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Locador ou locatário: quem deve pagar pelas obras ou reformas realizadas no imóvel?

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Última revisão: 24 de abril de 2019
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Categoria: Habitação, imóveis
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Realização de benfeitorias em imóveis alugados

Durante o período de vigência de um contrato de locação, é possível que sejam realizadas benfeitorias no interior do imóvel alugado. Nos casos em que isto acontece, a fim de evitar conflitos na relação contratual, é preciso saber identificar quem é o responsável por realizar determinada obra: o locador ou o locatário.

Em um contrato de locação, o locador é a pessoa que aluga um imóvel para outra. Pode-se dizer que a situação mais comum é aquela na qual o locador é o próprio dono do imóvel (ou seja, o proprietário do imóvel). No entanto, é também possível que o locador seja outra pessoa, a depender do caso concreto.

O locatário, por sua vez, é a pessoa que aluga um imóvel de outra pessoa, pagando ao locador o aluguel. No caso da locação de imóveis residenciais urbanos, o locatário também recebe o nome de inquilino.

Como regra geral, pode-se dizer que o locatário será responsável por custear as reformas a serem realizadas no imóvel. Ele terá, no entanto, o direito de ser indenizado por determinadas obras ou reformas realizadas, podendo, inclusive, deixar de devolver o imóvel ao locador caso este não o indenize nos casos em que este direito existir.

O direito do locatário à indenização dependerá do tipo de benfeitoria realizada no imóvel, sendo que o conceito de "benfeitoria", assim como seus diferentes tipos, serão melhor explicados a seguir.

O direito à indenização por benfeitorias realizadas em imóveis urbanos é disciplinado pela Lei Federal n. 8.245/1991 (Lei das Locações Urbanas). Este guia somente tratará das locações abrangidas por esta lei, estando, portanto, excluídas as locações de imóveis rurais, de vagas autônomas de garagem, de imóveis públicos ou de espaços destinados à publicidade.

O que é uma benfeitoria?

Benfeitorias são obras ou reformas ou outras alterações realizadas em determinado bem com o objetivo de o conservar, melhorar ou deixar mais bonito. Dentro do conceito de "benfeitoria" estão inclusas atividades como a troca de um piso, a pintura de uma parede, a troca de uma tubulação, o conserto da rede elétrica, a troca de uma porta, a troca de uma luminária, dentre outras.

As benfeitorias podem ser, de acordo com a lei, de três tipos: voluptuárias, úteis ou necessárias.

As benfeitorias necessárias são aquelas destinadas à conservação do bem, ou seja, aquelas cuja realização é imprescindível para que o bem se mantenha em boas condições ou para evitar que se deteriore. Se uma benfeitoria necessária não for realizada, portanto, o bem pode ser colocado em risco ou perder valor.

São exemplos de benfeitorias necessárias: as reformas realizadas com o objetivo de conter vazamentos ou infiltrações que possam, de alguma maneira, afetar a estrutura do imóvel; a troca de cabos elétricos que estejam estragados, gerando risco de curto-circuito; a realização de obras destinadas a reforçar determinada pilastra que corre risco de desabamento.

As benfeitorias úteis são aquelas destinadas a melhorar o bem, aumentando sua qualidade, e que não são necessárias. A diferença deste tipo de benfeitoria para as necessárias está no fato de que, ao contrário das primeiras, não se destinam a garantir a integridade do bem, servindo apenas para melhorá-lo.

São exemplos de benfeitorias úteis: a construção de um cômodo que não existia; a troca do piso dos cômodos de uma casa por outro de melhor qualidade.

As benfeitorias voluptuárias, por fim, são aquelas que não têm qualquer utilidade que não seja a de deixar o bem mais bonito. As benfeitorias voluptuárias não melhoram a utilização do bem, servindo apenas para finalidades estéticas.

São exemplos de benfeitorias voluptuárias: a instalação de um lustre mais bonito; a pintura de uma parede com o objetivo de deixa um cômodo mais harmônico.

Benfeitorias que devem ser indenizadas pelo locador

Dizer que uma benfeitoria deve ser indenizada pelo locador é o mesmo que dizer que ele deverá ressarcir o locatário pelos prejuízos e custos que este último tiver tido com a realização da reforma.

A Lei de Locações Urbanas determina que, em regra, as benfeitorias realizadas pelo locatário devem ser indenizadas pelo locador nos seguinte casos:

  • quando a benfeitoria for necessária;
  • quando a benfeitoria for útil e tiver sido autorizada previamente pelo locador.

Diz-se "em regra" porque o contrato de locação pode determinar que o locatário não terá direito a qualquer indenização. No entanto, para que não haja direito a indenização nestes casos, o contrato deve estabelecer esta regra expressamente, de modo que, se o contrato não contiver nenhuma menção a ela, o locatário terá seu direito garantido.

Assim, o locador somente não terá o dever de indenizar nas seguintes situações:

  • se a benfeitoria realizada pelo locatário for do tipo voluptuária, ou seja, destinada meramente a embelezar o imóvel;
  • se a benfeitoria realizada pelo locatário for do tipo útil, mas não tiver sido previamente autorizada pelo locador;
  • se o contrato de locação prever que as benfeitorias úteis ou necessárias não deverão ser indenizadas.

Apesar de não existir o dever legal de indenizar no caso das benfeitorias voluptuárias ou no das úteis realizadas sem prévia autorização do locador, nada impede que o contrato de locação estabeleça esta obrigatoriedade, sendo que, quando isto acontecer, o locador deverá indenizar o locatário, não em virtude da lei, mas do que está previsto no próprio contrato de locação.

Direito de retenção

Se o locador deixar de indenizar o locatário por alguma das benfeitorias indenizáveis, o locatário poderá exercer seu direito de retenção, ou seja, poderá se recusar a devolver o imóvel enquanto não for devidamente indenizado.

Vale ressaltar, porém, que o contrato de locação pode prever a renúncia do locatário ao direito de retenção, assim como pode retirar dele o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias.

Defeitos de responsabilidade do locador

Apesar do que foi dito até este ponto, é preciso fazer uma pequena consideração quanto aos defeitos que apareçam em virtude do descaso do locador, ou de situações anteriores ao início do contrato de locação.

A Lei de Locações Urbanas, além de conter as normas tratadas anteriormente, determina que, dentre outras, o locador tem duas obrigações: "entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina" e "responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação". Ou seja, o locador tem o dever de garantir que o imóvel esteja em condições adequadas de utilização quando este é entregue ao locatário, atendendo aos objetivos do contrato de locação.

Sendo assim, é possível que, uma vez verificados defeitos no imóvel, o locador - e não o locatário - seja obrigado a promover a sua reparação. Para uma análise precisa da situação e dos caminhos a serem seguidos em cada caso, o ideal é que o interessado procure um advogado especialista para que este possa orientá-lo.

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