Förstahandshyresavtal - bostad

Vad är ett förstahandshyresavtal?

Ett förstahandshyresavtal ska upprättas då en/flera hyresvärdar önskar hyra ut en bostad till annan för långtidsboende (minst tre månader). Ska en bostad hyras ut för kortare period ska i stället ett hyresavtal för korttidshyra upprättas.

Denna typ av hyresavtal kan endast upprättas i bostadssyfte och kan alltså inte användas för uthyrning av lokal, d.v.s. utrymme som är avsett för verksamhet. Är det t.ex. ett kontor eller en affärslokal som ska hyras för att bedriva verksamhet är det i stället specifika hyresavtal för dessa situationer som ska upprättas. Önskar hyresgästen bedriva jordbruk och bo på samma fastighet är det vidare ett jordbruksarrende som ska upprättas.

Vad är skillnaden mellan ett förstahandshyresavtal och ett andrahandshyresavtal?

Ett förstahandshyresavtal ska upprättas då en person hyr en bostad direkt av en hyresvärd, t.ex. en hyresrättsförening, medan ett andrahandshyresavtal ska upprättas då en person hyr en bostad av en annan hyresgäst som i sin tur hyr av en hyresvärd. Ett förstahandshyresavtal innebär vidare en större trygghet för hyresgästen då denne enligt huvudregeln omfattas av ett besittningsskydd, vilket innebär en rätt att bo kvar i bostaden trots hyresvärdens uppsägning. Denna rättighet finns inte vid andrahandsuthyrning.

Skillnad mellan förstahands- och andrahandshyra

Exempel 1 - Husägare
Då en husägare önskar hyra ut sitt hus är det ett förstahandshyresavtal som ska upprätts då hyresgästen hyr direkt från ägaren.

Exempel 2 - Bostadsrättsägare
Då en bostadsrättsägare önskar hyra ut sin lägenhet är det ett andrahandshyresavtal som ska upprättas. Anledningen till detta är att bostadsrättsägaren endast äger ett medlemsskap i bostadsrättsföreningen och inte bostaden i sig. Hyrs bostaden ut ses det alltså inte som att hyresgästen hyr direkt av hyresvärden som är bostadsrättsföreningen.

Exempel 3 - Förstahandskontrakt
Då en person önskar hyra en bostad direkt från en bostadsrättsförening eller allmännyttan ska ett förstahandshyresavtal upprättas.

Exempel 4 - Andrahandskontrakt
Då en person som bor i en hyresrätt önskar hyra ut bostaden vidare till en ny hyresgäst ska ett andrahandshyresavtal upprättas. Den nya hyresgästen hyr i en sådan situation inte direkt från hyresvärden utan förstahandshyresgästen blir hyresvärd i och med uthyrningen.

Vad är skillnaden mellan ett förstahandshyresavtal och ett avtal om inneboende?

Vad som skiljer ett avtal om inneboende från förstahandshyra är att en inneboende ges nyttjanderätt till en del, ofta ett rum, i den bostad där hyresvärden bor. Vid förstahandshyra ges hyresgästen nyttjanderätt till en hel bostad för eget brukande.

Måste ett hyresavtal upprättas?

Nej, ett avtal måste inte upprättas för att en förstahandsuthyrning ska vara giltig även om det är att föredra. Regleras inte villkoren kring uthyrningen i ett avtal finns stor risk att parterna hamnar i tvist om t.ex. avtalsperiod, vilken ersättning som ska betalas eller när betalning ska ske.

Vad kan inte inkluderas i hyresavtalet?

Ett hyresavtal kan inte inkludera sämre villkor för hyresgästen än vad som framgår av lag. Hyreslagen är i stora delar tvingande till hyresgästens fördel vilket innebär att villkor som strider mot den är utan verkan. Det är dock möjligt att avtala om bättre villkor för hyresgästen och sämre villkor för hyresvärden.

Exempel: Det är inte möjligt att avtala om en kortare uppsägningstid för hyresvärden än vad som framgå av lag men men det är möjligt att avtala om en längre. För hyresgästen är det å andra sidan möjligt att avtala om en kortare uppsägningstid men inte en längre.

Vilka är de rättsliga förutsättningarna för att ett hyresavtal ska kunna upprättas?

Innan avtalet upprättas kan det vara en god idé att parterna tillsammans besiktigar bostaden, d.v.s. kontrollerar skicket och uppmärksammar eventuella brister. Parterna kan genomföra en ytterligare besiktning vid avtalets slut och därefter jämföra om någon försämring skett och om det uppstått någon skada som hyresgästen ska ansvara för.

Vem kan upprätta ett hyresvtal?

Ett hyresavtal upprättas gemensamt mellan en/flera bostadsägare (hyresvärden) och en/flera hyresgäster. I praktiken är det oftast hyresvärden som utformar det men godkännande krävs från hyresgästen innan avtalet kan bli gällande.

Både fysiska personer, d.v.s. privatpersoner, och juridiska personer, d.v.s. företag, kan vara part i ett hyresavtal. I de fall hyresgästen är ett företag ska syftet med avtalet vara att tillhandahålla bostad till sina anställda.

Vem kan inte upprätta ett hyresvtal?

Det är inte möjligt för en förstahandshyresgäst att upprätta ett hyresavtal i egenskap av hyresvärd. Önskar en förstahandshyresgäst hyra ut sin bostad vidare till en annan person ska ett andrahandshyresavtal upprättas i stället och ett godkännande inhämtas från hyresvärden.

Hur lång period kan ett hyresavtal vara gällande?

Ett förstahandshyresavtal kan antingen upprättas på bestämd tid, d.v.s. mellan förbestämda datum, eller tillsvidare, d.v.s. fram tills någon av parterna säger upp det.

En förstahandshyresgäst har enligt huvudregeln ett besittningsskydd vilket innebär en rätt att bo kvar i bostaden trots uppsägning från hyresvärdens sida. Denna rätt kan dock avtalas bort om det godkänns av hyresnämnden.

Ett hyresavtal som löper tillsvidare upphör att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast tre månader från uppsägningen. Parterna kan dock avtala om längre uppsägningstid för hyresvärden samt kortare uppsägningstid för hyresgästen.

Ett hyresavtal som löper på bestämd tid löper ut det datum som bestämts i avtalet. Har hyresförhållandet löpt i mer än nio månader ska dock uppsägning ske för att avtalet ska upphöra. Uppsägningstiden uppgår då till tre månader. Önskar parterna säga upp avtalet i förväg kan det göras en vecka i förväg om hyrestiden är tre månader och tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader. Är det en privatperson som hyr ut sitt hus eller villa har dock hyresgästen rätt till en uppsägningstid om en månad oavsett om avtalet löper på bestämd eller obestämd tid.

Missköter sig hyresgästen så grovt att bostaden blir förverkad har hyresvärden rätt att säga upp hyreskontraktet till förtida upphörande. Bostaden anses förverkad t.ex. då hyran är försenad mer än en vecka eller om den överlåtits till tredje part utan samtycke från hyresvärden. Besittningsskyddet gäller inte vid förverkande.

Vad ska göras efter ett hyresavtal upprättats?

När avtalet har upprättats ska det signeras av samtliga hyresgäster och hyresvärdar. Signering kan antingen ske för hand eller elektroniskt. Efter signering bör var part behålla var sitt exemplar.

Ska bostaden hyras ut möblerad kan även en inventeringslista upprättas och signeras så att parterna är överens om vilka möbler och annat lösöre som följer med bostaden och omfattas av förstahandshyresavtalet.

Vilka dokument ska bifogas ett hyresavtal?

Hyrs bostaden ut möblerad kan parterna upprätta och bifoga en inventeringslista där samtliga möbler och annat lösöre listas. En inventeringslista ska signeras av både hyresgäst och hyresvärd och används vid avtalets upphörande för att kontrollera att allt som fanns i bostaden vid ingående av avtalet finns kvar.

Parterna kan även innan inflytt välja att tillsammans besiktiga bostaden, d.v.s. kontrollera dess skick. Vid en sådan besiktning kan ett besiktningsprotokoll upprättas där eventuella brister i bostaden framgår. Eventuellt besiktningsprotokoll ska bifogas detta avtal.

Är det nödvändigt med notarisering för att ett hyresvtal ska vara giltigt?

Nej, det ställs inget krav på notarisering av hyresavtal.

Ska ett hyresavtal registreras någonstans?

Ett hyresavtal ska inte registreras någonstans.

Ska ett hyresavtal bevittnas?

Det ställs inget krav på att ett hyresavtal bevittnas.

Vad ska ett hyresavtal innehålla?

Ett förstahandshyresavtal ska innehålla följande information:

• Parter: Uppgifter till parterna ska framgå så att de går att identifiera.
• Vilken bostad som hyrs ut: Det ska specificeras t.ex. adress, storlek och antal rum.
• Hyresbelopp och betalningsvillkor: Det ska framgå vilket belopp som ska betalas i hyra, när betalning ska ske samt vilket betalsätt som ska användas.
• Avgifter: Det ska framgå vilka avgifter som eventuellt ska ingå i hyran, t.ex. avgift för vatten, el och Internet, och vad hyresgästen måste betala separat eller ordna på egen hand.
• Huvuvida bostaden hyrs ut möblerad eller omöblerad
• Eventuella tillhörande utrymmen: Har bostaden några tillhörande ytor, som t.ex. garage, förråd eller källare ska det framgå.
• Eventuell deposition: Ska hyresgästen erlägga deposition ska det framgå samt till vilket belopp. Deposition utgörs av en summa pengar som betalas vid hyresperiodens början och fungerar som en säkerhet för hyresvärden. Skadar hyresgästen bostaden på något sätt eller underlåter att betala hyra kan hyresvärden hämta täckning ur depositionen. Har hyresgästen skött sig ska depositionen återbetalas vid hyresperiodens slut.
• Avtalsperiod: Det ska framgå om andrahandshyresavtalet ska löpa tillsvidare eller mellan i förväg bestämda datum.
• Uppsägningstid: Det ska framgå hur lång tid avtalet fortsätter att gälla från att en part meddelar den andra om att avtalet önskas frånträdas.

Vilka lagar är tillämpliga på förstahandshyresavtal?

Upplåtelse av en hyresrätt i första hand regleras i 12 kap Jordabalken (1970:994), d.v.s. hyreslagen. Vad gäller uthyrning av hus eller villa som ägs av privatperson är det lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen, som i första hand är tillämplig och i andra hand hyreslagen.

Ändra mallen?

Du fyller i ett formulär. Dokumentet utarbetas direkt efter hand som du besvarar frågorna.

Till sist får du det i Word- och PDF-format. Du kan ändra och återanvända det.