27 juni 2022
27 juni 2022
Betyg
5 - 1 röst
Hyra och arrende är två olika sorters nyttjanderätter. De är i många hänseenden lika varandra, vilket kan göra gränsdragningen svår även om det är olika lagar som är gällande. Avgörande för om det är ett hyresavtal eller ett arrendeavtal som ska upprättas är syftet med nyttjanderätten samt vilken typ av egendom som omfattas av avtalet.
En nyttjanderätt innebär att en person, fysisk eller juridisk, ges tillgång och rätt att använda annans egendom under en period. Det kan förklaras som att den som tilldelas nyttjanderätten lånar egendom från dess ägare. Ägaren kommer alltså vara fortsatt ägare och kommer återfå egendomen då nyttjanderätten upphör att gälla.
Nyttjanderätten skapas genom upprättande av ett avtal mellan ägaren, d.v.s. nyttjanderättsgivaren, och den som ska tilldelas nyttjanderätten, d.v.s. nyttjanderättshavaren.
Med bostadshyra förstås att hus, lägenhet eller del av hus eller lägenhet upplåts för nyttjande mot ersättning. Syftet med uthyrningen ska vara att hyresobjektet ska användas som bostad, antingen som permanentbostad eller som fritidsbostad. En fritidsbostad är avsedd att användas som en temporär bostad och kan vara t.ex. en sommarstuga.
Med arrende förstås att jord, d.v.s. mark, upplåts till nyttjande mot ersättning, det rör sig alltså om nyttjanderätter kopplade till fastigheter. Det finns fyra huvudsakliga sortes arrenden, jordbruksarrende, anläggningsarrende, bostadsarrende och lägenhetsarrende. Typen av arrende styr vad marken som arrendet avser får användas till samt vad som tillåts finnas på marken.
Olika arrenden:
- Jordbruksarrende upplåts i syfte att mark ska användas för jordbruk.
- Anläggningsarrende upplåts i i syfte att mark ska användas för att bedriva verksamhet som inte utgör jordbruk.
- Bostadsarrende upplåts i syfte att mark ska användas som bostad.
- Lägenhetsarrende ska upprättas då det rör sig om ett arrende men ingen av de tre ovanstående arrendeformerna är tillämpliga.
Ett bostadsarrende ska inte förväxlas med ett lägenhetsarrende även om namnen är lika.
Som bostadsarrende räknas ett arrende där jord har upplåtits till nyttjande för annat ändamål än jordbruk. Den som har tilldelats nyttjanderätten ska vidare ha rätt att på arrendestället uppföra, d.v.s. bygga, eller bibehålla bostadshus. Syftet med arrendet ska delvis vara att fungera som bostad för nyttjaren. För att det ska klassas som ett bostadsarrende krävs att det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än detta.
Den största likheten mellan bostadshyra och bostadsarrende är att syftet med båda dessa är att bereda bostad till nyttjanderättshavaren. Vid bostadshyra är dock detta det fullständiga syftet medan det vid bostadsarrende kan utgöra en del av syftet, även om det ska vara det övergripande.
En avgörande skillnad mellan bostadshyra och bostadsarrende är vad som faktiskt upplåts till nyttjanderättshavaren. Vid bostadshyra är det själva bostaden som är föremål för uthyrningen medan det vid bostadsarrende är marken som eventuell bostad står på som är föremål för arrende. Det behöver vid upprättandet av ett bostadsarrende inte finnas någon bostad på marken men arrendet ska medföra en rättighet för nyttjanderättshavaren att uppställa detta.
Ett hyresavtal kan upprättas på antingen bestämd tid eller tillsvidare. Ett avtal som löper på bestämd tid upphör att gälla vid ett i förväg bestämt datum medan ett avtal som löper tillsvidare måste sägas upp för att upphöra att gälla. Ett avtal som löper tillsvidare fortsätter att vara gällande under uppsägningstiden, vilket är den period som löper efter meddelande om uppsägning lämnats till motparten.
Ett avtal om bostadsarrende kan endast upprättas på bestämd tid, det måste vidare löpa under en period om minst fem år men kan sträcka sig ända upp till arrendatorns livstid. För ett hyresavtal som upprättas på bestämd tid finns ingen begränsing i tid på detta sätt.
Gällande uppsägningstid ska ett avtal om bostadsarrende sägas upp minst ett år i förväg. För ett hyresavtal beror uppsägningstiden i första hand på om avtalet löper tillsvidare eller på bestämd tid. För ett hyresavtal som löper tillsvidare uppgår uppsägningstiden till tre månader. Uppsägningstiden för ett hyresavtal som löper på bestämd tid varierar beroende på avtalets längd men ligger någonstans mellan en dag och tre månader.
Uppsägningstider för hyresavtal på bestämd tid:
- Hyresperiod som uppgår till högst två veckor har en uppsägningstid om en dag.
- Hyresperiod som uppgår till längre än två veckor men längst tre månader har en uppsägningstid om en vecka.
- Hyresperiod som uppgår till längre än tre månader har en uppsägningstid om tre månader.
Kortare uppsägningstid kan avtals för hyresgästen samt arrendatorn, d.v.s. de som tilldelas nyttjanderätten, men inte för hyresvärden och jordägaren, d.v.s. de som upplåter nyttjanderätten.
Besittningsskydd innebär att en nyttjanderättshavare kan ha rätt till förlängning av avtal trots att nyttjanderättsgivaren har sagt upp det till upphörande. För bostadsarrenden gäller direkt besittningsskydd vilket innebär att arrendatorn har rätt till förlängning av avtalet trots jordägarens uppsägning. Detta gäller även för hyresavtal, dock skiljer sig besittningsskyddets styrka beroende på om det rör sig om en förstahands- eller en andrahandsupplåtelse. En förstahandshyresgäst är den som hyr direkt av hyresvärden, t.ex. en bostadsrättsförening eller allmännyttan, medan den som är en andrahandshyresgäst hyr av en förstahandshyresgäst eller en person som innehar en bostadsrätt i en bostadsrättsförening. En förstahandshyresgäst har direkt besittningsskydd medan en andrahandshyresgäst har ett betydligt svagare besittningsskydd då de träder in först efter hyresperioden löpt i två år.
Parterna i ett hyresavtal kan välja att avtala bort besittningsskyddet. Detta gäller även för bostadsarrenden förutsatt att arrendenämnden lämnat dispens. Innebörden av att avtala bort besittningsskyddet är att hyresvärden/jordägaren kan säga upp avtalet och hyresgästen/arrendatorn är efter beaktande av aktuell uppsägningstid skyldig att frånträda bostaden/marken. Det finns alltså inget skydd som gör det möjligt för hyresgästen/arrendatorn att fortsätta använda bostaden/marken trots uppsägning, makten ligger alltså hos hyresvärden/jordägaren. Att avtala bort besittningsskydd är vanligt då hyresvärden/jordägaren vill säkra att återfå bostaden/marken vid avtalets upphörande. Kommer hyresvärden/jordägaren behöva använda bostaden/marken vid avtalsperiodens slut är det alltså viktigt att avtala bort besittningsskyddet.
Avtalar parterna i ett arrendeavtal bort besittningsskyddet blir detta först gällande efter arrendenämnden godkänt detta, lämnas inger godkännande fortsätter alltså besittningsskyddet vara gällande oavsett vad som framgår av avtalet. För att arrendenämnden ska godkänna att besittningsskyddet avtalas bort krävs att jordägaren har ett godtagbart skäl till det.
Det finns undantag då besittningsskyddet inte gäller, vilket t.ex. är fallet i följande situationer:
Hyresrätt
1. Hyresgästen har brutit mot avtalet.
2. Bostaden där hyresrätten finns ska rivas eller byggas om.
3. Hyresobjektet ska inte användas som bostad längre.
4. Hyresförhållandet har uppstått till följd av en anställning som nu upphört.
5. Då det inte anses oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.
Arrenderätt
1. Arrendatorn har brutit mot avtalet.
2. Byggnad har uppförts utan bygglov, i strid med gällande detaljplan eller liknande.
3. Jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska användas för annat syfte än vad det upplåtits för.
4. Jordägaren har annan befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.
När ett hyresavtal löper ut upphör nyttjanderätten vilket innebär att den som hyrt bostaden inte är tillåten att längre bo eller befinna sig i den. Då ett bostadsarrende löper ut finns fler frågor att ta hänsyn till. Den faktiska innebörden är densamma, d.v.s. att nyttjanderätten upphör, men då nyttjanderätten avser marken och inte bostaden i sig blir frågan vad som händer med det senare.
Vid upphörandet av ett bostadsarrende har arrendatorn rätt att erbjuda den bostad, eller annan byggnad som finns på marken, till jordägaren för inlösen. Jordägaren har en månad på sig att godta sådant erbjudande, därefter får arrendatorn föra bort egendomen eller överlåta den till en tillträdande arrendator. Är egendomen inte bortförd eller överlåten inom tre månader från arrendets upphörande eller från att jordägaren har avböjt erbjudande till lösen tillfaller egendomen jordägaren utan lösen.
Ibland kan det vara svårt att avgöra om det är ett hyresavtal eller ett arrendeavtal som ska upprättas, speciellt i de fall nyttjanderätten ska omfatta både jord och bostad. Till att börja med kan inte nyttjanderättsgivaren äga både marken och den bostad som eventuellt finns på marken om det ska vara ett bostadsarrende. Ägs både marken och bostaden av nyttjanderättsgivaren rör det sig alltså om hyra.
Innefattar en upplåtelse både jord och bostad, och nyttjanderättsgivaren står som ägare till båda delarna, blir det en fråga om att dra gränsen mellan hyra och gårdsarrende, d.v.s. ett jordbruksarrende där bostad finns till förfogande för nyttjanderättshavaren. För att avgöra om det rör sig om ett hyres- eller arrendeförhållande är syftet med nyttjanderätten avgörande. Är det övergripande syftet att bereda bostad åt nyttjanderättshavaren och den jord som följer med upplåtelsen endast ska användas för trädgårdsodling i minde omfattning eller för annat ändamål än jordbruk klassas det som hyra. Är det övergripande syftet i stället att utföra jordbruk rör det sig om ett arrende.
Med bostadshyra förstås att en bostad upplåts till brukande för hyresgästen. Syftet med upplåtelsen är att hyresgästen ska använda bostaden som antingen permanentbostad eller fritidsbostad. Med bostadsarrende förstås att jord upplåts till brukande för en arrendator som ges rätt att antingen överta befintlig bostad som finns på marken från tidigare arrendator eller upplåta en egen bostad på marken. Syftet med arrendet ska vara att fungera som bostad, i de flesta fall fritidsbostad även om ett arrende även kan avse en permanentbostad, men det är endast själva marken som omfattas av nyttjanderätten. Äger jordägaren bostaden som finns på marken är det ett hyresavtal som ska upprättas och inte ett avtal om arrende.
Ett hyresavtal kan upprättas på bestämd tid eller tillsvidare, det finns inga begränsningar i lag för hur lång tid ett hyresavtal kan löpa. För ett avtal om bostadsarrende finns dock vissa regler gällande avtalsperioden. Det måste upprättas på bestämd tid och ska löpa någonstans mellan fem år och på arrendatorns livstid. Arrenden löper alltså normalt under betydligt längre tid än hyresavtal.
Både en arrendator och en hyresgäst har besittningsskydd till bostaden respektive marken som omfattas av nyttjanderätten. Besittningsskyddet för en arrendator är dock starkare då det är direkt, vilket innebär en rätt till förlängt avtal trots jordägarens uppsägning. Denna rätt finns för förstahandshyresgäster men träder först in för andrahandshyresgäster efter två år.
Vid ett hyresavtals utgång upphör nyttjanderätten att gälla medan det vid upphörande av ett bostadsarrende är mer komplext. Då jordägaren inte äger den bostad som arrendatorn bor i måste parterna klara ut vad som ska hända med bostaden efter avtalets upphörande. Arrendatorn har rätt att erbjuda jordägaren att köpa bostaden. Godtas inte sådant erbjudande kan bostaden föras bort eller rivas. Är bostaden inte bortförd eller köpt inom tre månader från avtalets upphörande tillfaller den jordägaren utan ersättning för arrendatorn.