Andrahandsuthyrningsavtal

Vad är ett andrahandsuthyrningsavtal?

Ett andrahandsuthyrningsavtal ska upprättas då en förstahandshyresgäst eller bostadsrättshavare önskar hyra ut sin bostad till annan under en längre period (minst tre månader).

Med förstahandshyresgäst förstås en person som hyr en bostad direkt av en hyresvärd som t.ex. ett bostadsbolag eller allmännyttan.

Med bostadsrättshavare förstås en person som äger en andel i en bostadsrättsförening.

Ett andrahandsuthyrningsavtal för bostad kan endast upprättas i bostadssyfte och kan alltså inte användas för uthyrning av lokal, d.v.s. byggnad som är avsedd för verksamhet. Är det t.ex. ett kontor eller en affärslokal som ska hyras för att bedriva verksamhet är det i stället specifika hyresavtal för dessa situationer som ska upprättas. Önskar hyresgästen vidare bedriva jordbruk och bo på samma fastighet är det ett jordbruksarrende som ska upprättas.

Vad finns det för olika typer av andrahandsuthyrningsavtal?

Ett andrahandsuthyrningsavtal kan antingen upprättas för en bostad eller en lokal. Syftet med en bostad är att ge husrum till en person medan syftet med en lokal är att bedriva verksamhet. För andrahandsuthyrning av lokal ska ett specifikt avtal upprättas för detta.

Vilken är den vanligaste typen av andrahandsuthyrning?

Det är betydligt vanligare med andrahandsuthyrningsavtal avseende bostäder än lokaler. Andrahandsuthyrning utgör en stor del av bostadsmaknaden i Sverige.

Vad är skillnaden mellan ett andrahandsuthyrningsavtal, ett förstahandshyresavtal, ett avtal om inneboende och ett avtal om korttidshyra?

Vad som skiljer ett avtal om inneboende från förstahandshyra, andrahandshyra och korttidshyra är att en inneboende ges nyttjanderätt till en del, ofta ett rum, i den bostad där hyresvärden bor. Både vid förstahandshyra, andrahandshyra och korttidshyra ges hyresgästen nyttjanderätt till en hel bostad för eget brukande.

Vad som skiljer ett avtal om förstahandshyra och ett avtal om andrahandshyra från ett avtal om korttidshyra är att det senare ska upprättas då en bostad ska hyras under en kortare period än tre månader medan avtal om förstahandshyra och andrahandshyra ska upprättas när en bostad ska hyras för en längre period än så.

Vad som skiljer ett förstahandshyresavtal från ett andrahandsuthyrningsavtal är vem som står som hyresvärd. Ett andrahandshyresavtal ska upprättas då en person hyr en bostad av en bostadsrättsinnehavare eller en annan hyresgäst som i sin tur hyr av en hyresvärd. Ett förstahandshyresavtal ska i stället upprättas då en person hyr direkt av en hyresvärd, t.ex. en hyresrättsförening eller allmännyttan.

Skillnad mellan förstahandshyra och andrahandshyra

Exempel 1 - Husägare
Då en husägare önskar hyra ut sitt hus är det ett förstahandshyresavtal som ska upprätts då hyrestagaren hyr direkt från ägaren.

Exempel 2 - Bostadsrättsägare
Då en bostadsrättsägare önskar hyra ut sin lägenhet är det ett andrahandshyresavtal som ska upprättas. Anledningen till detta är att bostadsrättsägaren endast äger ett medlemsskap i bostadsrättsföreningen och inte bostaden i sig. Hyrs bostaden ut ses det alltså inte som att hyresgästen hyr direkt av hyresvärden som är bostadsrättsföreningen.

Exempel 3 - Hyresrätt (förstahand)
Då en person önskar hyra en bostad direkt från en hyresrättsförening eller allmännyttan ska ett förstahandshyresavtal upprättas.

Exempel 4 - Hyresrätt (andrahand)
Då en person som bor i en hyresrätt önskar hyra ut bostaden vidare till en ny hyresgäst ska ett andrahandshyresavtal upprättas. Den nya hyresgästen hyr i en sådan situation inte direkt från hyresvärden utan förstahandshyresgästen blir hyresvärd i och med uthyrningen.

Måste ett andrahandsuthyrningsavtal upprättas?

Nej, ett andrahandsuthyrningsavtal måste inte upprättas för att en andrahandsuthyrning ska vara giltig även om det är att föredra. Regleras inte villkoren kring andrahandsuthyrningen i ett avtal finns stor risk att parterna hamnar i tvist om t.ex. avtalsperiod, vilken ersättning som ska betalas eller när betalning ska ske.

Utan ett skriftligt avtal blir det alltså svårt att bevisa vad parterna kommit överens om.

Vad kan inte inkluderas i ett andrahandsuthyrningsavtal?

Ett andrahandsuthyrningsavtal kan inte inkludera sämre villkor för hyresgästen än vad som framgår av lag. Hyreslagen och privatuthyrningslagen är i stora delar tvingande till hyresgästens fördel vilket innebär att villkor som strider mot dessa lagar är utan verkan. Det är alltså inte möjligt att t.ex. avtala om en kortare uppsägningstid. Det är dock möjligt att avtala om bättre villkor för hyresgästen och sämre villkor för hyresvärden.

Vilka är de rättsliga förutsättningarna för att ett andrahandsuthyrningsavtal ska kunna upprättas?

Innan ett andrahandshyresavtal upprättas ska ett godkännande inhämtas från hyresvärden (hyresrättsförening eller allmännyttan), om det är en hyresrätt som ska hyras ut i andrahand, eller från bostadsrättsföreningen, om det är en bostadsrätt som ska hyras ut i andra hand. Att hyra ut en hyres- eller bostadsrätt i andrahand utan godkännande kan leda till vräkning eller tvångsförsäljning.

Innan parterna går vidare till kontraktskrivning kan det vara en god idé att parterna tillsammans besiktigar bostaden, d.v.s. kontrollerar skicket och uppmärksammar eventuella brister. Parterna kan genomföra en ytterligare besiktning vid avtalets slut och därefter jämföra om någon försämring skett och om det uppstått någon skada som hyresgästen ska ansvara för.

Vem kan upprätta ett andrahandsuthyrningsavtal?

Ett andrahandsuthyrningsavtal upprättas mellan en bostadsrättshavare/förstahandshyresgäst och en andrahandshyresgäst. Både fysiska personer, d.v.s. privatpersoner, och juridiska personer, d.v.s. företag, kan vara part i ett andrahandsuthyrningsavtal. I de fall hyresgästen är företag ska syftet med hyran vara att tillhandahålla bostad till sina anställda.

Vem kan inte upprätta ett andrahandsuthyrningsavtal?

Det är inte möjligt för husägare eller en hyres-/bostadsrättsförening att upprätta ett andrahandsuthyrningsavtal. Då de äger sin egendom ska i stället ett förstahandshyresvtal upprättas.

Det är vidare inte möjligt att upprätta ett andrahandsuthyrningsavtal om inte ett godkännande inhämtats från hyresvärden, om det är en hyresrätt som ska hyras ut i andrahand, eller från bostadsrättsföreningen, om det är en bostadsrätt som ska hyras ut i andra hand. Att hyra ut en hyres- eller bostadsrätt i andrahand utan godkännande kan leda till vräkning eller tvångsförsäljning.

Hur lång period kan ett andrahandsuthyrningsavtal vara gällande?

Ett andrahandsuthyrningsavtal kan antingen vara gällande tillsvidare eller mellan i förväg bestämda datum. Ett avtal som löper tillsvidare upphör att gälla efter beaktande av en uppsägningstid medan ett avtal som löper mellan bestämda datum löper ut per automatik. Ett andrahansuthyrningsavtal som löper mellan bestämda datum ska dock sägas upp om hyresperioden överstiger nio månader. Vid utebliven uppsägning förlängs avtalet tillsvidare.

Uppsägningstiden uppgår för andrahandshyra av bostadsrätt till en månad för hyresgästen och tre månader för hyresvärden medan uppsägningstiden för andrahandshyra av hyresrätt uppgår till tre månader för båda parter.
Parterna kan dock avtala om kortare uppsägningstid för hyresgästen och längre tid för hyresvärden.

För att en andrahandsuthyrning ska vara tillåten krävs att aktuell hyresvärd/bostadsrättsförening lämnar sitt samtycke. Det är vanligt att ett godkännande lämnas för en viss period, vanligtvis ett år åt gången. Ett andrahandsuthyrningsavtal ska inte upprättas för en längre period än vad ett godkännande anger.

Vad ska göras efter ett andrahandsuthyrningsavtal upprättats?

När ett andrahandsuthyrningsavtal har upprättats ska det signeras av samtliga hyresgäster och hyresvärdar. Signering kan antingen ske för hand eller elektroniskt. Efter signering bör var part behålla var sitt exemplar.

Ska bostaden hyras ut möblerad kan även en inventeringslista upprättas och signeras så att parterna är överens om vilka möbler och annat lösöre som följer med bostaden och omfattas av andrahandsuthyrningsavtalet.

Vilka dokument ska bifogas ett andrahandsuthyrningsavtal?

Med ett andrahandsuthyrningsavtal bör godkännandet till andrahandsuthyrning bifogas så att hyresgästen kan känna sig trygg att andrahansuthyrningen är tillåten. Hyrs bostaden ut möblerad kan parterna upprätta en inventeringslista där samtliga möbler och annat lösöre listas. En inventeringslista ska signeras av både hyresgäst och hyresvärd och används vid ett andrahandsuthyrningsavtals upphörande för att kontrollera att allt som fanns i bostaden vid ingående av avtalet finns kvar.

Är det nödvändigt med notarisering för att ett andrahandsuthyrningsavtal ska vara giltigt?

Nej, det ställs inget krav på notarisering av andrahandsuthyrningsavtal.

Ska ett andrahandsuthyrningsavtal registreras någonstans?

Ett andrahandsuthyrningsavtal ska inte registreras någonstans.

Ska ett andrahandsuthyrningsavtal bevittnas?

Det ställs inget krav på att ett andrahandsuthyrningsavtal bevittnas.

Vilken uppsägningstid gäller för andrahandsuthyrningsavtal?

Uppsägningstid för hyra av bostadsrätt:

• 1 månad för hyresgästen och 3 månader för hyresvärden.
• Kan avtalas om kortare tid för hyresgästen och längre tid för hyresvärden.

Uppsägningstid för hyra av hyresrätt:

• 3 månader för både hyresgästen och hyresvärden.
• Kan avtalas om kortare tid för hyresgästen och längre tid för hyresvärden.

Hyresavtal som löper mellan bestämda datum

• Kan sägas upp i förväg enligt uppsägningstiderna ovan.
• Löper ut per automatik vid i hyresavtalet angivet datum.
• Har hyresförhållandet löpt i över nio månader ställs dock krav på uppsägning.

Vad ska ett andrahandsuthyrningsavtal innehålla?

Ett andrahandsuthyrningsavtal ska innehålla följande information:

• Parter: Uppgifter till parterna ska framgå så att de går att identifiera.
• Vilken bostad som hyrs ut: Det ska specificeras t.ex. adress, storlek och antal rum.
• Hyresbelopp och betalningsvillkor: Det ska framgå vilket belopp som ska betalas i hyra, när betalning ska ske samt vilket betalsätt som ska användas.
• Avgifter: Det ska framgå vilka avgifter som eventuellt ska ingå i hyran, t.ex. avgift för vatten, el och Internet, och vad hyresgästen måste betala separat eller ordna på egen hand.
• Huvuvida bostaden hyrs ut möblerad eller omöblerad
• Eventuella tillhörande utrymmen: Har bostaden några tillhörande ytor, som t.ex. garage, förråd eller källare ska det framgå.
• Eventuell deposition: Ska hyresgästen erlägga deposition ska det framgå samt till vilket belopp. Deposition utgörs av en summa pengar som betalas vid hyresperiodens början och fungerar som en säkerhet för hyresvärden. Skadar hyresgästen bostaden på något sätt eller underlåter att betala hyra kan hyresvärden hämta täckning ur depositionen. Har hyresgästen skött sig ska depositionen återbetalas vid hyresperiodens slut.
• Avtalsperiod: Det ska framgå om andrahandsuthyrningsavtalet ska löpa tillsvidare eller mellan i förväg bestämda datum.
• Uppsägningstid: Det ska framgå hur lång tid avtalet fortsätter att gälla från att en part meddelar den andra om att avtalet önskas frånträdas.

Vilka lagar är tillämpliga på andrahandsuthyrningsavtal?

Upplåtelse av en hyresrätt i andra hand regleras i 12 kap Jordabalken (1970:994), d.v.s. hyreslagen. Vad gäller uthyrning av bostadsrätt i andrahand är det lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen, som i första hand är tillämplig och i andra hand hyreslagen.

Ändra mallen?

Du fyller i ett formulär. Dokumentet utarbetas direkt efter hand som du besvarar frågorna.

Till sist får du det i Word- och PDF-format. Du kan ändra och återanvända det.