendom definieras som jord som är indelad i fastigheter. En fastighet definieras vidare som ett mark- eller vattenområde inklusive dess tillbehör. Både fastighets-, bygg-, och industritillbehör omfattas av begreppet "fastighet".

Fastighetstillbehör är sådant som tillförts en fastighet för stadigvarande bruk som t.ex. en byggnad, växligheter eller stängsel.

Byggtillbehör utgör fast inredning och annat som tillförts en byggnad för stadigvarande bruk som t.ex. en hiss, värmepanna eller kranar.

Industritillbehör utgör maskiner och annan utrustning som tillförts en industribyggnad, d.v.s. byggnad som är inrättad för industriell verksamhet.

Bostadslägenheter klassas som lös egendom i och med att det inte utgör jord. För lägenhetsköp ska i stället ett överlåtelseavtal upprättas.

Vad är skillnaden mellan ett köpekontrakt och ett köpebrev för en fastighet?

Ett köpekontrakt och ett köpebrev utgör olika typer av köpehandlingar och vid en fastighetsaffär bör båda upprättas. Dokumenten skiljer sig åt på så sätt att köpekontraktet fastställer köpevillkoren mellan säljare och köpare medan ett köpebrev fungerar som ett kvitto på att försäljningen har slutförts och att det gått rätt till med betalningen.

Enligt lag ska ett köpekontrakt upprättas medan det är upp till parterna i fråga att bestämma om även ett köpebrev ska upprättas.

Innehållet i ett köpekontrakt och ett köpebrev ser till viss del likadant ut då det av båda handlingarna ska framgå personuppgifter till parterna, information kring vilken fastighet köpet gäller samt pris. Ett köpekontrakt är dock mer omfattande.

Måste ett köpekontrakt upprättas vid en fastighetsaffär?

Ja, för att ett fastighetsköp ska vara giltigt krävs att det upprättas ett skriftligt avtal mellan köpare och säljare.

Vad kan inte inkluderas i ett köpekontrakt vid ett fastighetsköp?

Det ska inte inkluderas en kvittens för köpet direkt i köpekontraktet utan det ska upprättas separat som ett köpebrev. Ett köpekontrakt fastställer villkoren för ett köp medan ett köpebrev fungerar som ett bevis på att köpet gått igenom och betalning erlagts.

Vilka är de rättsliga förutsättningarna för att ett köpekontrakt för en fastighet ska kunna upprättas?

Är säljaren gift måste dennes make/maka samtycka till försäljningen och därmed signera handlingen eller separat bilaga, detsamma gäller om säljaren lever i ett samboförhållande och fastigheten utgör sambornas gemensamma bostad.

Med gemensam bostad för sambos förstås den bostad där de huvudsakligen bor, d.v.s. deras permanenta boende.

Ska ett fastighetsköp finansieras via lån ställs krav på att köparen beviljats ett lånelöfte för att ett köpekontrakt ska kunna upprättas. Ett lånelöfte är ett förhandsbesked från banken om hur stort belopp som får lånas för att köpa en fastighet. Ska fastigheten finansieras via lån bör det i köpekontraktet anges att ett beviljat lån är en förutsättning för att avtalet ska bli bindande.

Vem kan upprätta ett köpekontrakt för en fastighet?

Ett köpekontrakt ska upprättas mellan köpare och säljare. Både fysiska personer, d.v.s. privatpersoner, och juridiska personer, d.v.s. företag, kan vara part i en fastighetsaffär och upprätta ett köpekontrakt.

För att en fysisk person ska kunna vara part i ett köpekontrakt krävs att denne är myndig, d.v.s. minst 18 år fyllda. Innan ett barn har uppnått myndig ålder är det dennes vårdnadshavare som förvaltar barnets egendom.

Vem kan inte upprätta ett köpekontrakt för en fastighet?

Det är inte möjligt för en fysisk person som är gift att sälja en fastighet utan samtycke från sin make/make. Det är vidare inte möjligt för en fysisk person som lever i ett samboförhållande att sälja en fastighet som utgör sambornas gemensamma bostad utan samtycke.

Det är heller inte möjligt för en omyndig person, d.v.s. barn under 18 år, att ingå avtal om köp av fastighet.

Hur lång period kan ett köpekontrakt för en fastighet vara gällande?

Ett köpekontrakt blir bindande i och med signeringen och innebär att äganderätten för en fastighet går över från en person till en annan. Köpekontraktet är giltigt mellan parterna utan någon begränsning i tid, förutsatt att köpet inte hävs, d.v.s. går åter, p.g.a. att till exempel fel upptäckts i fastigheten.

Parterna anses ha uppfyllt sin del av avtalet när samtliga skyldigheter som villkorats har uppfyllts.

Med fel i fastigheten förstås att den inte stämmer överens med vad som avtalats. Köparen har dock en omfattande undersökningsplikt och kan såsom fel inte åberopa någonting som borde upptäckts vid en undersökning av fastigheten innan köpet. För köparens egen del är det därför att föredra om en besiktning görs av en auktoriserad besiktningsman innan signering sker.

Vad ska göras efter ett köpekontrakt för en fastighet har upprättats?

När köpekontraktet är upprättat ska det signeras av att både köpare och säljare. Är säljaren gift måste även dennes make/maka samtycka till försäljningen och därmed signera handlingen eller separat bilaga, detsamma gäller om säljaren lever i ett samboförhållande och fastigheten utgör sambornas gemensamma bostad, d.v.s. permanenta bostad där de bor tillsammans.

Inom tre månader från köpet ska köparen ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Lagfart är ett bevis på vem som äger en fastighet och ansökan kan antingen göras online via Lantmäteriets e-tjänst eller per post. Med ansökan ska antingen köpekontraktet eller köpebrevet bifogas för att styrka köpet.

Görs ansökan om lagfart via post ska den skickas till följande adress:

Lantmäteriet
Fastighetsinskrivning
761 80 Norrtälje

Innan avtalet signeras är det att föredra om det genomförs en besiktning, d.v.s. en kontroll av fastighetens skick, av en auktoriserad besiktningsman. Köparen har en omfattande undersökningsplikt och kan såsom fel inte åberopa någonting som borde upptäckts vid en undersökning av fastigheten innan köpet. Att genomföra en besiktning innebär alltså en trygghet och säkerhet för köparen.

Med fel i fastigheten förstås att den inte stämmer överens med vad som avtalats.

Vilka dokument ska bifogas ett köpekontrakt för en fastighet?

Är säljaren gift och dennes make/maka inte lämnat sitt samtycke direkt i köpekontraktet ska en separat handling med sådant samtycke bifogas avtalet. Detsamma gäller om säljaren är sambo och fastigheten utgör sambornas gemensamma bostad, d.v.s. permaneta bostad där de bor tillsammans.

Ska ett fastighetsköp finansieras av ett lån kan ett lånelöfte från banken bifogas avtalet för att säkerställa att köpeskillingen kan betalas. Ett lånelöfte är ett förhandsbesked gällande hur stort belopp som kan lånas för att köpa en fastighet.

Ska en besiktning, d.v.s. en kontroll gällande fastighetens skick, genomföras innan köpet slutförs ska besiktningsprotokollet bifogas avtalet. Besiktningsprotokollet upprättas av en besiktningsman och är en skriftlig handling som fastställer fastighetens skick och eventuella brister.

Är det nödvändigt med notarisering för att ett köpekontrakt för en fastighet ska vara giltigt?

Nej, det ställs inget krav på notarisering av ett köpekontrakt.

Ska ett köpekontrakt för en fastighet registreras någonstans?

Köpekontraktet ska inte i sig registreras någonstans. Köparen ska dock ansöka om lagfart, d.v.s. registrera sig som ägare till fastigheten, hos Lantmäteriet. Med ansökan om lagfart ska antingen köpekontraktet eller köpebrevet, d.v.s. kvittensen, bifogas.

Ska ett köpekontrakt för en fastighet bevittnas?

Det ställs inget krav på att ett köpekontrakt bevittnas för att det ska anses giltigt men för att köparen ska kunna ansöka om lagfart hos Lantmäteriet, d.v.s. registrera sig som ägare, ställs krav på att den handling som styrker ägarskapet bevittnas av två personer. Med en lagfartsansökan ska antingen köpekontraktet eller köpebrevet, d.v.s. kvittensen, bifogas. Ska köpekontraktet bifogas ansökan ställs alltså krav på bevittning.

Den som agerar vittne får inte part i avtalet och ska vidare vara minst 15 år fyllda och inte lida av någon psykisk sjukdom. Det ställs inget krav på att vittnena är införstådda med vad som står i avtalet utan syftet är endast att intyga att signeringen är korrekt.

Vilka kostnader är involverade vid upprättandet av ett köpekontrakt för en fastighet?

Efter ett fastighetsköp har genomförts ska köparen ansöka om lagfart hos Lantmäteriet och registrera sig som ägare. Med sådan ansökan tillkommer en expeditionsavgift om 825 SEK till Lantmäteriet samt en skyldighet att betala stämpelskatt till staten. Stämpelskatten beräknas på de högsta beloppet av taxeringsvärdet för föregående år och köpeskillingen. För fysiska personer, d.v.s. privatpersoner, uppgår stämpelskatten till 1,5 % och för juridiska personer, d.v.s. företag, till 4,25 %.

Köpeskillingen är det belopp som fastigheten sålts för.

Taxeringsvärde utgörs av 75 % av det beräknade marknadsvärdet, d.v.s. beräknade faktiska värde.

Exempel:
En fastighet var föregående år värderad till 1000 000 SEK, taxeringsvärdet uppgick alltså till 750 000 SEK (75%). Fastigheten såldes i år för 1 200 000 SEK (köpeskilling) vilket innebär att stämpelskatten beräknas på köpeskillingen då den överstiger taxeringsvärdet.

För en fysisk person uppgår då stämpelskatten till 18 000 SEK (1,5 % av 1 200 000) och för en juridisk person till 51 000 SEK (4,12 % av 1 200 000).

Vad ska ett köpekontrakt för en fastighetsaffär innehålla?

Köpekontraktet utgör ett formalavtal vilket innebär att det finns diverse formkrav som måste vara uppfyllda för att avtalet ska anses giltigt. Ett köpekontrakt för en fastighetsaffär ska innehålla följande information:

• Datum för avtalets ingående.
• Datum för tillträde, d.v.s. då köparen ges rätt till fastigheten och vanligtvis ansvaret går över från säljaren.
• Vilken fastighet som omfattas av avtalet, information som bl.a. adress, fastighetsbeteckning och yta.
• Överlåtelseförklaring, det ska tydligt framgå att säljaren överlåter fastigheten helt eller delvis.
• Köpeskilling, d.v.s. pris.

Ska köparen betala en handpenning, d.v.s. en del av köpeskillingen i förväg ska det framgå även om det inte utgör ett formkrav för avtalets giltighet. Handpenningen fungerar som en säkerhet för att köpet ska gå igenom och brukar uppgå till 10 % av köpeskillingen.

Är något formkrav inte uppfyllt blir köpekontraktet per automatik ogiltigt. Har alla formkrav uppfyllts blir avtalet bindande för båda parter i och med signeringen.

Vilka lagar är tillämpliga på köpekontrakt för fastigheter?

Fastighetsköp regleras främst av 4 kap jordabalken (1970:994). Hur en fastighet och fastighetstillbehör definieras fastställs vidare i kapitel 1 och 2 i samma balk.

Allmänna avtalsrättsliga regler återfinns i lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område.

Att samtycke från make/maka krävs vid försäljning av fastighet fastställs i 7 kap äktenskapsbalken (1987:230) och att samtycke även krävs från sambo om fastigheten utgör sambornas gemensamma bostad fastställs i sambolagen (2003:376).

Regler kring vem som kan bevittna en köpehandling återfinns i lag (1946:805) med särskilda bestämmelser angående vittne vid vissa rättshandlingar.

Ändra mallen?

Du fyller i ett formulär. Dokumentet utarbetas direkt efter hand som du besvarar frågorna.

Till sist får du det i Word- och PDF-format. Du kan ändra och återanvända det.