Notificação do locatário para exercício do direito de preferência

Por meio da notificação, o locador (pessoa que aluga um imóvel para outra pessoa) de um imóvel comunica ao locatário (pessoa que aluga o imóvel do locador) a sua intenção de vender, ceder ou dar em pagamento o bem alugado. Conforme o Direito brasileiro, há casos nos quais, quando o locador decide transferir o imóvel a outra pessoa, o locatário tem preferência para adquiri-lo.

Neste documento, o proprietário informa o preço do bem e as condições de pagamento. Além disso, indica uma data e horário para que o locatário possa consultar os documentos referentes ao imóvel e às propostas já recebidas, tais como laudos, contratos ou certidões emitidas pelo Cartório de Registro de Imóveis.

Como utilizar o documento?

Após preenchida, a notificação deve ser impressa e assinada pelo proprietário. Em seguida, esta deve ser enviada, por qualquer meio, ao locatário. Para comprovar o correto recebimento da notificação, é importante que o locatário assine uma das vias, a qual permanecerá na posse do proprietário.

Depois de notificado, o locatário terá 30 (trinta) dias para se manifestar, dizendo se deseja ou não adquirir o imóvel, nos termos da proposta feita pelo proprietário neste documento. Caso não se expresse de maneira explícita durante este prazo, o locatário perderá a preferência na aquisição do imóvel e este poderá ser negociado com outros interessados.

Em quais casos a notificação é necessária?

A notificação é essencial nos casos em que houver preferência do locatário, ou seja, quando a aquisição do bem imóvel envolver alguma das seguintes transações:

• Venda ou promessa de venda;
• Cessão ou promessa de cessão de direitos;
• Dação em pagamento.

Não haverá prioridade do locatário quando a aquisição do imóvel se tratar de:

• Permuta;
• Doação;
• Integralização de capital, cisão, fusão e incorporação;
• Constituição de propriedade fiduciária;
• Perda da propriedade ou venda por decisão judicial;
• Perda da propriedade ou venda por quaisuqer formas de realização da garantia (inclusive mediante leilão extrajudicial, desde que previsto em cláusula contratual específica).

Nas situações em que houver preferência, caso não seja avisado sobre a negociação, o locatário poderá requerer posteriormente o imóvel, em processo judicial.

Nas demais situações, apesar de a notificação não ser obrigatória, pode-se ainda assim realizá-la, como forma de o proprietário se assegurar contra eventuais disputas futuras.

Direito de preferência

De acordo com a Lei do Inquilinato, aquele que aluga o imóvel negociado tem preferência na sua aquisição. Há casos, porém, em que este direito será afastado, e outra pessoa terá prioridade na cessão ou venda do imóvel:

• Sublocação: Quando o imóvel é sublocado em sua totalidade (ou seja, todo o imóvel, e não apenas algumas partes deste), o sublocatário terá preferência, antes mesmo do locatário.
• Condomínio: Se o imóvel fizer parte de um condomínio, o condômino é quem terá preferência.

Legislação aplicável

O direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel alugado é regulado pela Lei do Inquilinato (Lei Federal n. 8.245, de 18 de outubro de 1991), em seus artigos 27 e seguintes.

Como editar o modelo?

Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.

No fim, você o recebe nos formatos Word e PDF. Você pode editá-lo e reutilizá-lo.