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Preencher o modeloO contrato de locação residencial é o instrumento por meio do qual o proprietário (chamado locador) cede o uso de seu imóvel urbano para que outra pessoa (dita locatária) nele resida.
Neste documento, deverão ser definidos o valor e a data de vencimento do aluguel, bem como o prazo total de locação, que pode ser por tempo determinado ou indeterminado. O contrato fixará, ainda, os direitos e os deveres de cada uma das partes envolvidas, tais como a responsabilidade pelo pagamento de tributos (ex.: IPTU) e de obras realizadas no imóvel.
Este documento não deverá ser utilizado em caso de locação comercial ou não-residencial, ou seja, quando o imóvel for utilizado para finalidades comerciais - por exemplo, para instalar uma loja, um escritório ou uma fábrica - ou quando o locatário for uma pessoa jurídica - por exemplo, uma empresa que aluga um apartamento para servir de residência para seus empregados ou diretores. Em ambos os casos, deve-se utilizar o contrato de locação comercial.
Também não deverá ser utilizado para sublocações, ou seja, para as situações em que o próprio inquilino (sublocador) pretenda alugar o imóvel a outra pessoa (sublocatário). Nesse caso, deve-se utilizar o contrato de sublocação (residencial ou comercial).
Quem pode ser locatário ou locador?
No contrato de locação de imóvel residencial urbano, as pessoas físicas podem ocupar tanto o papel de locadoras (proprietárias do imóvel) quanto de locatárias (inquilinas do imóvel).
As pessoas jurídicas, por sua vez, apenas podem ocupar o papel de locadoras. De acordo com o Direito brasileiro, quando uma pessoa jurídica é locatária de um imóvel, o contrato será necessariamente do tipo "locação comercial" - ainda que o local seja utilizado como moradia por seus empregados, por exemplo. Isso ocorre porque as normas que regulam as locações residenciais e comerciais são diferentes e se adaptam às especificidades do contexto de pessoas físicas e jurídicas.
Laudo de vistoria
Um dos principais deveres do locatário é a devolução do imóvel ao seu proprietário no mesmo estado em que o recebeu. Durante o tempo em que permanece no local, ele deverá, assim, prezar por sua conservação.
Para comprovar as condições nas quais o imóvel se encontrava, na época em que o locatário passou a utilizá-lo, é indispensável a realização de uma vistoria. Ao final desta inspeção, deverá ser produzido um laudo, que descreve, de maneira detalhada, as características e o estado de conservação do imóvel. Este documento deverá ser anexado ao contrato de locação.
Garantia
Conforme a Lei do Inquilinato, o locador poderá exigir que o locatário preste algum tipo de garantia, que assegurará o cumprimento do contrato. Assim, por exemplo, no caso em que o inquilino não pague o aluguel conforme o combinado, o locador poderá receber, por outros meios, a quantia que lhe é devida. São previstas quatro modalidades de garantia: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Na fiança, uma pessoa alheia à relação de locação (fiador) se compromete a arcar com as dívidas eventualmente adquiridas pelo locatário. Em geral, o fiador é alguém próximo ao locatário, como um familiar ou amigo.
Na caução, por sua vez, o próprio inquilino indica um bem móvel (ex.: carro) ou imóvel de sua propriedade para responder por dívidas relacionadas à locação. É comum a utilização da caução em dinheiro. Nesse caso, o valor da caução não poderá ultrapassar o valor de três alugueis. Assim, por exemplo, se o aluguel é fixado em R$ 3.000 por mês, a caução em dinheiro não poderá ser maior que R$ 9.000.
O seguro de fiança locatícia - que tem se tornado cada vez mais comum - é a fiança que é prestada por uma empresa seguradora. Nesse caso, a pessoa contrata, junto a essa instituição, um serviço de seguro e, caso não pague os valores ao dono do imóvel, a seguradora o fará.
Por fim, há ainda a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, na qual o locatário repassa ao locador determinados investimentos em fundos específicos de garantia locatícia.
O locador não poderá exigir do locatário mais de um tipo de garantia. Por outro lado, as partes podem também dispensar a garantia no contrato de locação. Caso os contratantes optem por estabelecer uma garantia, deve-se anexar ao contrato de locação um comprovante desta.
Duração da locação e regras de rescisão
A locação pode ter um prazo determinado (ou seja, uma duração fixa, com uma data estabelecida para o seu fim) ou um prazo indeterminado (sem data prévia para acabar). A depender do prazo escolhido pelas partes, as regras para rescisão do contrato - ou seja, para o término do contrato por uma das partes - serão distintas:
(a) Para locações com prazo indeterminado:
(b) Para locações com prazo determinado:
Locações com prazo inferior a 90 dias são consideradas "temporárias". É o caso, por exemplo, de uma família que aluga uma casa na praia para passar as férias de verão. Nessas situações, aplicam-se regras específicas e, portanto, deve-se utilizar o modelo de contrato de locação por temporada.
Durante a vigência do contrato de locação, é possível que o imóvel seja vendido a outra pessoa. O novo proprietário pode optar, então, por continuar a locação ou por solicitar o imóvel de volta. Nesse caso, o locatário terá um prazo para desocupar o local. Em alguns casos, no entanto, o locatário terá o direito de permanecer no local até o encerramento do prazo combinado com o locador, independentemente da vontade do novo proprietário. Para que isso aconteça, o contrato deverá ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis, para que a locação seja averbada na matrícula do imóvel locado. Esse procedimento deve ser realizado logo após a assinatura do contrato de locação, mesmo que ainda não haja um projeto de venda do imóvel.
Caso o contrato possua prazo maior do que 10 anos, o locador ou o locatário casado deverá obter autorização, por escrito, do seu cônjuge.
Como utilizar este documento?
Após inteiramente preenchido, o contrato de locação deve ser assinado pelas partes contratantes, por duas testemunhas e pelos fiadores - caso seja esta a modalidade de garantia estabelecida - e, depois, deve-se encaminhar uma cópia do documento a cada um dos locadores e dos locatários. Se assim desejarem, as partes poderão reconhecer firma em cartório para garantir maior segurança sobre a autenticidade das assinaturas.
O contrato de locação deverá ser acompanhado por originais ou cópias dos seguintes documentos:
Em contratos de locação, é comum que o locador seja representado por uma imobiliária. Nesse caso, além dos dados do locatário e do locador, será também necessário informar os dados da imobiliária, tais como nome empresarial, CNPJ, CRECI e endereço, e anexar seus respectivos comprovantes, inclusive a procuração.
Há situações específicas em que será necessário ter autorização expressa de terceiros para que o contrato de locação seja inteiramente válido. É o caso, já mencionado, da locação com prazo superior a 10 anos, que requer a aprovação dos cônjuges das partes, assim como da locação feita por locador que não seja o proprietário do imóvel (ex.: inventariante, usufrutuário ou comodatário). Para mais informações sobre as exigências nesses casos particulares, consulte um advogado.
O Direito aplicável
Aplicam-se ao presente modelo as seguintes leis:
Como editar o modelo?
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Guias para te ajudar
Outros nomes para o documento:
Contrato de locação de residência, Contrato de locação de imóvel residencial urbano, Contrato de locação de apartamento, Contrato de aluguel residencial, Contrato de aluguel de residência
País: Brasil