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Como doar um imóvel?

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Última revisão: 5 de fevereiro de 2021
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Categoria: Habitação, imóveis
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Doar um imóvel em vida: quais são as obrigações do doador? O que o doador deve verificar antes de formalizar a doação? Como garantir o negócio de forma regular, cumprindo todas as obrigações tributárias relacionadas à doação?

Todas estas perguntas devem ser respondidas pelo doador pessoa física que deseja doar, seguindo os ditames legais, um imóvel para alguém ou para uma pessoa jurídica. Neste guia, ajudamos a responder algumas delas, oferecendo dicas que podem ser úteis no processo de doação.

Certifique-se de que o imóvel pode ser doado

Caso a doação seja realizada para o cônjuge (esposo ou esposa), para um descendente (filho, neto, bisneto etc.) ou para um ascendente (pai, avô, avó, bisavô, bisavó etc.) é preciso respeitar a legítima.

A legítima é a porção da herança que cabe aos herdeiros necessários (são herdeiros necessários o cônjuge, os descendentes e os ascendentes). Pela lei, a legítima corresponde à metade (ou seja, 50%) do patrimônio que o doador deixará de herança quando morrer.

Dessa forma, a metade dos bens que constituirão a herança do doador quando ele morrer é reservada aos herdeiros necessários, de modo que o doador, em regra, não pode doar mais da metade de seu patrimônio para quem quer que seja. Se o fizer, a doação poderá ser posteriormente anulada caso os herdeiros prejudicados entrem na justiça.

Assim, por exemplo, se o doador tem apenas um apartamento no valor de R$ 200.000,00 e dois herdeiros, um filho e uma filha, não poderá doá-lo integralmente para apenas um dos filhos nem para outras pessoas ou empresas, sob pena de, no futuro, o herdeiro prejudicado pleitear, na justiça, a anulação da doação.

No caso deste exemplo, a legítima será avaliada em R$ 100.000,00, correspondente à metade do valor do imóvel, de modo que cada herdeiro terá direito, pelo menos, à porção do imóvel correspondente à metade deste valor, ou seja, R$ 50.000,00.

Existem, porém, algumas especificidades e diferenças em relação à doação feita para terceiros (ou seja, para quem não é herdeiro necessário do doador) e à doação feita para herdeiros.

Doação feita para herdeiros necessários

A doação feita, em vida, para um herdeiro necessário será considerada antecipação de legítima, a menos que se preveja, expressamente, o contrário.

Isso significa que, quando uma pessoa doar um imóvel para um filho ou filha, por exemplo, considerara-se que aquele filho ou filha está recebendo uma antecipação da herança que lhe caberá quando o doador falecer. Esse tipo de doação deve ser informado no momento do inventário, e o bem será considerado para fins de determinar a herança que caberá, efetivamente, a cada um dos herdeiros.

Vamos a um exemplo.

Suponha que Maria tenha dois filhos, José e Antônio, e que possua um patrimônio de R$ 1.000.000,00 constituído por três imóveis, sendo um no valor de R$ 200.000,00, um no valor de R$ 300.000,00 e outro no valor de R$ 500.000,00. Quando Maria morrer, seus filhos terão direito, juntos, a 50% do total do patrimônio, sendo 25% para cada um. Na prática, cada filho terá, portanto, direito pelo menos ao equivalente a R$ 250.000,00 do total da herança.

Se Maria quiser doar o imóvel mais barato para Antônio, poderá fazê-lo, mas, se não fizer qualquer observação na escritura pública de herança, considerara-se que o filho recebeu o imóvel doado a título de antecipação de herança. Dessa forma, quando Maria falecer, considerar-se-á que Antônio já recebeu R$ 200.000,00 dos R$ 250.000,00 mínimos a que teria direito.

Isso significa que, se Maria doar o imóvel mais caro para uma amiga, Antônio somente terá direito a um sexto (correspondente a R$ 50.000,00) do imóvel intermediário depois que Maria falecer, já que José, que ainda não recebeu nada, terá direito a cinco sextos (correspondentes a R$ 250.000,00).

Porém, como dito anteriormente, Maria pode doar até 50% de seu patrimônio para quem quiser, sem que isso viole a legítima. Isso significa que, se ela quiser, poderá doar 50% de seu patrimônio para Antônio ou para José sem que isso seja considerado antecipação de herança. Para tanto, este fato deverá ser informado expressamente no instrumento particular ou na escritura pública de doação do bem imóvel.

Quando o imóvel é excluído da herança, diz-se que saiu da parte disponível do patrimônio do doador (ou seja, dos 50% em relação aos quais ele pode fazer o que quiser). Isso só acontece se o doador inserir uma cláusula específica sobre o assunto na escritura pública ou no contrato de doação. Esta cláusula recebe o nome de cláusula de exclusão da colação.

A colação acontece depois que uma determinada pessoa morre, durante o inventário, e é a fase na qual o herdeiro que recebeu bens em vida deve informar o fato. Se o bem é excluído da colação, significa que estará excluído da herança.

No cenário aqui utilizado de exemplo, se Maria decidir doar seu imóvel mais caro para Antônio de modo que ele ainda tenha direito a 50% da legítima, ela poderá fazê-lo, mas deverá inserir na escritura pública de doação a cláusula de exclusão da colação, informando que o imóvel sai da parte disponível de seu patrimônio, ou seja, da porção de seu patrimônio que não faz parte da legítima.

Doação feita para terceiros que não sejam herdeiros necessários

A doação feita a terceiros que não sejam herdeiros necessários do doador estará limitada pela legítima. Isto significa que o valor dos bens doados, juntos, não poderá ultrapassar o valor de 50% do patrimônio do doador.

Se João, por exemplo, tem herdeiros necessários e tem um patrimônio constituído por apenas dois apartamentos, um no valor de R$ 100.000,00 e outro no valor de R$ 400.000,00, isto significa que ele não poderá doar integralmente o imóvel mais caro, uma vez que seu valor ultrapassa 50% do valor total de seu patrimônio, correspondente a R$ 500.000,00.

Outorga conjugal

Sempre que o doador for casado em regime que não seja o de separação absoluta de bens, precisará da autorização do outro cônjuge (marido ou esposa) para doar um imóvel. Esta autorização recebe o nome de outorga conjugal.

A autorização somente não será necessária se o bem pertencer a apenas um dos cônjuges (somente ao marido ou somente à esposa) e se o bem não tiver de ser eventualmente discutido ao final do casamento, seja por um eventual divórcio, seja pela morte de um dos cônjuges. Na prática, porém, pode ser muito difícil determinar se um bem de fato não precisará ser objeto de discussão em um eventual divórcio, motivo pelo qual é muito comum que se peça a autorização em qualquer situação.

A autorização pode ser dada diretamente no contrato particular de doação ou na escritura pública de doação, sendo possível, ainda, que se faça um documento específico para esta finalidade.

Se o cônjuge se negar a autorizar a doação sem motivo justificado, ou por mero capricho, é possível que o doador ingresse com uma ação de suprimento da outorga conjugal. Para isso, porém, precisará recorrer a um advogado, e a doação somente será licitamente concluída após o término da ação, caso o doador ganhe.

Pagamento do ITCMD (ou apenas ITCD)

A doação de um bem imóvel (além de outros tipos de bens) é fato gerador do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD ou ITCD). Em outras palavras, sempre alguém doar um imóvel para outra pessoa, seja pessoa física ou pessoa jurídica, deverá pagar o referido imposto.

As alíquotas do imposto variam entre os diferentes Estados brasileiros, e é possível, ainda, que um determinado Estado estabeleça regras de isenção que façam com que determinadas doações não sejam tributadas. Há Estados, por exemplo, nos quais doações de até um dado valor não são tributadas.

Alíquota é a porcentagem do valor do bem que será utilizada para calcular o imposto. O valor considerado, no caso do ITCD, será o valor de mercado do bem.
Se a alíquota for de 2%, por exemplo, e o imóvel tiver o valor de R$ 100.000,00, então o imposto será de R$ 2.000,00.

Além disso, pode haver alíquotas distintas a depender do valor do bem doado.

Quem cuida de assuntos relacionados ao ITCD, incluindo fixação de alíquotas, cobrança do imposto e fiscalização de declarações são os diferentes Estados brasileiro, por meio de suas Secretarias de Fazenda. Assim, as informações necessárias à emissão de guias para pagamento do imposto podem ser obtidas junto à Secretaria de Fazenda do Estado no qual o imóvel se localiza.

Vale mencionar que a apresentação do comprovante de pagamento do imposto é requisito para registro da escritura pública ou do instrumento particular de doação no Cartório de Registro de Imóveis. Somente com o registro o imóvel passará a pertencer, de fato, à outra pessoa.

Formalização da doação

A doação poderá ser formalizada de duas formas:

1. Por meio de um contrato particular ou de uma escritura pública, se o valor do imóvel for de até 30 (trinta) salários mínimos;

2. Apenas por meio de escritura pública, se o valor do imóvel for superior a 30 (trinta) salários mínimos.

Um contrato particular (ou instrumento particular) é o tipo mais comum de contrato, utilizado no dia a dia. Trata-se do contrato que a própria parte imprime, preenche e assina, podendo fazê-lo em qualquer lugar.

Uma escritura pública (ou instrumento público) é o contrato feito em um Cartório de Notas, na presença do tabelião ou de um funcionário.

Nos casos em que se exige ou em que se é possível optar pela escritura pública, o doador deverá comparecer a um Cartório de Notas, levando consigo toda a documentação necessária. A documentação exigida por diferentes cartórios pode variar, de modo que o interessado poderá consultar com antecedência os documentos exigidos, seja por telefone, seja no site do cartório desejado, para economizar tempo.

Em certas localidades, há vários Cartórios de Notas distintos, sendo possível ao doador que escolha qualquer um deles para lavrar a escritura pública.

Se desejar, o doador pode levar consigo uma minuta de contrato de doação no momento de lavrar a escritura, tendo em vista que, em muitos casos, o cartório poderá aproveitá-la para extrair informações.

Uma vez feita a escritura pública, nos casos em que for obrigatória ou desejável, ou o contrato particular, este documento deverá ser levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis no qual o imóvel doado está registrado. Como mencionado anteriormente, somente com o registro o donatário (a pessoa que recebe o bem) passará a ser, de fato, dona do imóvel recebido.

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