Contrato de sublocação (residencial ou comercial)

O contrato de sublocação (residencial ou comercial) é o instrumento por meio do qual a pessoa que está alugando um imóvel (locatário) subaluga esse mesmo imóvel para outra pessoa, em parte ou em totalidade, mediante consentimento prévio e escrito do proprietário (locador original).

Neste documento, o locatário do contrato principal, celebrado com o proprietário (locador original), recebe o nome de sublocador, e a pessoa que subaluga o imóvel recebe o nome de sublocatário.

O contrato deverá fixar o valor do aluguel a ser pago pelo sublocatário, a duração total da locação, bem como os direitos e deveres de cada uma das partes envolvidas, tal como a responsabilidade pelo pagamento de tributos.

Como utilizar este documento?

Após inteiramente preenchido, o contrato de sublocação deve ser assinado pelas partes contratantes - e pelos fiadores, caso seja esta a modalidade de garantia estabelecida - e, depois, deve-se encaminhar uma cópia do documento a cada um dos sublocadores e dos sublocatários, bem como para o proprietário do imóvel (locador original).

Ainda que não obrigatório, o instrumento poderá ser registrado no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Apenas com o registro público, o contrato passará a ser válido para pessoas alheias a esta relação jurídica.

O contrato de sublocação deverá ser acompanhado por originais ou cópias dos seguintes documentos:

• contrato de locação principal;
• declaração do proprietário do imóvel (locador original) autorizando a sublocação;
• laudo de vistoria do imóvel alugado;
• carteira de identificação de todos os signatários (sublocadores, sublocatários, testemunhas e, eventualmente, fiadores);
• CPF (Cadastro de Pessoas Físicas, da Receita Federal do Brasil) de todos que assinam o contrato;
• no caso de locador com natureza de pessoa jurídica, estatuto social, contrato social, ato constitutivo da pessoa jurídica ou, na ausência destes, outros documentos que comprovem serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la;
• no caso de pessoa física incapaz, certidão de nascimento (se menor não emancipado) ou termo de tutela ou curatela, que comprove serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la;
• quando as partes fixarem garantia, documento que comprove o tipo de garantia e as condições em que ela foi dada (valor, bem imóvel ou móvel atingido, documentos pessoais do fiador, etc.).

• Consentimento prévio e escrito do proprietário

A Lei do Inquilinato autoriza a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel alugado, em parte ou em totalidade. Contudo, todas essas medidas dependem da autorização prévia e por escrito do proprietário.

Assim, é necessário verificar no contrato de locação principal se a sublocação do imóvel é permitida e, em seguida, enviar ao proprietário uma solicitação de autorização para cessão ou sublocação do imóvel, via correspondência com aviso de recebimento (AR).

A partir do recebimento da solicitação, o proprietário tem 30 (trinta) dias para respondê-la. Caso não haja resposta neste prazo, considera-se que a sublocação não foi autorizada.

• Valor do aluguel e prazo de duração

No contrato de sublocação, as partes devem estabelecer o valor mensal a ser pago pelo sublocatário, a título de aluguel. Esta quantia não poderá ser maior que a prevista no contrato de locação principal. Ela também não poderá ser estipulada em moeda estrangeira e, igualmente, não poderá estar vinculada à variação cambial ou ao salário mínimo.

Esta limitação de valor, porém, tem uma exceção. Se a sublocação se der no contexto de habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação principal.

Em relação à data de pagamento, as partes podem estabelecer o dia que lhes convier, mas o sublocador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel, salvo nos contratos em que não houver sido prevista alguma modalidade de garantia. As partes devem, igualmente, estabelecer quem será responsável pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel sublocado, como o IPTU e taxa de incêndio.

O mesmo ocorre com o prazo de duração da sublocação, que não pode ultrapassar o período previsto no contrato de locação principal. Isso porque o contrato de sublocação, por ser acessório ao de locação principal, acaba tão logo este termine.

• Pessoas físicas e jurídicas

No contrato de sublocação residencial, apenas pessoas físicas podem ser locatárias e sublocatárias. Então, como o sublocador é o locatário do contrato principal, por consequência, haverá apenas pessoas físicas nessa modalidade de contrato.

Já no caso de contrato de sublocação comercial (não residencial), os particulares e as pessoas jurídicas podem figurar tanto como locadores e sublocadores, quanto locatários e sublocatários. Quando se tratar de uma pessoa jurídica sublocatária será necessário escolher a opção não residencial do contrato, mesmo quando o objetivo for a moradia dos empregados ou diretores da pessoa jurídica.

• Laudo de vistoria

Um dos principais deveres do sublocatário é a devolução do imóvel ao sublocador no mesmo estado em que o recebeu. Durante o tempo em que permanece no local, ele deverá, assim, prezar por sua conservação. Para comprovar as condições nas quais o imóvel se encontrava, na época em que o sublocatário passou a habilitá-lo, é indispensável a realização de vistoria. Ao final desta inspeção, deverá ser produzido um laudo, que descreve, de maneira detalhada, as características e o estado de conservação do imóvel. Este documento deverá ser anexado ao contrato de sublocação.

• Garantia

Conforme a Lei do Inquilinato, o sublocador poderá exigir que o sublocatário preste algum tipo de garantia, que assegurará o cumprimento do contrato. Assim, no caso em que o sublocatário não pague o aluguel conforme o combinado, o locador poderá, ainda assim, receber a quantia que lhe é devida. São previstas quatro modalidades de garantia: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A mais comum delas é a fiança, na qual pessoas alheias à relação de sublocação se comprometem a arcar com as dívidas eventualmente adquiridas pelo sublocatário.

Na caução, por sua vez, é o próprio sublocatário quem destaca um bem imóvel ou móvel de seu próprio patrimônio, para que possa responder pela eventual inadimplência.

O seguro de fiança locatícia - que tem se tornado cada vez mais cotidiano - é a fiança que é prestada por uma empresa seguradora; nesse caso, a pessoa contrata, junto a esta instituição, um serviço de seguro e, caso não pague os valores ao sublocador, a seguradora o fará.

Por fim, tem-se a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, na qual o sublocatário repassa ao sublocador títulos de capitalização.

O sublocador não poderá exigir do sublocatário mais de um tipo de garantia. Por outro lado, as partes podem também dispensar a garantia no contrato de sublocação. Caso os contratantes optem por estabelecer uma garantia, deve-se anexar ao contrato de sublocação um comprovante desta.

O Direito aplicável

As relações entre sublocadores e sublocatários são regidas pela Lei do Inquilinato (Lei Federal n. 8.245, de 18 de outubro de 1991), cuja principal revisão ocorreu por meio da Lei Federal n. 12.112, de 09 de dezembro de 2009.

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