Notificação ao locatário para substituir a garantia

Por meio da notificação, o locador (pessoa que aluga um imóvel para outra pessoa) de um imóvel comunica ao locatário (pessoa que aluga o imóvel do locador) a necessidade de substituir o atual fiador ou a atual modalidade de garantia. Conforme o Direito brasileiro, em determinados casos o locador poderá exigir do locatário a substituição da garantia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Neste documento, o proprietário informa ao locatário o motivo pelo qual a garantia deverá ser substituída e indicará se ela poderá ser substituída apenas por uma garantia igual à atual ou se poderá ser outra prevista na lei.

Como utilizar o documento?

Após preenchida, a notificação deve ser impressa e assinada pelo proprietário. Em seguida, esta deve ser enviada, por qualquer meio, ao locatário. Para comprovar o correto recebimento da notificação, é importante que o locatário assine uma das vias, a qual permanecerá na posse do proprietário.

Caso a notificação não seja entregue pessoalmente, é possível enviá-la por correio com aviso de recebimento (AR).

Depois de notificado, o locatário terá 30 (trinta) dias para apresentar nova garantia locatícia. Não o fazendo no prazo fixado, a locação poderá ser terminada - com consequente devolução do imóvel pelo inquilino.

Modalidades de garantias previstas na Lei do Inquilinato (Lei n. 8245, de 18 de outubro de 1991)

Conforme a Lei do Inquilinato, o locador poderá exigir do locatário que preste uma garantia, como forma de assegurar o cumprimento do contrato e o pagamento do aluguel. Apenas uma garantia poderá ser escolhida pelo locador. Em alguns casos, pode-se dispensar a garantia no contrato de locação, conforme acordo das partes.

A mais comum delas é a fiança, na qual pessoas alheias à relação de locação se comprometem a arcar com as dívidas eventualmente adquiridas pelo locatário.

Na caução, por sua vez, é o próprio inquilino quem destaca um bem imóvel ou móvel (inclusive dinheiro) de seu próprio patrimônio, para que possa responder pela eventual inadimplência.

O seguro de fiança locatícia - que tem se tornado cada vez mais cotidiano - é a fiança que é prestada por uma empresa seguradora; nesse caso, a pessoa contrata, junto a esta instituição, um serviço de seguro e, caso não pague os valores ao dono do imóvel, a seguradora o fará.

Por fim, tem-se a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, na qual o locatário repassa ao locador títulos de capitalização.

Em quais casos será necessário substituir a modalidade de garantia?

A Lei do Inquilinato traz também as hipóteses nas quais o locador poderá exigir do locatário a substituição da modalidade de garantia, que são as seguintes:

• morte do fiador;
• ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
• alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
• exoneração do fiador;
• prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
• desaparecimento dos bens móveis;
• desapropriação ou alienação do imóvel;
• exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
• liquidação ou encerramento do fundo de investimento;
• prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Apesar de a Lei do Inquilinato não prever as hipóteses nas quais o locador poderá exigir do locatário a substituição do seguro de fiança locatícia, existem situações iguais às da fiança que podem, com as devidas ressalvas, serem aplicadas. São todas aquelas que guardam relação com a extinção do seguro, da seguradora ou sua insolvência, dentre as quais destacam-se:

• exoneração da seguradora;
• extinção da seguradora;
• encerramento irregular das atividades da seguradora;
• recuperação judicial, falência ou insolvência da seguradora, declaradas judicialmente;
• transferência de todos os bens imóveis do fiador ou todos dados em garantia de dívidas;
• prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo o seguro ajustado por prazo certo.

O Direito aplicável

A substituição da modalidade de garantia é regulada pela Lei do Inquilinato (Lei Federal n. 8.245, de 18 de outubro de 1991), em seu artigo 40.

Como editar o modelo?

Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.

No fim, você o recebe nos formatos Word e PDF. Você pode editá-lo e reutilizá-lo.