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Os diferentes tipos de garantia no contrato de locação

Última revisão:
Última revisão: 6 de novembro de 2019
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Categoria: Habitação, imóveis

O que é uma garantia?

No nosso dia a dia, é muito comum nos depararmos com situações que tratam de garantias. Um dos exemplos mais corriqueiros se verifica quando uma pessoa aluga um imóvel para sua moradia ou para estabelecer um comércio, e o locador lhe exige que apresente algum tipo de garantia.

Em termos gerais, uma garantia serve para reforçar uma obrigação assumida por uma pessoa em face de outra, recebendo este nome justamente porque visa garantir que a pessoa a quem é devida uma obrigação qualquer receberá aquilo que lhe é devido, ainda que parcialmente.

Muito embora seja possível utilizar uma garantia em praticamente qualquer contrato no qual uma pessoa assume uma obrigação com outra, este guia ficará restrito às principais garantias prestadas em um contrato de locação.

O que é o contrato de locação?

O contrato de locação é o instrumento por meio do qual o proprietário cede o uso de seu imóvel urbano para que outra pessoa nele resida (contrato de locação residencial) ou estabeleça atividade comercial (contrato de locação comercial).

Neste tipo de contrato, são detalhados os direitos e deveres de cada uma das pessoas envolvidas na relação contratual, o valor do aluguel e o prazo de duração da locação, entre outros.

Em um contrato de locação, o locador é a pessoa que aluga um imóvel para outra. Pode-se dizer que a situação mais comum é aquela na qual o locador é o próprio dono do imóvel (ou seja, o proprietário do imóvel). No entanto, é também possível que o locador seja outra pessoa, a depender do caso concreto. O locatário, por sua vez, é a pessoa que aluga um imóvel de outra pessoa, pagando ao locador o aluguel. No caso da locação de imóveis residenciais urbanos, o locatário também recebe o nome de inquilino.

Antes de seguir, convém ressaltar que este guia é aplicável às locações de imóveis urbanos em geral, ou seja, para as locações que estão submetidas à Lei de Locações Urbanas (lei federal n. 8.245/1991). Assim, como previsto expressamente na referida lei, não se aplica aos seguintes casos:

  • se o imóvel alugado for público;
  • se o imóvel alugado for uma vaga de garagem alugada sozinha (ou seja, sem estar vinculada a outro imóvel, como uma sala comercial ou um apartamento);
  • se a locação for de espaço destinado à publicidade;
  • se o imóvel alugado estiver em apart-hotéis ou em hotéis;
  • se o contrato de locação tratar de arrendamento mercantil.

Assim, este guia será aplicável, por exemplo, às locações de apartamentos, salas comerciais, lojas, casas, galpões, lotes urbanos, enfim, à locação de qualquer imóvel urbano ao qual a Lei de Locações Urbanas seja aplicável.

Garantias no contrato de locação

No caso do contrato de locação, o mais comum é que o locatário preste uma garantia ao locador, de modo a resguardar este último quanto à eventual falta de pagamento de algum dos valores previstos no contrato de locação, notadamente o aluguel.

Mesmo sendo uma das principais obrigações no contrato de locação, o pagamento do aluguel é apenas um dos diversos deveres do locatário definidos no contrato. Qualquer tipo de obrigação definida entre locador e locatário pode ser garantida, tais como uma obrigação de fazer alguma coisa ou uma obrigação de não fazer alguma coisa. Nestes casos, a garantia poderá ser utilizada, por exemplo, para cobrir eventuais danos sofridos em decorrência do descumprimento da obrigação.

A Lei de Locações Urbanas (Lei Federal nº 8.245/1991) permite que o locador exija que o locatário preste algum tipo de garantia. Trata-se, porém, de uma possibilidade conferida pela lei ao locador, que poderá não exigir garantia alguma se assim desejar.

Os tipos de garantia que podem ser exigidas pelo locador nos contratos de locação urbana estão previstos no art. 37 da Lei de Locações Urbanas. São elas:

  • Caução
  • Fiança
  • Seguro de fiança locatícia
  • Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Este guia focará nas três primeiras modalidades de garantia previstas pela lei, por serem as mais comumente utilizadas no mercado.

É importante ressaltar que, ainda segundo a referida lei, não é possível manter mais de uma forma de garantia em um único contrato de locação, de modo que, caso o locador exija mais de uma garantia, apenas a primeira será válida, sendo as demais nulas. Além disso, o locador que exigir mais de um tipo de garantia poderá incorrer em contravenção penal, prática punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa correspondente ao valor de três a doze aluguéis, considerando para o cálculo o valor do último aluguel atualizado.

Caução

A expressão "caução" é mais utilizada para se referir a alguns tipos muito comuns de garantia: a caução em dinheiro, a caução em bens móveis (também conhecida como penhor) e a caução em bens imóveis (também conhecida como hipoteca). Apesar disso, existem outros tipos de garantia que também recebem este nome, como no caso da caução em títulos de crédito.

Em todos estes casos, o locatário separa um bem de seu patrimônio pessoal (seja ele um bem móvel, um imóvel, uma quantia em dinheiro ou um título de crédito) para que sirva como garantia de que cumprirá as obrigações assumidas perante o locador em um determinado contrato de locação. Apesar disso, é possível que um terceiro que não seja parte do contrato dê um bem seu em garantia da dívida assumida pelo locatário.

Em muitos casos, é comum que o locador fique em posse do bem dado como caução, seja ele um bem móvel, uma quantia em dinheiro ou um título de crédito. Este fato, porém, não faz do locador o proprietário da coisa dada em garantia, já que, ao fim do contrato, esta deverá ser devolvida ao locatário. Portanto, o locador não poderá usufruir deste bem enquanto esteja em sua posse - não podendo, por exemplo, vendê-lo, doá-lo ou alugá-lo.

Exemplo: João aluga o apartamento de Maria. Como garantia de que pagará o aluguel em dia, ele lhe dá um anel de ouro recebido como herança de sua avó. Durante todo o tempo de locação, Maria terá o anel em sua posse, porém não poderá, por exemplo, usá-lo, vendê-lo ou penhorá-lo, pois ele continua sendo de João. Assim, Maria guarda o anel e, ao término do contrato de aluguel, o devolve a João.

Caso o locatário não honre seus compromissos, para que possa executar a garantia (ou seja, para que possa receber o valor correspondente ao valor do bem dado em garantia), o locador deverá ajuizar ação judicial, requerendo ao juiz que a garantia seja executada. Além disso, o locador somente terá direito a receber aquilo que lhe é devido. Ou seja, ainda que a garantia tenha valor superior ao valor da dívida, somente poderá receber a quantia que lhe é devida, de modo que o restante deverá ser devolvido ao locatário.

Se, por outro lado, o valor da garantia for inferior ao valor devido pelo locatário, este último deverá complementar o montante necessário para liquidar a dívida.

Caução em dinheiro

Caução em dinheiro é a modalidade de garantia em que o locatário (ou terceiro em seu nome) deposita em caderneta de poupança, em conta conjunta (ou seja, em nome do locador e do locatário simultaneamente), uma quantia de dinheiro ajustada pelas partes. Assim, caso o inquilino não esteja arcando com as despesas contratuais decorrentes da locação, este montante poderá ser revertido em favor do locador para cobrir o valor do débito pendente.

É importante notar que a Lei de Locações Urbanas estabelece que a caução em dinheiro não poderá ultrapassar o valor equivalente a três meses de aluguel.

Ao fim do contrato de locação, caso a garantia não tenha sido necessária, o dinheiro deverá retornar ao locatário, acrescido dos rendimentos decorrentes do depósito em caderneta de poupança.

Caução em bens imóveis (ou hipoteca)

Na hipoteca, o locatário dá um bem imóvel em garantia das obrigações por ele assumidas. Desta forma, se o locatário não cumprir seus deveres contratuais, o locador poderá receber, por meio de ação judicial, o valor do débito a partir da venda judicial do imóvel. Os principais exemplos de bens imóveis são casas, prédios, apartamentos, galpões, lotes, entre outros.

Este tipo de caução deverá ser formalizado por escritura pública lavrada em cartório e registrada na matrícula do imóvel dado em garantia. A escritura pública deve ser feita em um Cartório de Notas, enquanto o registro deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis no qual se encontra a matrícula do imóvel.

Caução em bens móveis (ou penhor)

No penhor, o locatário dá em garantia um bem móvel que lhe pertence. Assim como acontece na hipoteca, caso o locatário não cumpra com suas obrigações, o bem cedido como garantia poderá ser vendido judicialmente para que o locador possa receber aquilo que lhe é devido.

Em geral, bens móveis são os bens que podem ser movimentados sem sofrer qualquer tipo de dano ou deterioração. Assim, são exemplos de bens móveis joias, carros e eletrodomésticos.

Para que ocorra este tipo de caução, deve haver a entrega do bem caucionado pelo inquilino ao proprietário, juntamente com um documento que descreve detalhadamente as condições do objeto. Para ser válido, o contrato de caução em bens móveis deverá ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos ou ainda em outro órgão específico de registro do bem móvel a que se refere a caução.

Caução em títulos de crédito

Existem, ainda, outras modalidades de caução, como é o caso da caução em títulos de crédito. O exemplo mais famoso de título de crédito é o cheque, mas existem outros, como é o caso da nota promissória. Estas modalidades de caução são, cada uma, regidas por normas próprias e específicas, que não serão mencionadas neste guia.

Fiança

Uma das modalidades mais utilizadas de garantia, a fiança é um tipo de garantia na qual uma pessoa alheia à relação locatícia (ou seja, uma pessoa que não é nem o locador nem o locatário) se compromete a arcar com as dívidas eventualmente adquiridas pelo locatário caso este não as pague. O locatário, neste caso, é afiançado do fiador.

Diferentemente do que ocorre na caução, o fiador não seleciona uma coisa específica para ser dada em garantia. Na fiança, todo o patrimônio do fiador poderá ser utilizado para garantir o cumprimento das obrigações do locatário. Ou seja, se este último deixar de honrar com seus compromissos, o locador poderá entrar na justiça para fazer com que o fiador, utilizando o seu patrimônio pessoal, pague aquilo que é devido pelo afiançado.

Abrangência da fiança

O fiador somente pode ser responsabilizado pelo cumprimento das obrigações que tiver expressamente garantido. A título de exemplo, suponha que um fiador tenha prestado fiança em um contrato de locação firmado em 1º de janeiro de 2018. Suponha, agora, que este mesmo contrato tenha sofrido, em 1º de junho de 2019, uma alteração que tornou mais rigorosas as obrigações do afiançado. Esta mudança somente poderá afetar o fiador se ele, fiador, concordar com ela expressamente.

Além disso, as obrigações do fiador nunca poderão ser mais rigorosas que aquelas que podem ser exigidas do afiançado.

Benefício de ordem

Via de regra, ao ser acionado na justiça para que pague os valores devidos pelo afiançado, o fiador tem o direito de exigir que o locador cobre, primeiro, do locatário. Isto significa, na prática, que o fiador pode exigir que seja cobrado somente se o locatário não tiver meios para honrar com seus compromissos. A este direito do fiador se dá o nome de benefício de ordem.

O fiador pode, no entanto, renunciar a este benefício. Isto acontece com bastante frequência, já que a renúncia do fiador é muito interessante para o locador, que poderá cobrar dele ou do locatário em qualquer ordem. Vale lembrar que, se o locatário não está honrando com seus compromissos, provavelmente é porque não tem condições de pagar suas dívidas, de modo que ter de cobrar dele em primeiro lugar pode gerar custos (financeiros e de tempo) desnecessários ao locador.

Exemplo: Suponha que um fiador, Marcelo, tenha prestado fiança em um contrato de locação no qual seu filho, Márcio, é o locatário. Se Marcelo não tiver renunciado ao benefício de ordem, então o locador, quando for cobrar judicialmente a dívida, deverá, primeiro, cobrar de Márcio para, só depois, cobrar de Marcelo. Se, por outro lado, Marcelo tiver renunciado àquele benefício, então o locador poderá cobrar judicialmente tanto de Marcelo quanto de Márcio, ao mesmo tempo.

Como prestar fiança

A fiança pode ser tratada no próprio contrato de locação ou em um documento próprio, denominado contrato de fiança.

Se o fiador for casado, é necessário que seu cônjuge (ou seja, seu marido ou sua esposa, conforme for o caso) dê sua autorização por escrito para que a fiança seja válida e eficaz, ato que é chamado de outorga uxória ou marital. Apenas nas situações em que o fiador for casado em regime de separação total de bens esta autorização não é necessária.

A fiança prestada sem que tenha havido outorga uxória ou marital será nula.

Seguro de fiança locatícia

O seguro de fiança locatícia nada mais é que a fiança prestada por uma empresa seguradora. Neste caso, a pessoa contrata um serviço de seguro e, caso não pague os valores ao locador, a seguradora o fará.

Este contrato poderá ser feito tanto pelo locador quanto pelo locatário, sendo o locador indicado como o beneficiário da indenização.

Vantagens e desvantagens de cada uma das modalidades de garantia

Na hora de escolher uma garantia, as partes devem estar cientes de que cada uma tem suas vantagens e desvantagens.

No caso da caução em dinheiro, por exemplo, a lei limita que o valor exigido em garantia poderá ser, no máximo, equivalente ao valor de três aluguéis. Isto faz com que este tipo de garantia, muitas vezes, não seja suficiente para suprir um débito que seja maior do que três aluguéis, de modo que, quanto ao valor que superar esta quantia, o locador não estará garantido. Apesar disso, trata-se de uma garantia bastante simples de ser prestada, que não envolve muitos custos para as partes.

No caso do penhor ou da hipoteca, a grande desvantagem consiste no fato de que existem custos relativamente elevados para que a garantia seja prestada, já que ambas, para serem juridicamente válidas, precisam ser devidamente registradas em cartório, o que envolve custos. Apesar disso, a depender do valor do bem dado em garantia, seja ele móvel (no caso do penhor) ou imóvel (no caso da hipoteca), é possível que uma eventual dívida, ainda que alta, esteja devidamente garantida.

No caso da fiança, a grande desvantagem reside no fato de que, muitas vezes, não é fácil ao locatário conseguir um fiador. Isso porque os riscos e as responsabilidades assumidas pelo fiador são muitas, já que ele pode ser levado a arcar com uma dívida de outra pessoa, seu afiançado. Apesar disso, para o locador, se a situação financeira do fiador for devidamente averiguada antes que ele preste a fiança, trata-se de modalidade de garantia interessante, já que tanto o patrimônio do locatário quanto o do fiador responderão pela dívida.

O seguro de fiança locatícia, por sua vez, confere bastante segurança ao locador de que ele receberá os valores devidos pelo locatário, já que uma eventual dívida será paga por uma seguradora. Apesar disso, os valores envolvidos na contratação do seguro, em geral, são altos.

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