Onderhuurovereenkomst voor een woninghuur

Een onderhuurovereenkomst voor een woninghuur is een huurovereenkomst waarbij de houder van een hoofdhuurovereenkomst (de huurder, hoofdhuurder of initiële huurder) een woning ter beschikking stelt van een onderhuurder.

Onderverhuur is in principe niet toegestaan, dus een toestemming van de hoofdverhuurder (de persoon die het goed aan de huurder verhuurt) is vereist. Bovendien moet de huurder de onderhuurder op de hoogte brengen van zijn statuut als onderhuurder en van de omvang van zijn rechten. Indien de oorspronkelijke verhuurder de onderhuurder geen toestemming heeft gegeven voor de onderhuur, is de huurder aansprakelijk voor alle schade die het gevolg is van deze onrechtmatige situatie, zowel tegenover de hoofdverhuurder als tegenover de onderhuurder.

De woning kan door de onderhuurder als hoofdverblijfplaats of als tweede verblijf worden gebruikt. De woninghuurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats is de huurovereenkomst van de woning waar de onderhuurder en eventueel zijn of haar familie voornamelijk zal wonen. Het is dus niet noodzakelijkerwijs de plaats waar de onderhuurder in de bevolkingsregisters is ingeschreven.

De modaliteiten van de huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats zijn meer nauwkeurig bij wet geregeld en zijn daarom minder flexibel (bvb. wat betreft de duur en de voorwaarden voor beëindiging) in vergelijking met een huurovereenkomst voor een tweede verblijf. De onderhuur van een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats kan alleen plaatsvinden als de huurder eveneens een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats heeft en, ondanks de onderhuur, in de woning blijft. Daarom kan de gehele woning niet als hoofdverblijfplaats worden onderverhuurd. De huurovereenkomst voor een tweede verblijf is de huurovereenkomst die van toepassing is op elke andere woning.

Met toestemming van de huurder kan de onderhuurder er zelfs een beroepsactiviteit uitoefenen. Het al dan niet uitoefenen van een beroepsactiviteit in de woning heeft evenwel aanzienlijke fiscale gevolgen.

Aangezien de regelgeving in dit verband geregionaliseerd is, houdt dit document rekening met zowel de nationale wetgeving als met de regels die in Vlaanderen en Brussel van kracht zijn sinds de hervormingen. Die laatste zijn van toepassing op huurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019.

HOE DIT DOCUMENT TE GEBRUIKEN

i. Voor ondertekening: toestemming en informatie

Vooraleer de huurder zijn huurovereenkomst kan onderverhuren, moet de huurder de toestemming van de verhuurder verkrijgen. Dit kan uitdrukkelijk of stilzwijgend, mondeling of schriftelijk zijn. Een schriftelijk document is weliswaar voor bewijsredenen aan te raden.

Indien het goed zich in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bevindt, wordt van de huurder verwacht dat hij de verhuurder per aangetekende brief en 15 dagen voor de aanvang van de onderhuur een ontwerp toestuurt dat alle identificatiegegevens van de onderhuurder(s) bevat (in het bijzonder: de naam en voornaam van de kandidaat of kandidaten; een communicatiemiddel met de kandidaat-huurder(s); elk document dat de identiteit van de kandidaat en zijn bekwaamheid om een contract te sluiten vaststelt (bvb. identiteitskaart); het aantal personen van het huishouden; het bedrag van de financiële middelen waarover de kandidaat-huurder(s) beschikken of een raming daarvan).

ii. Na ondertekening: registratie

Nadat het document zorgvuldig is ingevuld en ondertekend door alle partijen, heeft de huurder de taak om het te registreren (dit kan online via MyRent). Meer informatie over deze registratieverplichting kan gevonden worden op de website van de FOD Financiën.

iii. Inhoud

Het contract specificeert de identiteit van de partijen, het bedrag van de huur en de kosten, de duur van de huurovereenkomst, de ingangsdatum en een gedetailleerde beschrijving van de woning (oppervlakte, bijgebouwen, uitrusting, enz).

Afhankelijk van de situatie van de partijen moeten verschillende documenten bij de overeenkomst worden gevoegd: de hoofdhuurovereenkomst, de plaatsbeschrijving, het EPC-certificaat, de regelgeving inzake mede-eigendom, de regionale bijlage met betrekking tot de rechten en plichten van huurders en verhuurders.

Indien een waarborg wordt gevraagd, wordt het bedrag ervan ook in het contract vermeld.

iv. Duur

De onderhuur mag niet langer duren dan de hoofdhuur:

• de duur van de (hoofd)huur van een tweede verblijf kan vrij bepaald worden (bv. onbepaalde of bepaalde duur);
• in geval van een hoofdverblijfplaats wordt de huur noodzakelijkerwijs gesloten voor een bepaalde duur. De huur voor een hoofdverblijfplaats kan minder dan 3 jaar, 9 jaar of meer dan 9 jaar duren. In dat laatste geval wordt de overeenkomst opgesteld in bijzijn van een notaris.

v. Beëindiging – Opzeg - Vergoeding

Ook de modaliteiten van beëindiging en opzeg verschillen naargelang het een hoofdverblijfplaats of tweede verblijf betreft:

• bij de huur van een tweede verblijf zijn de partijen vrij deze modaliteiten vast te leggen;
• bij de huur van een hoofdverblijfplaats zijn de gevolgen vastgelegd in de wet en afhankelijk van wie de huurovereenkomst wenst te beëindigen en van de resterende looptijd van de huurovereenkomst.

vi. Einde van de hoofdhuurovereenkomst

Indien de hoofdverhuurder de hoofdhuurovereenkomst beëindigt, dient de huurder dit binnen 15 dagen aan de onderhuurder te melden, waarbij hij hem meedeelt dat de onderhuur op dezelfde dag eindigt als de hoofdhuurovereenkomst.

Indien de huurder de hoofdhuurovereenkomst beëindigt, moet hij de onderhuurder een opzeggingstermijn van 3 maanden in acht nemen, waarbij hij een kopie van zijn opslag aan de hoofdhuurder toevoegt. Hij zal ook een opzeggingsvergoeding moeten betalen gelijk aan 3 maanden huur.

vii. Huurwaarborg

De huurder kan de onderhuurder ook vragen om een waarborg te geven voor zijn verplichtingen. De onderhuurder heeft de keuze uit de volgende drie types van dekking:

• een waarborg op een geïndividualiseerde rekening, voor een maximum van 2 maanden huur (de som geld wordt door de onderhuurder betaald op een geblokkeerde rekening voor de duur van de huurovereenkomst);

• een bankgarantie, voor een maximum van 3 maanden huur (de garantie wordt dan gegeven door een bankinstelling, zonder dat de onderhuurder geld hoeft te bewaren);

• een bankgarantie via het OCMW, voor een maximum van 3 maanden huur (de garantie wordt gegeven door de sociale instelling voor onderhuurders die onder hun voorwaarden vallen).

Indien de onderhuurder aan al zijn verplichtingen voldoet, moet de waarborg aan het einde van de huurovereenkomst aan de onderhuurder worden teruggegeven. Anderzijds kan een bedrag gelijk aan de veroorzaakte schade door de huurder worden ingehouden als schadevergoeding.

TOEPASSELIJK RECHT

Algemene bepalingen

• Artikels 1708 t.e.m. 1762bis van het Burgerlijk Wetboek.

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

• Brusselse Huisvestingscode;
• Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 31 mei 2018 tot invoering van een verklarende bijlage in toepassing van artikel 218, § 5 van de Brusselse Huisvestingscode;
• Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 23 november 2017 tot invoering van een niet-limitatieve lijst van herstellingen en onderhoudswerken die, op dwingende wijze, ten laste van de huurder of, op dwingende wijze, ten laste van de verhuurderzijn en die vermeld zijn in artikel 223 van de Wooncode.

Vlaams Gewest

• Vlaams Woninghuurdecreet;
• Besluit van de Vlaamse Regering van 7 december 2018 ter uitvoering van het Vlaams Woninghuurdecreet;
• Vlaamse Wooncode.

HET MODEL BEWERKEN

U vult een formulier in. Het document wordt naargelang uw antwoorden per sectie opgemaakt.

Aan het einde ontvangt u het in de formaten Word en PDF. U kunt het bewerken en het opnieuw gebruiken.