Förstahandshyresavtal - bostad

Ett förstahandshyresavtal ska upprättas då en/flera hyresvärdar önskar hyra ut sin bostad till annan för långtidsboende (minst tre månader).

Detta avtal kan endast upprättas mellan en/flera bostadsägare, eller eventuella ombud (t.ex. person som getts fullmakt att hyra ut bostaden), och en/flera bostadshyresgäster. Avtalet är alltså inte tillämpligt för hyra av lokal, då det inte klassas som bostad. Är det t.ex. ett kontor eller en affärslokal som ska hyras för att bedriva verksamhet är det i stället specifika hyresavtal för dessa situationer som ska upprättas. Önskar hyresgästen vidare bedriva jordbruk och bo på samma fastighet är det ett jordbruksarrende som ska upprättas.

Både privatpersoner, d.v.s. fysiska personer, och företag, d.v.s. juridiska personer, kan vara part i detta avtal. I de fall hyresgästen/hyresgästerna är företag ska syftet med hyran vara att tillhandahålla bostad till sina anställda.

Detta avtal ska vidare inte förväxlas med ett andrahandshyresavtal eller ett avtal om inneboende då det är olika regler som är gällande.

Skillnaden mellan förstahandshyra, andrahandshyra och inneboende

Vad som skiljer ett avtal om inneboende från förstahandshyra och andrahandshyra är att en inneboende ges nyttjanderätt till en del, ofta ett rum, i den bostad där hyresvärden bor. Både vid förstahandshyra och andrahandshyra ges hyresgästen nyttjanderätt till en hel bostad för eget brukande.

Ett förstahandshyresavtal ska upprättas då en person hyr en bostad direkt av en hyresvärd, t.ex. en hyresrättsförening, medan ett andrahandshyresavtal ska upprättas då en person hyr en bostad av en annan hyresgäst som i sin tur hyr av en hyresvärd.

Exempel 1 - Husägare
Då en husägare önskar hyra ut sitt hus är det ett förstahandshyresavtal som ska upprätts då hyrestagaren hyr direkt från ägaren. Detta dokument kan alltså användas.

Exempel 2 - Bostadsrättsägare
Då en bostadsrättsägare önskar hyra ut sin lägenhet är det ett andrahandshyresavtal som ska upprättas. Anledningen till detta är att bostadsrättsägaren endast äger ett medlemsskap i bostadsrättsföreningen och inte bostaden i sig. Hyrs bostaden ut ses det alltså inte som att hyresgästen hyr direkt av hyresvärden som är bostadsrättsföreningen.

Exempel 3 - Hyresrätt förstahands
Då en person önskar hyra en bostad direkt från en bostadsrättsförening eller allmännyttan ska ett förstahandshyresavtal upprättas. Detta dokument kan alltså användas.

Exempel 4 - Hyresrätt andrahands
Då en person som bor i en hyresrätt önskar hyra ut bostaden vidare till en ny hyresgäst ska ett andrahandshyresavtal. Den nya hyresgästen hyr i en sådan situation inte direkt från hyresvärden utan förstahandshyresgästen blir hyresvärd i och med uthyrningen.

Hur fungerar det?

Ett förstahandshyresavtal ska upprättas gemensamt av en/flera hyresvärdar och en/flera hyresgäster. I praktiken är det oftast hyresvärden/hyresvärdarna som utformar det men godkännande krävs från hyresgästen/hyresgästerna innan avtalet kan bli gällande.

Innan avtalet upprättas kan det vara en god idé att parterna tillsammans besiktigar bostaden, d.v.s. kontrollerar skicket och uppmärksammar eventuella brister. Parterna kan genomföra en ytterligare besiktning vid avtalets slut och därefter jämföra om någon försämring skett och om det uppstått någon skada som hyresgästen/hyresgästerna ska ansvara för.

Av avtalet ska det tydligt framgå vilka parterna är, parternas skyldigheter och ansvar, vad som ingår i uthyrningen samt vilket belopp som ska betalas i hyra. Gällande ansvar bör det t.ex. framgå att hyresvärden/hyresvärdarna är skyldig/-a att underhålla bostaden så att den håller sig i avtalat skick. Har bostaden några tillhörande ytor, som t.ex. garage, förråd eller källare ska det också framgå. Det är vidare viktigt att bestämma vilka avgifter som eventuellt ska ingå i hyran, t.ex. avgift för vatten, el och Internet, och vad som hyresgästen/hyresgästerna måste betala separat eller ordna på egen hand.

Ska hyresgästen/hyresgästerna erlägga deposition ska det också framgå samt till vilket belopp. Deposition utgörs av en summa pengar som betalas vid hyresperiodens början och fungerar som en säkerhet för hyresvärden/hyresvärdarna. Skadar hyresgästen/hyresgästerna bostaden på något sätt eller underlåter att betala hyra kan hyresvärden/hyresvärdarna hämta täckning ur depositionen. Har hyresgästen/hyresgästerna skött sig ska depositionen återbetalas vid hyresperiodens slut.

Andra viktiga avtalsvillkor att reglera är avtalsperiod, uppsägningstid, huruvida andrahandsuthyrning är tillåtet och vad som händer vid avtalsbrott. Med andrahandsuthyrning förstås att hyresgästen/hyresgästerna hyr ut bostaden vidare till en tredje part. För att detta ska vara tillåtet krävs hyresvärdens/hyresvärdarnas samtycke. Detta kan antingen ges direkt i avtalet eller så kan det anges att det ska inhämtas i varje enskilt fall. Hyresvärden/hyresvärdarna har ingen skyldighet att bevilja andrahandsuthyrning och kan även förbjuda detta direkt i avtalet.

Hyresavtalet kan antingen upprättas på bestämd tid, d.v.s. mellan förbestämda datum, eller tillsvidare, d.v.s. fram tills någon av parterna säger upp det.

Ett hyresavtal som löper tillsvidare upphör att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast tre månader från uppsägningen. Parterna kan dock avtala om längre uppsägningstid för hyresvärden samt kortare uppsägningstid för hyresgästen om så önskas.

Ett hyresavtal som löper på bestämd tid löper ut det datum som bestämts i avtalet. Har hyresförhållandet löpt i mer än nio månader ska dock uppsägning ske för att avtalet ska upphöra. Uppsägningstiden uppgår då till tre månader. Önskar parterna säga upp avtalet i förväg kan det göras en vecka i förväg om hyrestiden är tre månader och tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader.

Är det en privatperson som hyr ut sitt hus eller villa har dock hyresgästen rätt till en uppsägningstid om en månad oavsett om avtalet löper på bestämd eller obestämd tid.

Missköter sig hyresgästen/hyresgästerna så grovt att bostaden blir förverkad har hyresvärden/hyresvärdarna rätt att säga upp hyreskontraktet till förtida upphörande. Bostaden anses förverkad t.ex. då hyran är försenad mer än en vecka eller om den överlåtits till tredje part utan samtycke från hyresvärden/hyresvärdarna.

När avtalet är upprättat ska det signeras av parterna och var part bör därefter behålla var sitt exemplar.

Tillämplig lag

12 kap Jordabalken (1970:994) - Hyreslagen.

Ändra mallen?

Du fyller i ett formulär. Dokumentet utarbetas direkt efter hand som du besvarar frågorna.

Till sist får du det i Word- och PDF-format. Du kan ändra och återanvända det.